La fiscalité des coopératives d'Hlm

ARECOOP. a organisé en mars 2006 des sessions de formation sur la fiscalisation à l'impôt sur les sociétés des coopératives d'Hlm. Nous mettons à votre disposition les supports présentés par les différents intervenants lors de ces sessions.

Bien que les textes législatifs (nouvelle rédaction de l'article 207 du CGI et de l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation) et l'instruction fiscale B.O.I 4-H-1-6 du 25 janvier 2006 aient été publiés, des précisions et des assouplissements ont été demandés à la Direction de la Législation Fiscale et sont susceptibles de venir impacter le dispositif.

Vous conseillons toute la prudence requise dans l'utilisation de ces supports et de rester vigilants aux précisions qui seront apportées par l'administration et que nous ne manquerons de vous communiquer.
 
Le guide "Les coopératives d'Hlm et l'impôt sur les sociétés" peuvent vous apporter des réponses à vos interrogations.
 


A compter du 1er janvier 2006, les organismes d'Hlm sont soumis à un nouveau régime fiscal. Une instruction spécifique a été publiée le 25 janvier 2006.

Ce nouveau régime concerne l'ensemble des organismes d'Hlm (à l'exception des Saci), les sociétés anonymes de coordination ainsi que les Ues.

Il crée un secteur exonéré d'impôt sur les société dont les contours sont arrêtés par les articles 207.1.4° du code général des impôts et L411-2 du code de la construction et de l'habitation. Ce secteur comprend :

- les opérations réalisées dans le cadre du service d'intérêt général défini par le CCH et leurs services accessoires,
- les produits engendrés par les locaux annexes et accessoires à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles,
- les produits financiers issus du placement de la trésorerie des organismes.

Le "nouveau" service d'intérêt général a été modifié par la loi de finances rectificative pour 2005. Il comprend :

- la construction, l'acquisition, l'amélioration, l'attribution, la gestion et la cession de logements locatifs sous plafonds PLS, avec une tolérance de 10% de logements sous PLI,
- la construction et la vente d'opérations en accession sociale pour des acquéreurs sous plafonds PLS, avec une tolérance de 25% d'acquéreurs entre les plafonds PLS et PLI dès lors que ces opérations sont sécurisées,
- la gestion de syndic des immeubles issus de la vente Hlm pour 10 ans à la condition que les bailleurs détiennent au moins la moitié des lots ainsi que la gestion des copropriétés en difficultés.

Toutes les activités non exonérées seront imposables dans les conditions de droit commun.

La mise en oeuvre de cette réforme entrainera la création d'un secteur exonéré et d'un secteur taxable, seul ce dernier étant soumis à l'impôt sur les sociétés.

Le bilan fiscal de départ s'appuiera sur le bilan comptable à la date de clôture du dernier exercice clos au 31 décembre 2005, avec la possibilité d'inscrire, en franchise d'impôt, tous les éléments d'actif et de passif pour leur valeur vénale.

La Dlf a annoncé l'introduction dans le projet d'instruction fiscale d'une franchise qui concerne les locaux et emplacements annexes et accessoires non nécessaires à la vie économique et sociale des quartiers. Les bénéfices tirés de leur location seront exonérés d'impôt sur les sociétés dès lors que leur proportion n'excèdera pas 5% des recettes de l'organisme d'Hlm.

Lors des échanges avec la salle, les représentants des pouvoirs publics ont apporté les précisions suivantes :

- les opérations d'acquisition-amélioration sont exonérées si l'organisme s'engage dans l'acte d'acquisition à réaliser les travaux dans les deux ans et si aucun logement n'est donné en location dans la période précédant le conventionnement (sauf si les plafonds prévus par le conventionnement sont appliqués par anticipation),
- la maîtrise d'ouvrage pour un autre organisme d'Hlm est exonérée mais est taxable lorsqu'elle est réalisée pour d'autres tiers (communes...)
- la location d'aires de stationnement à des personnes non résidentes est exonérée,
- en accession, tous les modes opératoires prévus par les statuts sont concernés (vefa, sci, ccmi - voir le texte ci dessous)
- dans les services accessoires exonérés sont inclus les prestations fournies par l'intermédiaire d'une société civile, d'un Gie ou d'une association "fermée" ainsi que l'activité de gestion de prêts,
- seuls seront exonérés les placements de trésorerie autorisés par la règlementation Hlm faits pour obtenir un gain "à brève échéance". Les placements "qui ont pour objectif d'assurer une influence particulière sur la société émettrice des titres" ne seront pas exonérés.

En application de l'article 1er de la loi de finances rectificative pour 2005, les organismes d'Hlm ne seront soumis au paiement des acomptes au titre de l'impôt sur les sociétés qu'à compter du 2ème acompte de l'année 2007. La DLF a enfin conclu son intervention en indiquant que le projet ne comportait pas, pour le moment, de clause d'abandon des contentieux en cours.


Extrait de l'instruction fiscale

56. En application des dispositions de l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation, entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 207-1-4° du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS).

57. Toutefois, entrent également dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 207-1-4° du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées, dans la limite de 25% des logements vendus, à des personnes dont les revenus excèdent le plafond fixé pour le prêt locatif social (PLS), mais restent inférieurs aux plafonds fixés au titre neuvième du livre troisième, c'est-à-dire les plafonds applicables en matière de prêt locatif intermédiaire (PLI), à la condition que l'ensemble des opérations d'accession (soit les logements vendus à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social ainsi que les logements vendus à des personnes dont les revenus restent inférieurs aux plafonds fixés en matière de prêt locatif intermédiaire) soient assorties de garanties pour l'accédant. La proportion de 25 % s'apprécie, au titre de chaque exercice, en prenant en compte l'ensemble des opérations d'accession réalisées par l'organisme pendant l'exercice considéré.

58. Les garanties pour l'accédant doivent respecter les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.