Fiscalité : un point d'étape

Le régime fiscal des organismes d'Hlm repose, depuis le 1er janvier 2006, sur de nouvelles bases. Désormais, le régime d'exonération d'impôt sur les sociétés ne concernera plus l'ensemble des activités des organismes d'Hlm mais seulement celles qui se rattachent au service d'intérêt général défini à l'article L.411-2 du Code de la construction et de l'habitation, à savoir :

- la construction, l'acquisition, l'amélioration, l'attribution, la gestion et la cession de logements locatifs sous plafonds PLS, avec une tolérance de 10% de logements sous PLI,
- la construction et la vente d'opérations en accession sociale pour des acquéreurs sous plafonds PLS, avec une tolérance de 25% d'acquéreurs entre les plafonds PLS et PLI dès lors que ces opérations sont sécurisées,
- la gestion de syndic des immeubles issus de la vente Hlm pour 10 ans à la condition que les bailleurs détiennent au moins la moitié des lots ainsi que la gestion des copropriétés en difficultés.

L'instruction fiscale du 25 janvier 2006 a tenté d'apporter quelques précisions sur la mise en œuvre de cette réforme. Mais de nombreuses zones d'ombres demeurent. La Fédération a donc saisi, directement ou par le biais de l'Union sociale pour l'habitat, les services de l'Etat afin d'avoir leurs positions sur les interprétations possibles de l'instruction.

Il aura fallu plus de 10 mois à l'administration pour nous répondre, laissant les organismes d'Hlm dans une incertitude difficilement acceptable. Ces réponses, parvenues mi janvier, ne sont pas satisfaisantes car, pour certaines, trahissent une méconnaissance de l'activité des organismes.

La Fédération a donc décidé, en accord et en coordination avec l'Union sociale pour l'habitat, d'interpeller directement le ministre du budget sur deux points :

- la loi et l'instruction fiscale prévoient que les ventes réalisées par les organismes d'Hlm au profit de ménages ayant des revenus situés entre les plafonds PLS et PLI peuvent être exonérées d'impôt sur les sociétés dans la limite de 25% des ventes annuelles à la condition que la totalité des acquéreurs bénéficient de la sécurisation Hlm. Une première interprétation, corroborée par des échanges verbaux, laissait à penser que les ventes dépassant le volume des 25% étaient taxées. Dans une réponse apportée à un consultant extérieur à l'Union sociale pour l'habitat, la Direction de la législation fiscale estime au contraire que toute vente supplémentaire entraîne la taxation de toutes les ventes à des acquéreurs au dessus du PLS. Nous souhaitons revenir à la première interprétation, plus conforme à l'équilibre négocié avec les pouvoirs publics au travers du « conventionnement global accession » qui a inspiré la présente législation.

- l'exonération d'impôt sur les sociétés des ventes à des acquéreurs ayant des revenus entre PLS et PLI est liée à la mise en place de la sécurisation Hlm. Cette sécurisation, imaginée par les coopératives d'Hlm en 1998 est depuis mise en œuvre par un nombre croissant d'organismes d'Hlm. Or, le décret devant juridiquement fonder cette sécurisation au regard du nouveau régime fiscal n'est pas paru. Dès lors, la question du sort de ces ventes est posée : l'absence de texte les rend-t-elles taxables par principe ou au contraire leur permet-elles d'échapper à l'impôt par principe ? Et comment traiter les ventes dans lesquelles figurent des clauses de sécurisation qui sont celles du Mouvement Hlm et qui sont très proches de celles présentes dans le projet de décret ?

Un courrier du président de l'Union sociale pour l'habitat en date du 19 février 2007 a saisi MM. Borloo et Copé de ces questions.

L'Union sociale pour l'habitat a également demandé un report du dépôt de la déclaration (30 avril) et du paiement du premier acompte (15 avril) au 30 juin pour permettre aux organismes d'Hlm de faire appel à un prestataire extérieur pour réévaluer tous les biens du secteur taxable.

Enfin, par un courrier en date du 26 février, l'Union a également demandé de nouvelles précisions sur les activités locatives, accession et sur les prestations de services.

La Fédération a mis en place un dispositif de vérification de vos liasses fiscales. Pour en savoir plus sur ce service, cliquez ici


Les premières réponses des pouvoirs publics (fin janvier 2007)

JF Copé indique dans son courrier, que vous pouvez consulter en bas de cette page, qu' "au vu des contraintes matérielles représentées par la réunion des avis d'imposition afférents aux opérations d'accession sociale à la propriété, il est admis, qu'à titre exceptionnel, la condition de ressources posée pour le bénéfice de l'exonération d'impôt sur les sociétés ... soit justifiée au vu des seules pièces justificatives receuillies antérieurement au 1er janvier 2007 auprès des ménages intéressées sans que soit exigée la production d'un avis d'imposition".

Le ministre a été interrogé par l'Union sociale pour l'habitat sur d'autres aspects du nouveau régime fiscal. Les réponses ont été apportées par la Direction de la législation fiscale (Dlf).

Les ventes à investisseurs personnes physiques sont considérées comme devant être rattachées au secteur taxable, la condition de plafonds de ressources fondant l'exonération étant inopposable à l'acquéreur.

Les ventes à l'association Foncière Logement subissent le même sort et sont taxables car l'AFL est un "investisseur intermédiaire".

La Dlf précise par ailleurs que les prestations administratives (informatique, comptabilité, RH...) entre organismes d'Hlm ou via un Gie ou une association ne peuvent bénéficier de l'exonération d'impôt sur les sociétés du fait qu'elles ne bénéficient pas directement aux locataires ou propriétaires.

D'autres réponses portent sur le périmètre des logements locatifs entrant dans le champ exonéré ou les opérations d'acquisition-amélioration.

La Dlf a enfin rédigé une fiche précisant les modalités d'application de l'exonération et en particulier l'établissement du bilan fiscal de départ.