Le décret du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d’utilité sociale des organismes d’habitations à loyer modéré, publié au Journal officiel du 4 décembre 2009, précise les conditions d’application de l’article premier de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion qui rend obligatoire la conclusion par chaque organisme d’Hlm d’une convention d’utilité sociale avant le 31 décembre 2010.
Ce décret précise notamment :
Ce décret précise notamment :
- les indicateurs de performance faisant l’objet d’une évalutation et éventuellement de sanctions,
- les formes de l’association des EPCI dotés d’un PLH et des départements.
Le Conseil d’Etat a assoupli certaines dispositions et a censuré la "CUS Accession" au motif que la loi du 25 mars 2009 ne traitait pas de cette activité.
La Fédération, réunie en Conseil fédéral le 3 décembre, a souhaité maintenir la démarche de CUS accession et propose aux pouvoirs publics de donner une base contractuelle à ce document en signant un accord national qui pourrait être décliné localement.
Prenez connaissance du décret en cliquant ici.
La Fédération, réunie en Conseil fédéral le 3 décembre, a souhaité maintenir la démarche de CUS accession et propose aux pouvoirs publics de donner une base contractuelle à ce document en signant un accord national qui pourrait être décliné localement.
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Le contenu du décret
Le décret du 3 décembre 2009 modifie le chapitre V du titre IV du livre IV du Code de la construction et de l’habitation consacré aux conventions globales de patrimoine, rebaptisées "conventions d’utilité sociale".
La convention d’utilité sociale concerne l’ensemble des organismes d’Hlm ayant un patrimoine locatif.
Le décret rappelle les objectifs et l’organisation de la CUS : basée sur le plan stratégique de patrimoine (qui devient à cette occasion obligatoire), elle définit :
• la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme, comprenant notamment le plan de mise en vente de logements,
• la politique sociale de l’organisme, développée dans le cahier des charges de gestion sociale, comprenant notamment le plan d’actions pour l’accueil des populations sortant des dispositifs d’accueil, d’hébergement et d’insertion,
• la politique de l’organisme pour la qualité du service rendu aux locataires.
Pour chaque aspect de la politique de l’organisme, elle comporte :
• un état des lieux de l’activité patrimoniale, sociale et de qualité de service,
• les orientations stratégiques,
• le programme d’action.
Pour certains aspects de la politique de l’organisme, le contenu de la convention est explicité par segment de patrimoine. Cette notion de patrimoine a été assouplie par le Conseil d’Etat : alors que le projet du gouvernement envisageait des segments "dont la taille n’excède pas mille logements, sauf si l’existence d’un ensemble immobilier cohérent et homogène pour la mise en œuvre des programmes d’actions justifie une taille supérieure", le Conseil d’Etat a retenu la notion de segment "pertinent".
Le décret détaille également les modalités d’élaboration de la convention, et notamment l’association des collectivités locales à son élaboration. Sont associés les EPCI dotés d’un PLH adopté à la publication du décret sur les territoires desquels l’organisme dispose de patrimoine, et les départements.
L’association consiste, à minima, à adresser à chaque collectivité locale associée la transmission des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d’actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet relatives aux enjeux et aux objectifs de l’Etat pour ce qui concerne les immeubles situés sur leur territoire ainsi que, au moins après la transmission de ces éléments, une réunion de présentation et d’échanges avec les personnes publiques associées.
Le préfet de région peut demander toute information relative à l’élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche d’association.
Le calendrier retenu est le suivant :
• délibération du conseil d’administration de l’organisme d’engagement dans la procédure d’élaboration d’une CUS et précisant les modalités d’association des collectivités locales (le décret prévoit l’envoi d’un dossier et l’organisation d’au moins une réunion),
• association des EPCI dotées d’un PLH et des départements sur les dispositions relatives aux immeubles situés sur leur territoire jusqu’au 31 mai 2010 (le Conseil d’Etat a repoussé d’un mois la fin de cette période),
• adoption par le conseil d’administration du projet de CUS et transmission au préfet du département de son siège social avant le 30 juin 2010,
• signature avec le préfet de région avant le 31 décembre 2010.
Le décret précise ensuite le contenu de la CUS et les indicateurs associés.
Chaque aspect de la politique de l’organisme listé par la loi fait l’objet d’engagements et d’objectifs. Le respect des engagements et l’atteinte des objectifs sont évalués à l’aide des indicateurs dudit tableau, par département ou par segment de patrimoine. Les valeurs des indicateurs sont fixées pour la durée de la convention.
Ces engagements portent sur :
• le développement de l’offre (avec des indicateurs par département),
• le développement de l’offre d’insertion, d’hébergement et d’accueil temporaire (avec des indicateurs par département),
• la dynamique patrimoniale et le développement durable (indicateurs par segment de patrimoine),
• la mise en vente de logements aux occupants (indicateurs par segment de patrimoine),
• les mutations (indicateurs par département),
• le droit au logement (indicateurs par segment),
• la prévention des expulsions (indicateurs par département),
• la qualité du service rendu aux locataires (indicateurs par segment),
• la performance de la gestion (indicateur par département).
D’autres engagements et objectifs qualitatifs peuvent être ajoutés sur la demande du préfet de région, sans que des sanctions puissent être applicables en cas de non respect des engagements.
Le respect des engagements par l’organisme est évalué deux ans, puis quatre ans après la signature de la convention et à l’issue de la convention.
Deux indicateurs font l’objet d’un traitement particulier :
si, au cours de la durée de la convention, le préfet signataire de la convention constate que les objectifs d’occupation sociale prévus au F.I des indicateurs “Droit au logement” ne sont pas respectés dans un segment de patrimoine, il demande à l’organisme de lui faire, dans le délai d’un mois, des propositions tendant à la réalisation des objectifs de la convention, de telle sorte, notamment, que deux tiers des logements attribués dans ces immeubles postérieurement à cette notification le soient à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l’article R. 331-12 jusqu’à ce que l’organisme établisse que les objectifs sont à nouveau respectés.
l’indicateur D.I (vente du patrimoine) est accompagné d’une prévision du nombre de logements vendus par segment de patrimoine, par an et en cumulé sur les six ans. Les logements mis en commercialisation par l’organisme, pour lesquels il apparaîtrait que les efforts de commercialisation ont été insuffisants, ne sont pas pris dans le décompte des logements. Si, au cours de la durée de la convention, le préfet signataire de la convention constate que le nombre de logements vendus est significativement inférieur à la prévision, il demande à l’organisme de lui faire, dans le délai d’un mois, des propositions tendant à
la révision de son plan de mise en vente.
Le décret se termine par le cahier des charges de gestion sociale et de la remise en ordre des loyers ainsi que par l’articulation de la CUS avec le régime de surloyer.
Le sort de la "CUS accession"
Proposée par la Fédération aux pouvoirs publics avec l’appui de l’Union sociale pour l’habitat, l’élargissement de la convention d’utilité sociale à l’activité accession a été repoussée par le Conseil d’Etat au motif que la loi du 25 mars 2009 n’avait pas prévu cette possibilité.
Le Conseil fédéral de la Fédération, réuni le 3 décembre, a souhaité proposer aux pouvoirs publics la conclusion d’un accord permettant aux coopératives d’Hlm de s’engager localement sur un "protocole d’utilité sociale", répondant aux mêmes objectifs et au même souci de matérialiser le mandatement des coopératives d’Hlm.
Ces protocoles d’utilité sociale (PUS) reprendraient le contenu du projet de décret.
En parallèle, la Fédération a déjà saisi plusieurs parlementaires afin de se conformer aux objections du Conseil d’Etat et de donner une valeur législative à la CUS accession.
Pour mémoire, la CUS accession présente les contours suivants :
Les organismes concernés
La CUS accession est obligatoire pour les organismes d’Hlm qui ne disposent pas d’un patrimoine locatif mais exercent une activité d’accession sociale à la
propriété, en secteur groupé comme en secteur diffus.
Elle ne concerne pas les coopératives d’Hlm qui n’auraient aucune activité de maîtrise d’ouvrage (coopératives de gestion de syndic, coopératives inactives).
Elle ne concerne pas non plus les coopératives d’Hlm qui ont une activité mixte locatif/accession. Cependant, le décret leur permet, si elles en font la
demande au préfet de région, d’adjoindre la CUS accession à leur CUS locative ou de reprendre les indicateurs de la CUS accession dans les indicateurs
facultatifs de la CUS locative.
Le contenu
La CUS accession comporte une définition de la politique de développement de l’organisme, comprenant notamment les territoires d’intervention, les produits
envisagés et la cible de clientèle visée, des éléments sur la politique en faveur de la qualité de service rendu aux accédants et deux indicateurs de
performance.
Ces indicateurs reprennent ceux négociés lors de la signature du Protocole du 28 mars 2002 entre la Fédération et le Secrétariat d’Etat au Logement.
• un pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages sous plafonds PLUS,
• une proportion de contrats signés par an comportant les clauses de garanties de rachat et de relogement sur la totalité des ventes de l’année.
Ces indicateurs font l’objet d’une évaluation dans les mêmes conditions que la CUS locative.
De même, d’autres engagements et objectifs qualitatifs peuvent être ajoutés sur la demande du préfet de région, sans que des sanctions puissent être
applicables en cas de non respect des engagements.
L’association des collectivités locales (EPCI avec PLH et départements)
Contrairement à la CUS locative, le projet de décret n’organise ni l’association des collectivités locales à l’élaboration de la CUS ni leur co-signature.
Cette absence de disposition laisse à chaque coopérative d’Hlm la libre appréciation d’associer et d’inviter à signer une ou plusieurs collectivités locales
dans l’élaboration de leur CUS.
Les modalités d’élaboration
Comme pour la CUS locative, il revient au conseil d’administration de délibérer en faveur de l’élaboration d’une convention d’utilité sociale « accession ».
Cette délibération est transmise au préfet de région qui peut lui adresser une note précisant les enjeux et les objectifs de l’Etat.
Le calendrier est également identique :
• délibération du conseil d’administration de l’organisme d’engagement dans la procédure d’élaboration d’une CUS
• adoption par le conseil d’administration du projet de CUS et transmission au préfet du département de son siège social avant le 30 juin 2010,
• signature avec le préfet de région avant le 31 décembre 2010.
Le décret du 3 décembre 2009 modifie le chapitre V du titre IV du livre IV du Code de la construction et de l’habitation consacré aux conventions globales de patrimoine, rebaptisées "conventions d’utilité sociale".
La convention d’utilité sociale concerne l’ensemble des organismes d’Hlm ayant un patrimoine locatif.
Le décret rappelle les objectifs et l’organisation de la CUS : basée sur le plan stratégique de patrimoine (qui devient à cette occasion obligatoire), elle définit :
• la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme, comprenant notamment le plan de mise en vente de logements,
• la politique sociale de l’organisme, développée dans le cahier des charges de gestion sociale, comprenant notamment le plan d’actions pour l’accueil des populations sortant des dispositifs d’accueil, d’hébergement et d’insertion,
• la politique de l’organisme pour la qualité du service rendu aux locataires.
Pour chaque aspect de la politique de l’organisme, elle comporte :
• un état des lieux de l’activité patrimoniale, sociale et de qualité de service,
• les orientations stratégiques,
• le programme d’action.
Pour certains aspects de la politique de l’organisme, le contenu de la convention est explicité par segment de patrimoine. Cette notion de patrimoine a été assouplie par le Conseil d’Etat : alors que le projet du gouvernement envisageait des segments "dont la taille n’excède pas mille logements, sauf si l’existence d’un ensemble immobilier cohérent et homogène pour la mise en œuvre des programmes d’actions justifie une taille supérieure", le Conseil d’Etat a retenu la notion de segment "pertinent".
Le décret détaille également les modalités d’élaboration de la convention, et notamment l’association des collectivités locales à son élaboration. Sont associés les EPCI dotés d’un PLH adopté à la publication du décret sur les territoires desquels l’organisme dispose de patrimoine, et les départements.
L’association consiste, à minima, à adresser à chaque collectivité locale associée la transmission des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d’actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet relatives aux enjeux et aux objectifs de l’Etat pour ce qui concerne les immeubles situés sur leur territoire ainsi que, au moins après la transmission de ces éléments, une réunion de présentation et d’échanges avec les personnes publiques associées.
Le préfet de région peut demander toute information relative à l’élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche d’association.
Le calendrier retenu est le suivant :
• délibération du conseil d’administration de l’organisme d’engagement dans la procédure d’élaboration d’une CUS et précisant les modalités d’association des collectivités locales (le décret prévoit l’envoi d’un dossier et l’organisation d’au moins une réunion),
• association des EPCI dotées d’un PLH et des départements sur les dispositions relatives aux immeubles situés sur leur territoire jusqu’au 31 mai 2010 (le Conseil d’Etat a repoussé d’un mois la fin de cette période),
• adoption par le conseil d’administration du projet de CUS et transmission au préfet du département de son siège social avant le 30 juin 2010,
• signature avec le préfet de région avant le 31 décembre 2010.
Le décret précise ensuite le contenu de la CUS et les indicateurs associés.
Chaque aspect de la politique de l’organisme listé par la loi fait l’objet d’engagements et d’objectifs. Le respect des engagements et l’atteinte des objectifs sont évalués à l’aide des indicateurs dudit tableau, par département ou par segment de patrimoine. Les valeurs des indicateurs sont fixées pour la durée de la convention.
Ces engagements portent sur :
• le développement de l’offre (avec des indicateurs par département),
• le développement de l’offre d’insertion, d’hébergement et d’accueil temporaire (avec des indicateurs par département),
• la dynamique patrimoniale et le développement durable (indicateurs par segment de patrimoine),
• la mise en vente de logements aux occupants (indicateurs par segment de patrimoine),
• les mutations (indicateurs par département),
• le droit au logement (indicateurs par segment),
• la prévention des expulsions (indicateurs par département),
• la qualité du service rendu aux locataires (indicateurs par segment),
• la performance de la gestion (indicateur par département).
D’autres engagements et objectifs qualitatifs peuvent être ajoutés sur la demande du préfet de région, sans que des sanctions puissent être applicables en cas de non respect des engagements.
Le respect des engagements par l’organisme est évalué deux ans, puis quatre ans après la signature de la convention et à l’issue de la convention.
Deux indicateurs font l’objet d’un traitement particulier :
si, au cours de la durée de la convention, le préfet signataire de la convention constate que les objectifs d’occupation sociale prévus au F.I des indicateurs “Droit au logement” ne sont pas respectés dans un segment de patrimoine, il demande à l’organisme de lui faire, dans le délai d’un mois, des propositions tendant à la réalisation des objectifs de la convention, de telle sorte, notamment, que deux tiers des logements attribués dans ces immeubles postérieurement à cette notification le soient à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l’article R. 331-12 jusqu’à ce que l’organisme établisse que les objectifs sont à nouveau respectés. l’indicateur D.I (vente du patrimoine) est accompagné d’une prévision du nombre de logements vendus par segment de patrimoine, par an et en cumulé sur les six ans. Les logements mis en commercialisation par l’organisme, pour lesquels il apparaîtrait que les efforts de commercialisation ont été insuffisants, ne sont pas pris dans le décompte des logements. Si, au cours de la durée de la convention, le préfet signataire de la convention constate que le nombre de logements vendus est significativement inférieur à la prévision, il demande à l’organisme de lui faire, dans le délai d’un mois, des propositions tendant à la révision de son plan de mise en vente.
Le décret se termine par le cahier des charges de gestion sociale et de la remise en ordre des loyers ainsi que par l’articulation de la CUS avec le régime de surloyer.
Le sort de la "CUS accession"
Proposée par la Fédération aux pouvoirs publics avec l’appui de l’Union sociale pour l’habitat, l’élargissement de la convention d’utilité sociale à l’activité accession a été repoussée par le Conseil d’Etat au motif que la loi du 25 mars 2009 n’avait pas prévu cette possibilité.
Le Conseil fédéral de la Fédération, réuni le 3 décembre, a souhaité proposer aux pouvoirs publics la conclusion d’un accord permettant aux coopératives d’Hlm de s’engager localement sur un "protocole d’utilité sociale", répondant aux mêmes objectifs et au même souci de matérialiser le mandatement des coopératives d’Hlm.
Ces protocoles d’utilité sociale (PUS) reprendraient le contenu du projet de décret.
En parallèle, la Fédération a déjà saisi plusieurs parlementaires afin de se conformer aux objections du Conseil d’Etat et de donner une valeur législative à la CUS accession.
Pour mémoire, la CUS accession présente les contours suivants :
Les organismes concernés
La CUS accession est obligatoire pour les organismes d’Hlm qui ne disposent pas d’un patrimoine locatif mais exercent une activité d’accession sociale à la
propriété, en secteur groupé comme en secteur diffus.
Elle ne concerne pas les coopératives d’Hlm qui n’auraient aucune activité de maîtrise d’ouvrage (coopératives de gestion de syndic, coopératives inactives).
Elle ne concerne pas non plus les coopératives d’Hlm qui ont une activité mixte locatif/accession. Cependant, le décret leur permet, si elles en font la
demande au préfet de région, d’adjoindre la CUS accession à leur CUS locative ou de reprendre les indicateurs de la CUS accession dans les indicateurs
facultatifs de la CUS locative.
Le contenu
La CUS accession comporte une définition de la politique de développement de l’organisme, comprenant notamment les territoires d’intervention, les produits
envisagés et la cible de clientèle visée, des éléments sur la politique en faveur de la qualité de service rendu aux accédants et deux indicateurs de
performance.
Ces indicateurs reprennent ceux négociés lors de la signature du Protocole du 28 mars 2002 entre la Fédération et le Secrétariat d’Etat au Logement.
• un pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages sous plafonds PLUS,
• une proportion de contrats signés par an comportant les clauses de garanties de rachat et de relogement sur la totalité des ventes de l’année.
Ces indicateurs font l’objet d’une évaluation dans les mêmes conditions que la CUS locative.
De même, d’autres engagements et objectifs qualitatifs peuvent être ajoutés sur la demande du préfet de région, sans que des sanctions puissent être
applicables en cas de non respect des engagements.
L’association des collectivités locales (EPCI avec PLH et départements)
Contrairement à la CUS locative, le projet de décret n’organise ni l’association des collectivités locales à l’élaboration de la CUS ni leur co-signature.
Cette absence de disposition laisse à chaque coopérative d’Hlm la libre appréciation d’associer et d’inviter à signer une ou plusieurs collectivités locales
dans l’élaboration de leur CUS.
Les modalités d’élaboration
Comme pour la CUS locative, il revient au conseil d’administration de délibérer en faveur de l’élaboration d’une convention d’utilité sociale « accession ».
Cette délibération est transmise au préfet de région qui peut lui adresser une note précisant les enjeux et les objectifs de l’Etat.
Le calendrier est également identique :
• délibération du conseil d’administration de l’organisme d’engagement dans la procédure d’élaboration d’une CUS
• adoption par le conseil d’administration du projet de CUS et transmission au préfet du département de son siège social avant le 30 juin 2010,
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