La place du logement dans les programmes des candidats à la présidentielle

Dans le cadre de son assemblée générale, les coopératives d'Hlm ont invité les représentants des principaux candidats à l'élection présidentielle à présenter leurs projets.

Participaient à cette table ronde :
  • Martine BILLARD, député Verts de Paris ;
  • Marc-Philippe DAUBRESSE, député UMP du Nord ;
  • Nadine GARCIA, conseillère générale PC des Hauts-de-Seine ;
  • Jean-Jacques JEGOU, sénateur UDF du Val-de-Marne ;
  • Thierry REPENTIN, sénateur PS de Savoie ;
  • Marie-Noëlle LIENEMANN, présidente de la FNSCHLM.
Michèle ATTAR, déléguée à la présidente, en assurait l'animation.

Vous pouvez trouver un dossier documentaire sur le logement dans l'élection présidentielle en cliquant ici.



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Michèle Attar : A la veille des élections présidentielles, notre mouvement coopératif HLM s'intéresse aux propositions des candidats sur le logement. Leurs propos expriment un large consensus sur certains diagnostics : la présence récurrente d'une crise du logement, le besoin de construire 100 000 à 120 000 logements par an, HQE pour certains partis, la volonté de relancer l'accession à la propriété. En revanche, nous recueillons peu d'engagements sur les moyens de parvenir à ces objectifs. Comment devons-nous produire 120 000 logements sociaux locatifs par an ? Comment relançons-nous l'accession à la propriété et avec quels moyens ?

En première partie de ce débat, nous souhaitons vous entendre sur les orientations de vos partis concernant le programme du logement et le diagnostic que vous réalisez de la situation actuelle. Dans un deuxième temps, je vous interrogerai sur des points précis comme le locatif social, l'accession à la propriété avec ses deux volets, les ventes HLM et les accessions directes.

Le Parti Communiste, porté par Marie-George Buffet, propose d'élever la part du logement à 2 % du PIB. Les autres partis ne précisent pas leurs intentions sur ce sujet. Madame Garcia, puisque votre parti s'engage clairement sur le logement, je vous suggère d'ouvrir notre débat.

Nadine GARCIA : Je vous remercie pour votre invitation qui me donne l'occasion de dialoguer avec des acteurs pertinents sur la question du logement. La crise du logement que nous rencontrons est extrêmement grave. Cependant, certains jugent quelle n'est plus d'actualité. J'ai en mémoire le discours de Monsieur Borloo cet été qui estimait que suite aux nombreuses constructions qu'il a lancées, la crise était derrière nous.
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Malheureusement, nous recensons neuf millions de personnes en France en situation de mal logement ou de non logement, comme nous l'a rappelé le 1er février dernier la présentation du rapport de la Fondation Abbé Pierre. Cette situation touche tous les segments du marché du logement, que ce soit l'accès à un premier logement, ou l'accession à la propriété. Nous constatons qu'aujourd'hui très peu de gens sortent du logement locatif social. Ils n'en ont plus les moyens, en raison de la faiblesse des revenus et de l'envolée des prix de l'immobilier liée à la spéculation. L'accession à la propriété est bloquée. Cependant, les initiatives menées par vos coopératives nous montrent qu'une intervention reste possible.

Dans le programme de Marie-George Buffet, nous plaçons le droit au logement au même niveau que le droit à l'éducation ou à la santé, droits fondamentaux de l'individu. Nous estimons que ce secteur ne peut être laissé aux lois du marché et de l'argent. Nous voulons faire prévaloir l'être humain. Le logement ne doit pas être traité comme une marchandise, que les gens pourraient s'offrir ou ne pas s'offrir. Par conséquent, nous proposons un service public du logement et de l'habitat national et décentralisé.

Michèle ATTAR : Trois candidats proposent un service public du logement, Marie-George Buffet, Olivier Besancenot et Arlette Laguiller. Cette idée a également été suggérée par un rapport du Conseil économique et social sur la politique du logement. Cependant, qu'entendez-vous exactement par service public du logement ?

Nadine GARCIA : En effet, le thème d'un service public du logement est soutenu par d'autres mouvements, des associations comme le DAL, des syndicats... Notre volonté de mettre en place un service public du logement répond à notre conviction qu'il n'est pas raisonnable de laisser ce secteur soumis à la loi du marché. En faisant ce choix de société, l'Etat doit se doter d'outils pour y parvenir, en construisant des logements proposant des loyers abordables, des constructions de qualité, notamment HQE. La quantité de logements à fournir dans un temps réduit pour répondre aux besoins de nos concitoyens doit être menée dans une perspective de développement durable.

Le service public du logement doit offrir une sécurité dès le premier logement, y compris pour les jeunes, les étudiants. Nous avons aujourd'hui en France 2,2 millions d'étudiants, 500 000 boursiers et seulement 150 000 chambres universitaires, souvent dans un état déplorable. Ces questions ne peuvent être traitées par le marché. Seul un service public peut répondre aux attentes de ces personnes.

En outre, nous considérons que le coût du logement charges comprises ne doit pas dépasser 20 % du revenu des familles. Au-delà des 2 % du PIB consacré au logement, L'Etat doit se doter de moyens en créant un pôle public financier avec l'argent des banques et des assurances. Le livret A est aujourd'hui détourné de son objet. Cette situation ne peut perdurer. Votre Fédération reconnaît que 93 % des encours des Plans d'Epargne Logement sont utilisés à d'autre usage que le financement d'un logement. Les moyens financiers collectés par les grands organismes bancaires doivent servir à répondre aux besoins sociaux de notre pays.

Michèle ATTAR : Pour respecter la parité, je donne maintenant la parole à Jean-Jacques Jegou, représentant de François Bayrou.

Jean-Jacques JEGOU : Je suis très heureux d'être parmi vous aujourd'hui. Les Français sont conscients que l'un des problèmes majeurs de notre pays est le logement. Le message de l'Abbé Pierre, cinquante ans après, est toujours d'actualité.

Cependant, les situations ne sont pas toutes semblables. Certaines régions, comme les Côtes d'Armor, font preuve d'un dynamisme encourageant. Les Bretons construisent aujourd'hui autant de logements que l'Ile de France. Certains territoires se heurtent à des problèmes de disponibilité foncière. Le coût du foncier en région parisienne est particulièrement élevé. Pourtant, les blocages ne sont pas uniquement politiques. Une grande ville du Val-de-Marne est stigmatisée pour son refus de construire des logements sociaux. Nous avons libéré plusieurs hectares de terrain universitaire, et l'Etat tergiverse depuis cinq ans pour céder ce foncier.
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A l'instar de François Bayrou, j'estime que nous devons nous donner les moyens de construire les logements dont les Français ont besoin, des logements de toutes catégories, du locatif social, de l'accession sociale et de l'accession libre. Les outils financiers existent, comme le livret A. L'épargne, même si elle est fluctuante, ne manque pas. Le logement et les programmes sociaux ne souffrent pas du manque d'argent.

Michèle ATTAR : Nous sommes tous d'accord pour dire que nous ne manquons pas de livret A. Néanmoins, les montages d'opérations sont de plus en plus difficiles parce que les enveloppes octroyées par programme deviennent contingentes et le prix du foncier ne cesse d'augmenter.

Je souhaite que vous précisiez votre pensée concernant les terrains d'Etat. Nicolas Sarkozy indique que les terrains disponibles de l'Etat et de ses collectivités doivent être orientés vers la réalisation de logements. Ségolène Royal considère qu'il faut mobiliser les terrains publics en vue de la construction de logements sociaux et souhaite la généralisation des agences foncières régionales. Nous finissons par penser que cette libéralisation des terrains d'Etat reste une utopie que l'Etat fait miroiter au mouvement HLM.

Jean-Jacques JEGOU : Dans mon exemple du Val-de-Marne, les terrains ont bien été libérés, mais aucune démarche de l'Etat n'a été entreprise pour lancer un programme de construction. L'Etat connaît des contraintes. Cependant, il pourrait intervenir sur les financements pour permettre aux organismes publics qui libèrent les terrains, comme RFF fortement endetté, de ne pas être pénalisés par la cession foncière. Des outils existent, mais la volonté politique manque.

Nous disposons de tous les ingrédients pour parvenir à construire des logements pour tous. Les blocages administratifs viennent d'un manque de volonté politique du Gouvernement actuel et des gouvernements précédents, puisque ce manque de logements est récurrent depuis plus de quarante ans. Nos propositions ne doivent pas être figées, même si les 2 % de PIB sont alléchants, nous devons être capables de réaliser nos engagements.

Martine BILLARD : Le problème du logement touche une très large part de la population française et pas exclusivement les plus pauvres. Les causes de cette crise résident dans le déficit de construction accumulé et la hausse des prix. Cependant, les Verts estiment que nous devons tenir compte de l'aspect écologique dans nos propositions pour résoudre ce défi. Nous ne construisons pas pour dix ans mais bien souvent pour cent ans. Aujourd'hui, le réchauffement climatique fait l'objet d'un consensus dans la classe politique, hormis quelques irréductibles réfractaires. Le secteur du bâtiment tient un rôle primordial dans cette lutte écologique puisqu'il participe à un quart des émissions de gaz à effet de serre provoquant le réchauffement de la planète.
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Dans toutes les constructions aujourd'hui, nous devons prendre en compte la question des performances énergétiques et du type d'énergies utilisées. Un choix écologique permet de baisser la facture des charges pour les familles. Il réduit également la facture énergétique de la France et sa dépendance aux énergies pétrolières. En outre, à terme, des créations d'emplois sont obtenues dans le secteur des industries des énergies renouvelables. C'est pourquoi, l'Etat doit mettre en place des aides pour favoriser ces choix énergétiques. Certes, ils représentent un coût supplémentaire, mais pouvant être rapidement récupéré pour les familles et pour la France.

Un autre aspect majeur à prendre en compte dans la politique du logement est la nécessité de réduire l'étalement urbain. En construisant loin des centres, loin des services publics, des commerces et des emplois, nous augmentons la facture des ménages en carburant et nous favorisons les émissions de gaz à effet de serre. Les ménages qui s'installent en périphérie sont souvent ceux qui disposent des moyens les plus faibles. Ils supportent donc majoritairement le coût élevé de cette politique d'extension des zones urbaines.

Je ne m'exprimerai pas sur un pourcentage du PIB pour financer ces propositions. Les Verts remettent en cause le PIB comme élément représentatif de la richesse d'un pays.
En revanche, de l'argent peut être dégagé sur le budget de la nation. Le budget 2007 prévoit 500 000 euros d'aides en faveur du dispositif de Robien. Ce dispositif entraîne des constructions qui souvent restent vides car elles ne correspondent pas aux demandes. Il ne suffit pas de construire davantage ; nous devons construire utile pour répondre aux besoins réels du pays. En 2000, nous construisions 67 % de logements sous conditions de ressources. Aujourd'hui, ces constructions sont descendues à 41 %, alors même que les besoins augmentent compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier et de la stagnation des revenus. Le budget 2007 consacre seulement 150 000 euros au PLAI. Nous proposons la suppression du dispositif de Robien afin de réinjecter les finances disponibles dans la construction de logements sous plafond de ressources.

Je souhaite insister sur notre position concernant le secteur locatif. Nous sommes favorables au maintien d'un parc privé et public locatif important. L'accession à la propriété n'est pas envisageable pour tous les ménages. Les nécessités de mobilité professionnelle imposent le maintien d'un secteur locatif.

Thierry REPENTIN : Le logement constitue une priorité de la campagne électorale. Lors des deux dernières élections présidentielles, les candidats n'affichaient pas d'éléments aussi précis sur cette problématique de l'habitat. Un problème devient une priorité dès lors qu'il est partagé par un grand nombre de nos concitoyens, ce qui est le cas aujourd'hui. Les causes de cette crise sont connues. Les prix de l'immobilier ont augmenté de 82 % entre 2001 et 2006. Aujourd'hui, les deux tiers des constructions nouvelles ne sont accessibles qu'à 30 % des ménages les plus aisés. Nous constatons que les classes moyennes et populaires sont confrontées à une situation nouvelle, la difficulté grandissante pour se loger. Sur la période 1994-2000, 65 % des logements construits étaient acquis par des primo-accédants. Ce chiffre a fortement chuté.
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Le souci majeur de Ségolène Royal est d'inverser la mécanique et les priorités. Avec la même enveloppe budgétaire, nous pouvons faire des choix différents. Sur un quinquennat, la loi de Robien a coûté 1,7 milliard d'euros. Nous supprimons ce produit et le remplaçons par un dispositif liant avantage fiscal et plafonnement des loyers. Actuellement, l'Etat pour chaque réalisation effectuée avec le dispositif Borloo dans l'ancien dépense 41 000 euros ; pour un appartement construit sous la loi de Robien, il dépense 33 000 euros, et pour un logement en PLUS il ne dépense que 20 000 euros. L'Etat consacre deux fois d'argent à un logement considérablement plus accessible. Un appartement PLUS de 100 m2 en province se loue 476 euros mensuels ; la même surface est louée 1 800 euros par mois sous le dispositif de Robien. Nous constatons donc qu'il existe des marges dans le budget pour mener une politique différente.

Les candidats s'expriment peu sur la question du livret A. Ce système très attractif, ne connaissant pas d'équivalent dans les autres pays de l'Union européenne, est menacé par la Commission à Bruxelles. Elle devait se prononcer sur cette question et a décidé de reporter sa décision après les élections présidentielles françaises. Nous devons maintenir le livret A car il finance le logement social. Nous pouvons utiliser les fonds de réserve du livret A autrement. Le Gouvernement actuel se sert de ces fonds pour alimenter le budget général de la nation.

Le problème du foncier se heurte à une volonté politique opposée entre un Ministre du Logement volontariste pour libérer les terrains d'Etat, et un Ministre des Finances qui souhaite valoriser les biens de l'Etat. Malheureusement, dans le rapport de forces internes, le locataire de Bercy gagne le plus souvent la manche. Nous proposons de vendre les terrains de l'Etat en partant du programme que l'Etat souhaite voir construire sur le terrain disponible. Actuellement, le prix de vente est fixé de manière à assurer l'équilibre foncier de l'opération. Nous voulons partir du programme avec des objectifs de mixité de l'habitat, pour établir le prix du foncier. Il ne peut plus y avoir de vente de terrains de l'Etat au plus offrant. A Paris par exemple, l'Etat doit fournir cet effort et céder ses terrains contre des engagements incompressibles de constructions sociales en locatif et en accession.

Michèle ATTAR : Comment l'Etat, au niveau du Ministère des Finances, compense-t-il les intérêts perdus par les établissements publics vendeurs, comme l'Assistance Publique ou RFF ?

Thierry REPENTIN : La vente à faible prix ne constitue pas une perte d'argent mais une moindre recette. Nous devons définir quelles sont nos priorités. Nous ne pouvons pas clamer qu'il manque 1,4 millions de logements sociaux dans notre pays et ne pas accepter collectivement d'en payer le prix. L'Etat doit également favoriser la création d'établissements publics fonciers locaux et régionaux. La fiscalité doit être différenciée selon la destination, sociale ou privée, des constructions. Les outils ne valent que s'il existe une volonté politique pour s'en servir.

Michèle ATTAR : Nous conservons un bon souvenir de Monsieur Daubresse au niveau des coopératives et le remercions de nous avoir accordé la possibilité de créer de nouvelles coopératives.

Marc-Philippe DAUBRESSE : Je salue également le travail réalisé par Madame Lienemann, en tant que Présidente de la Fédération et en tant que Ministre du Logement, même si nous connaissons souvent des désaccords.

La crise vient à la fois d'une insuffisance de l'offre de logements et d'un taux de fécondité élevé. Les changements de société, les divorces, les familles monoparentales ou recomposées, induisent de 700 à 800 mille logements supplémentaires. Durant les années 1990 et 2000, nous n'avons pas pris la mesure du problème et n'avons pas construit suffisamment de logements, en particulier sociaux. Dans ma ville de 30 000 habitants, nous possédons 12 000 résidences. Il y a dix ans nous construisions 1 000 logements de moins qu'aujourd'hui pour une population équivalente.
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Nous assumons et nous revendiquons les fondements du plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo et la loi Engagement Nationale sur le Logement (ENL). Notre philosophie consiste à redonner la possibilité de choisir entre la location publique ou privée et l'accession à la propriété aux ménages confrontés à l'impossibilité d'acheter ou de louer un logement à un prix accessible aujourd'hui.

Nous mettons l'accent prioritairement sur l'accession à la propriété. 58 % des Français sont propriétaires ; nous nous fixons l'objectif d'arriver à deux Français sur trois propriétaires de leur logement. L'accession sociale doit donc être encouragée. Nous soutenons les travaux des coopératives d'HLM dans ce sens. Une série d'outils sur le foncier, sur l'ingénierie de financement et sur la fiscalité permet de passer d'un prix du logement représentant parfois 40 % des revenus d'un ménage, à un coût représentant un quart de leurs ressources. Nous favorisons la libération du foncier ; nous étendons la TVA à 5,5 % ; nous accordons une déduction fiscale des intérêts des emprunts pour les primo-accédants ; nous développons des mesures pour le financement du foncier différé, et nous offrons la caution et la garantie de l'Etat aux ménages à faible ressources ou aux primo-accédants.

Ces aides permettent de diviser quasiment par deux le prix des logements proposés. Nous en trouvons un exemple à Mantes-la-Jolie où des immeubles ont été construits à la fois pour le marché privé et pour l'accession sociale ; les prix des logements dans le secteur libre sont doublés par rapport à ceux en accession sociale, car ils n'ont pas bénéficié de ces outils spécifiques.

Je suis en désaccord avec les statistiques données par Thierry Repentin extraites des études de Michel Mouillard sur le logement. Nous prenons toujours les chiffres qui nous arrangent. En 2000, 310 000 constructions neuves étaient mises en chantier, dont 42 000 logements sociaux. En 2006, 440 000 constructions ont été entreprises, dont 80 000 logements sociaux. Pour 2007, nous attendons 120 000 logements sociaux. Certains remettent en cause la nature sociale de ces logements en raison de la présence de PLS. Dans le budget 2007, nous finançons 80 000 PLUS et PLAI que nous pouvons comparer avec les 38 000 PLUS et PLAI financés en 2000.

Nous avons donc bien doublé le financement du logement social et très social. Lorsque certains nous citent les chiffres du rapport de l'Abbé Pierre de 2004, ces chiffres sont le résultat du financement des années 2002 et 2003, une époque où le plan Borloo ne s'appliquait pas. Nous sommes montés en puissance avec la loi de cohésion sociale et la programmation financière sur cinq ans. Nous avons accéléré ce processus avec certains amendements consensuels votés lors du droit au logement opposable. Ces décisions vont se traduire dans les faits en 2009, le temps pour les programmes de sortir de terre.

La construction de 120 000 logements sociaux supplémentaires par an est indispensable, avec une proportion rééquilibrée en faveur des PLUS et des PLAI. Nous l'avions proposé le 14 septembre 2006 ainsi que le projet de loi sur le droit au logement opposable, bien avant que l'association Don Quichotte plante ses tentes dans Paris. A l'époque, le programme du Parti Socialiste proposait la création d'une commission au Conseil économique et social pour étudier la pertinence d'une telle proposition.

En tant qu'élu local, j'observe que les difficultés rencontrées proviennent essentiellement de problèmes fonciers et non de problèmes de financement. Nous devons assouplir les Plans Locaux d'Urbanisme concernant la construction de logements sociaux.

L'amendement, que j'ai déposé, permettant à l'Etat de vendre en dessous du prix des Domaines a été adopté. Cependant, je ne suis pas convaincu qu'en procédant opération par opération nous réussirons à tenir nos objectifs. Un arbitrage stratégique doit avoir lieu pour s'opposer à l'omnipuissance du Ministère des Finances qui prend ses décisions sur des critères uniquement financiers.

Dans cette optique, nous avons réalisé un audit de tous les terrains de l'Etat existants. Dans mon agglomération lilloise où j'ai mené cet audit, je suis confronté à une négociation délicate avec RFF. J'estime que des terrains doivent être pleinement valorisés, comme ceux de la gare Saint-Sauveur proche de la mairie de Lille, tandis que d'autres doivent être cédés à un prix dérisoire, comme ceux de Petite Gare, permettant de construire des logements sociaux à proximité de transports en commun. Le problème est un problème de gouvernance. Une structure doit être mise en place, la Sovafim pourrait tenir ce rôle, afin de déterminer les terrains devant être valorisés au maximum et ceux pouvant être cédés gratuitement. L'arbitrage pourrait être confié au Ministre du logement ou directement au Premier Ministre. Le modèle actuel ne fournit aucune stratégie. Chacun réalise ces petites opérations dans son coin.

Nous sommes aujourd'hui loin d'avoir tirer tout le parti du secteur locatif privé. Le plan Borloo a permis le passage de 10 000 à 40 000 logements à loyer maîtrisé. Cependant, sur le logement très social, nous pouvons encore mobiliser le parc privé. Lors du vote de la loi sur le droit au logement opposable, j'ai proposé un amendement permettant aux associations, comme Emmaüs par exemple, de traiter directement avec les propriétaires.

Lorsque j'entends Martine Billard nous dire que ses propositions seront financées grâce à la suppression du dispositif de Robien, je tiens à souligner que cette mesure rapporte également de l'argent à travers la TVA et permet la création d'emploi. La proposition de l'UMP consiste à supprimer les dispositifs de Robien, Périssol, Besson, Lienemann, et le Borloo populaire afin de mettre en place un système d'amortissement unique. Toute personne mettant en location un logement, avec des conditions spécifiques à définir, pourra amortir. La déduction forfaitaire étant d'autant plus forte que le loyer consenti est plus faible. Nous cherchons à créer un amortissement pérenne. Notre travail doit se concentrer vers les ménages les plus modestes mais également vers les classes moyennes. Le locatif intermédiaire demeure une priorité.

Nous avons prévu de prendre en compte la préoccupation du développement durable dans le cadre de l'ANRU. Cette agence, que nous souhaitons maintenir, offre une mutualisation des financements avec des effets de levier et une gestion partenariale des dossiers. En revanche, nous supprimons l'Agence de cohésion sociale dont le rôle n'est pas vraiment identifié. Un plan sur le développement durable pour les logements neufs et anciens axé sur la Haute Qualité Environnementale et l'urbanisme est prêt. Il a été transmis au Premier Ministre en 2005 mais, j'ose le dire, n'a pas été suivi d'effets probants. Dans le cadre du respect du pacte écologique, nous prévoyons de relancer ce plan. En outre, j'estime que le Ministre du Logement doit détenir la tutelle de l'urbanisme pour réfléchir à la question de la densification des zones urbaines.

Marie-Noëlle LIENEMANN : Nous avons parlé de la spéculation immobilière sur l'ancien, de la hausse des prix du foncier, mais nous observons également une explosion des prix de la construction. Les prix de la construction conditionnent le montant des aides publiques. Si l'aide publique est totalement absorbée par la hausse des prix, les organismes n'ont plus de marge de manœuvre. Comment pouvons-nous mener une politique de régulation des prix ? En outre, la question de l'étalement urbain représente un coût. Quelles politiques financières pensez-vous conduire sur le foncier ?

Quelle place accordez-vous à l'ensemble des acteurs du mouvement HLM ? Nous sommes confrontés à la banalisation des acteurs dans ce secteur avec en particulier une arrivée de promoteurs privés. Face à l'ampleur de la tâche, êtes-vous favorable à l'ouverture de ce domaine aux opérateurs privés ? De plus, j'entends parler dans les programmes des candidats, notamment dans le livre de Jean-Louis Borloo, de la création d'une agence du logement social, une sorte d'ANRU spécialisée. Quel rôle tiendrait-elle ?

Je souhaite rappeler que la France considère que nous connaissons une crise du logement lorsque les classes moyennes sont touchées. Une fois que les classes moyennes ne souffrent plus vraiment du manque de logements disponibles, les politiques se désintéressent de la question. Or, il est plus facile de résoudre le problème pour les classes moyennes que pour les plus pauvres. J'aimerais que chacun s'exprime sur la question du droit opposable au logement, et sur cet enjeu majeur de ne pas relâcher notre effort pour assurer un logement pour tous.
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Michèle ATTAR : Sur l'accession sociale, cœur de métier de nos coopératives, Monsieur Daubresse nous a fait un certain nombre de propositions : déduction des intérêts des emprunts, foncier différé, caution d'Etat et libération du foncier.

Monsieur Jegou, nous trouvons sur le site de votre candidat une proposition visant à substituer à la logique d'acteurs une logique de mission. Pouvez-vous nous expliquer cette proposition ? Pouvez-vous nous exprimer votre point de vue sur l'accession sociale ? Fait-elle partie du parcours résidentiel ? La volonté de passer à deux tiers de la population propriétaire de son logement est-il un objectif partagé ?

Jean-Jacques JEGOU : Nous constatons, dans l'évolution de la politique de logement, une importance moindre donnée à l'accession sociale. Le parcours résidentiel s'avère largement bloqué. Les habitants des logements sociaux restent définitivement dans le parc locatif social. Ils n'évoluent plus.

Aujourd'hui, les acteurs de l'accession sociale mènent bien leur travail. Cependant, ils ne produisent pas davantage car ils sont confrontés à des problèmes fonciers. Leur capacité de construction peut être amplifiée par des modifications apportées par l'Etat. Nous pouvons peut-être déconnecter le foncier de la construction par un financement différencié. Le prêt à taux zéro a permis à une population d'accéder à la propriété alors qu'elle ne le pouvait plus, singulièrement en Ile-de-France.

Concernant la volonté politique, nous devons modifier nos modes de gouvernance. L'élection présidentielle constitue un moment fort d'engagement solennel auprès des Français. Si un Président de la République s'engage sur le logement, il doit en détenir la responsabilité afin de tenir le rôle d'arbitre et de pouvoir s'opposer à Bercy. Le Premier Ministre gouverne, mais le Président doit trancher sur les sujets sur lesquels il s'est engagé envers la population.

Des sommes considérables sont englouties chaque année dans un budget toujours déséquilibré. Depuis vingt, en tant que parlementaire, je n'ai jamais voté un budget en équilibre. François Bayrou milite pour le rééquilibrage du budget et préconise d'ailleurs que constitutionnellement le budget ne puisse pas présenter de déficit de fonctionnement. L'Etat puise régulièrement de l'argent à la Caisse des Dépôts et Consignations, de 2 à 5 milliards par an, pour combler le déficit, véritable tonneau des Danaïdes. En assurant un budget équilibré, ces 2 à 5 milliards offriraient un beau financement pour le logement social.
Lorsque ma collègue des Verts parle de l'environnement, j'ai du mal à l'accepter. Au niveau de la région Ile-de-France, le groupe des Verts bloque les décisions permettant aux communes de la petite couronne de densifier leur territoire. Nous disposons d'espaces suburbains qui pourraient être construits pour assurer des logements de qualité et des zones de bureaux.

Michèle ATTAR : Quelles sont vos propositions en matière d'accession à la propriété sociale ? Quels parcours d'accession sociale suggérez-vous ?

La proposition qui consiste à vendre les logements HLM aux ménages ayant régulièrement payé leur loyer pendant quinze ans conduit à la vente d'un million de logements. N'existe-t-il pas une confusion entre l'accession sociale et les ventes HLM ?

Marc-Philippe DAUBRESSE : La question de la gouvernance est déterminante. Nous devons réfléchir à des outils sur ce sujet. La philosophie du plan Borloo s'appuie sur le travail en partenariat avec les acteurs. Je ne pense pas qu'il faille un office de plus. Les acteurs existants doivent être placés au centre des projets.

Concernant la vente des logements sociaux, nous avons prévu 1 % de vente du parc HLM. Nous devons réfléchir à la définition d'un logement en locatif social. Il existe dans le parc privé du logement social de fait. Si nous allons plus loin que les 20 % de logements sociaux par commune en menant une politique de construction volontariste, il me paraît acceptable de mener une campagne d'accession sociale par la vente des HLM existants en respectant un délai permettant de reconstituer l'offre locative rapidement.

Thierry REPENTIN : Monsieur Daubresse a fait référence au droit au logement opposable. Je suis ravi d'apprendre que lors d'une convention interne à son parti, le 14 septembre 2006, il préconisait cette mesure. Pourtant, lors de discussions en avril 2006 à l'Assemblée nationale et au Sénat sur ce sujet, le Ministre représentant le Gouvernement nous a soutenu qu'une telle mesure était irréaliste. Le texte existe aujourd'hui par la volonté du Président de la République, suite à la mobilisation des associations, et non grâce au Gouvernement. Nous avons dû discuter et voter en trois semaine le texte sur le droit au logement opposable, alors que quelques mois plus tôt, un tel texte était jugé irréaliste. Monsieur Daubresse cherche à réécrire l'histoire.

Le fonctionnement du prêt à taux zéro peut évoluer. Aujourd'hui, la part d'acquisition couverte par ce prêt est limitée à 20 % du coût de l'achat. Face à l'évolution des prix, cette part devient dérisoire et ne peut donc pas être décisive dans l'acte d'achat. Ce seuil doit être réévalué. Le prêt à taux zéro est destiné à favoriser les acquisitions des classes modestes et moyennes. Cependant, nous devons définir les limites de la classe moyenne. Lorsque nous entendons qu'une personne disposant d'un revenu mensuel de 6 000 euros fait partie de la classe moyenne, de facto, les personnes disposant d'un revenu inférieur se rangent dans la classe populaire. Il existe un décalage total entre la vision de certains dirigeants et ce que vivent bon nombre de nos concitoyens.

Concernant le foncier, des mécanismes assez simples peuvent être mis en œuvre. Nous pouvons différencier les plus values des propriétaires dès lors qu'ils vendent à des propriétaires privés ou à des organismes du mouvement HLM.

Les coopératives et les organismes d'HLM doivent devenir des partenaires privilégiés. Quelles coopératives connaissent parfaitement les zones de leur territoire permettant de réaliser des opérations relevant de la TVA à 5,5 % en application de la loi ENL ?

Michèle ATTAR : La FNSCHLM a effectué un recensement de ces zones pour l'ensemble du territoire. Ces données sont disponibles sur le site internet de la Fédération.
La TVA à taux réduit en accession à la propriété a connu des progrès puisque cette TVA s'applique sur le PSLA et sur les zones ANRU. Néanmoins, ne serait-il pas plus simple de fixer la TVA à 5,5 % pour tous les ménages en dessous des plafonds de ressources ?

Thierry REPENTIN : Les services de l'Etat ont effectué un travail de cartographie quartier par quartier pour repérer les zones relevant d'une TVA à taux réduit. Pourtant, les préfets n'ont pas transmis aux organismes d'HLM ces informations. Ce gain de TVA doit profiter aux accédants à la propriété. Il risque de bénéficier aux promoteurs privés qui ne le répercutent pas sur le prix de vente. C'est pourquoi, les constructions dans ces zones doivent être menées prioritairement par les organismes du mouvement HLM.

L'extension de la TVA à 5,5 % à l'ensemble des ménages sous plafond de ressources est inscrite dans le pacte présidentiel de Ségolène Royal.

Nous souhaitons que sur les territoires connaissant des tensions immobilières, les documents d'urbanisme précisent la destination des sols, y compris en locatif social et en accession sociale. Au-delà du PLU, tout programme collectif devra avoir une part de logement économiquement accessible sur les territoires où l'offre n'arrive pas à répondre à la demande. Cette mesure constitue une garantie pour qu'aucune grande ville française ne laisse le marché dominé. Ainsi, nous nous assurons de l'émergence du logement social en locatif et en accession sur toutes les grandes communes.

Le dispositif permettant de vendre les appartements HLM aux ménages versant régulièrement leur loyer depuis plus de quinze ans représente 970 000 logements. Nous souhaitons des dispositions incitatives. Au regard des marges sur la décote du parc HLM, nous devons favoriser un prêt à taux zéro spécifiquement pour ces ménages désirant acheter. En revanche, les organismes vendeurs doivent s'engager à construire autant de logements sociaux que ceux qu'ils cèdent. Dans la crise du logement que nous connaissons, le créneau qui souffre le plus est celui du locatif social, c'est pourquoi toute vente doit être accompagnée d'une construction équivalente destinée au marché locatif social.

Michèle ATTAR : Aujourd'hui, la vente de logements HLM est à l'initiative du bailleur. Pouvons-nous envisager un changement de politique permettant au locataire de manifester sa volonté d'acquisition ?

Thierry REPENTIN : L'Union sociale de l'habitat aura l'occasion de discuter du sujet avec le prochain Ministre du Logement. Cependant, j'estime que ce système de vente ne doit pas se généraliser. Certaines communes disposant de peu de logements sociaux doivent les conserver. Les villes ayant réalisé un gros effort de construction peuvent céder une part de leur parc. Certains logements HLM sont plus attractifs que d'autres. Nous ne rencontrons aucune difficulté pour vendre aux locataires dans les immeubles en centre ville. En revanche, dans les zones lointaines, les acquéreurs sont moins fréquents.

Nadine GARCIA : Je suis absolument contre la vente des logements HLM dans notre situation de crise. Cette attitude me semble irresponsable. Je m'y oppose farouchement dans les Hauts-de-Seine, département servant de laboratoire à Nicolas Sarkozy. Sa politique consiste à vendre 4 000 logements HLM en trois ans, et d'en construire soi-disant 3 300 par an. Ce niveau de construction n'est pas atteint du tout puisqu'il n'avait pas précisé dans quelles communes il pensait réaliser ces constructions.

Néanmoins, des politiques favorisant l'accession à la propriété doivent être développées pour offrir un choix à nos concitoyens. L'accession à la propriété répond à une forte aspiration des Français. Les raisons qui les poussent à être propriétaires sont diverses. Certains rêvent d'un domicile modelé à leur image ; d'autres craignent l'avenir et anticipent une chute de revenu au moment de la retraite ; des ménages estiment absurdes de dépenser des sommes considérables dans des loyers élevés et préfèrent investir. Ce sujet touche à de nombreux problèmes de société qu'il nous faut résoudre. La presse s'est fait l'écho récemment de l'apparition des prêts sur cinquante ans. Nous arrivons à des solutions aberrantes pour permettre l'accession à la propriété.

Nous devons nous préoccuper de problèmes sociaux au sens large. La question du niveau des revenus est liée à celle de l'accession. La moitié des salariés à temps plein gagne moins de 1 400 euros net par mois. Ces personnes peuvent difficilement rêver à l'accession. La question de l'augmentation des salaires et du pouvoir d'achat doit peser dans le débat politique de l'élection présidentielle. La sécurisation de l'emploi et de la formation concerne également le thème de l'accession à la propriété, en particulier à travers le parcours résidentiel. Lorsque le Parti Communiste préconise l'abrogation du CNE et la généralisation du CDI, il cherche à faire reculer la précarité. Cette précarité a un lien avec le sujet du logement.

La flambée des prix de l'immobilier est due à la rareté du logement. Cette situation de pénurie n'est pas naturelle ; elle provient de choix politiques antérieurs clairs. Les aides à la pierre ont diminué ainsi que le budget du logement. Aujourd'hui, l'Etat gagne plus d'argent avec le logement qu'il n'en investit. La loi SRU, imposant 20 % de logements sociaux dans toutes les communes, n'est pas respectée. 16 communes dans les Hauts-de-Seine, toutes dirigées par un maire de droite, ne remplissent pas cette condition. La situation de Neuilly-sur-Seine est caricaturale avec 2,6 % de logements sociaux. Une vraie volonté politique est nécessaire pour imposer l'application de cette loi. Si nous reconnaissons le droit au logement opposable, nous devons obliger les maires à construire des logements sociaux et à respecter la loi SRU, de la même manière que les maires sont contraints de construire des écoles.

Monsieur Daubresse réécrit effectivement l'histoire sur le droit au logement opposable. Lorsque des Sénateurs communistes ont déposé, en 2006, une proposition de loi sur le droit au logement opposable, le Gouvernement a répondu que c'était irréaliste et prématuré.

Un autre texte non appliqué est la loi sur la réquisition des logements inoccupés. Il existe plus d'un million de logements vacants dans ce pays.

Le Parti Communiste dans son service public de l'habitat et du logement n'envisage pas de tout nationaliser. Les logements privés existeront toujours. Nous voulons un encadrement du marché de l'habitat par une politique publique en mettant en place des outils pour limiter le montant des loyers, proposer des taux pour construire, revenir à des aides à la pierre. Ce service public décentralisé et démocratisé accueillera l'ensemble des acteurs du mouvement HLM pour leur permettre de participer à la définition des politiques du logement nationales et locales.

Michèle ATTAR : Le contrat écologiste n'évoque pas la question de l'accession sociale à la propriété. Cependant, une municipalisation des sols des friches industrielles vacantes depuis dix ans ainsi qu'un moratoire sur la destruction en ville des logements insalubres sont proposés. Pouvez-vous détailler ces propositions et exprimer votre opinion sur l'accession sociale ?

Martine BILLARD : Nous n'avons pas de position définitive sur l'accession à la propriété. Aujourd'hui, nous connaissons une hausse du désir de devenir propriétaire liée à l'angoisse du lendemain, à la chute des revenus lors de la retraite et à la peur du congé pour vente, en particulier dans le cadre des ventes à la découpe. Cependant, la position des écologistes peut choquer car nous affirmons qu'il n'est pas possible à chacun de bénéficier d'un pavillon individuel. Nous avons tout d'abord besoin de maintenir des surfaces agricoles car le réchauffement climatique va les réduire dans certaines zones y compris en France. Ensuite, nous devons diminuer les nécessités de déplacement et donc construire à proximité des transports collectifs. L'accession sociale à la propriété peut se réaliser dans de petits immeubles de bonne qualité. Nous devons être responsables vis-à-vis de notre planète et cesser un étalement urbain nuisible. Dans trente ans, lorsque les déplacements en voiture individuelle deviendront extrêmement onéreux, les ménages habitant loin des centres souffriront le plus.

Nous ne sommes pas favorables à la vente du logement social en période de crise. Nous pouvons considérer qu'un locataire qui acquiert son logement HLM reste dans le domaine social. En revanche, nous ne disposons d'aucun contrôle sur la revente. Sur certains secteurs valorisés, la spéculation peut devenir forte entraînant une disparition du logement social. Pour les autres secteurs moins attractifs, nous risquons de connaître des copropriétés dégradées et un enfoncement dans l'endettement pour les ménages. Si nous menons cette politique à Paris, où nous n'atteignons pas les 20 % imposés par la loi SRU malgré une politique volontariste, nous régressons sur les logements sociaux.

L'expérience et l'engagement fort du mouvement HLM nous garantissent un certain type de politique sur le logement social que nous souhaitons défendre. C'est pourquoi, nous ne sommes pas favorables au transfert de cette tâche vers le secteur privé.

Le marché immobilier n'est plus exclusivement franco-français. Nous pouvons critiquer les gouvernements précédents qui n'ont pas su établir des projections démographiques correctes. Cependant, l'arrivée massive des investisseurs étrangers dans l'immobilier était difficilement prévisible. Nous avons la chance de vivre dans un pays bien placé sur le plan géographique et climatique. Il restera agréable à vivre malgré le réchauffement climatique, contrairement à l'Espagne par exemple. La France est peu dense en comparaison des autres pays européens. Toutes ces raisons rendent notre pays attractif.

Face à cette pression foncière, nous proposons de municipaliser les sols vacants depuis dix ans avec la nécessité de les dépolluer préalablement à la construction. L'Etat doit également fournir un effort en mettant à disposition ses terrains pour la construction. Ces cessions, entraînant une moindre recette immédiate, s'avèreront bénéfiques pour les finances globales de la France, privées et publiques, sur le long terme.

A Paris, nous menons une forte bagarre sur la manière dont sont réalisées ces mises à disposition. Contrairement aux propos de Monsieur Daubresse, la proportion des PLAI et des PLUS dans les financements des constructions a baissé. Le Gouvernement a clairement favorisé la construction de PLS qui pourtant ne répondent pas toujours aux besoins des habitants.

La loi sur le droit au logement opposable connaît des limites. Quel habitant ira devant les tribunaux pour, au final, voir l'Etat verser une amende à un fonds destiné au financement du logement ? Il faut posséder une drôle de conscience politique et citoyenne pour se lancer dans une telle démarche. En revanche, un amendement de cette loi, proposé par les socialistes, s'avère très positif. Cet amendement préconise de ne pas remettre à la rue les personnes logées dans des dispositifs d'urgence. Jusqu'à présent, les lieux d'hébergement d'urgence livraient chaque matin les personnes à la rue, leur recommandant de contacter le 115 le soir venu pour retrouver un toit. Cette avancée est déterminante.

Cependant, nous devons prévenir la situation de mal logement en nous battant pour une application de la loi SRU et en développant une politique sur la prévention des expulsions des personnes de bonne foi. Ces expulsions augmentent. Pourtant ces personnes à la rue coûtent cher à la collectivité puisqu'elles sont logées dans des hôtels parfois sordides et fort onéreux aux frais de l'Etat ou des collectivités locales. En mettant en place un fonds de garantie afin d'aider les gens à payer, nous pouvons prévenir les expulsions et éviter des situations dramatiques.

Michèle ATTAR : Nous allons conclure cette table ronde en vous laissant vous exprimer sur les sujets qui vous tiennent le plus à cœur. Vous avez évoqué le problème de gouvernance. Dans ce domaine, la particularité de nos coopératives réside dans la participation en tant qu'actionnaires de nos locataires et de nos accédants. Cet élément vous paraît-il important et à développer comme modèle social ?

Thierry REPENTIN : Etant moi-même actionnaire d'une coopérative, je suis favorable à ce type de modèle. Concernant la vente des logements HLM, je ne souhaite pas que ce thème devienne un point crucial d'une politique du logement. Cette mesure constitue une des possibilités permettant à des ménages arrivant à la retraite avec une diminution de leurs revenus de se maintenir dans leur logement. Le paradoxe est que les propriétaires réussissent à conserver leur pouvoir d'achat lors du passage à la retraite, tandis que les locataires voient leur pouvoir d'achat érodé.

Le système que nous souhaitons mettre en place prend en compte la gestion des copropriétés afin d'éviter leur dégradation. Nous prévoyons parallèlement d'imposer des clauses anti-spéculatives, et de fournir une garantie de rachat pour les accédants rencontrant des difficultés pour faire face aux mensualités de remboursement. La vente des logements HLM est donc bien encadrée.

Bien souvent, les coopératives rencontrent des investisseurs individuels qui désirent acheter un ou deux logements dans la perspective de s'assurer une rente pour leur retraite. L'accession à la propriété en direction des investisseurs peut aussi être améliorée par le biais d'un service public de la caution, système mutualiste et universel. En garantissant le paiement des loyers sur la totalité du bail pour les locataires de bonne foi confrontés à des difficultés financières, nous souhaitons changer les rapports entre propriétaire et locataire afin d'augmenter l'offre locative de notre pays. Ce service public de la caution prendra également en charge le paiement de la caution initiale lors de l'installation dans le logement. Ainsi, nous faciliterons l'accès au logement pour les personnes qui n'ont pas de famille pour les aider à payer les charges d'installation.

Cette proposition ne correspond en rien à la mesure adoptée récemment qui porte indûment le nom de garantie des risques locatifs universels. Cette nouvelle mesure mis en place avec les compagnies d'assurance ne garantit qu'une partie des locataires, les prioritaires du 1 % logement salariés des entreprises et les fonctionnaires. Elle exclut totalement les personnes qui justement connaissent le plus de difficulté à assumer leur loyer, en particulier celles dont le taux d'effort pour le logement est supérieur à 50 %.

A propos de la gouvernance, nous devons prendre conscience qu'aujourd'hui l'Etat n'est pas responsable de la politique du logement en France. La politique du logement est menée par le couple formé par les collectivités locales et les opérateurs. L'Etat n'apporte que 2,5 % du montant du coût de la construction d'un projet immobilier. En 2002, l'Etat donnait 7 000 euros pour un PLUS. Actuellement, il subventionne le PLUS à hauteur de 2 800 euros en moyenne. Dans le même temps, le coût du foncier et de la construction a augmenté. Ce sont les collectivités locales et les organismes sur leurs fonds propres qui compensent. L'Etat doit redevenir le moteur de la politique du logement en France. La gouvernance en province et en Ile-de-France doit être différenciée. En région parisienne, la Région doit jouer un rôle prépondérant face aux égoïsmes départementaux et aux bastions qui refusent le logement social sur leur territoire.

Afin de disposer d'une vision collective et d'une réelle force face aux directions centrales lors des arbitrages financiers, le Ministre du Logement doit assumer les fonctions plus larges de Ministre de l'Habitat. Il doit détenir la direction de l'urbanisme, la direction de l'architecture, actuellement sous la tutelle du Ministère de la Culture, et la direction de l'environnement chargée de l'application des normes européennes en matière de respect de l'environnement.

Nadine GARCIA : J'estime que le chemin est encore long pour offrir à chacun un véritable droit au logement sur l'ensemble du territoire. Nous avons constaté que la loi sur le droit au logement opposable est issue d'une mobilisation populaire qui a permis que ce débat vienne sur la place publique. Les avancées sur le problème du logement se font et se feront grâce à la mobilisation de tous les partenaires, les associations, les mouvements qui œuvrent dans ce domaine.

Tous les trois ans, le Parti Communiste tient des Etats généraux du logement. Ils réunissent les usagers, les élus, les responsables du mouvement HLM pour travailler à la construction d'un service public de l'habitat et du logement. Nous avons besoin de l'intelligence de tous pour perfectionner ce projet.

Jean-Jacques JEGOU : Concernant la gouvernance, l'Etat n'est pas suffisamment présent. Sur le plan médiatique, il donne le sentiment qu'il impulse la politique, en revanche, les financements viennent d'ailleurs.

Sur le terrain, la situation de l'Ile-de-France s'avère particulièrement préoccupante. Lorsque nous rencontrons un jeune démarrant dans la vie payé au Smic qui ne peut pas se loger, il paraît évident que quelque chose ne fonctionne pas dans ce pays.

La défense de l'accession sociale à la propriété est une bonne idée. Cependant, nous devons être vigilants sur la solvabilité des ménages. La stagnation des salaires tient également un rôle dans le blocage de l'accession à la propriété. François Bayrou propose d'augmenter les salaires directs des Français.

Les propositions faites par votre Fédération méritent d'être suivies car elles émanent de professionnels qui connaissent leur sujet. L'esprit coopératif est le supplément d'âme de ces organismes.

Martine BILLARD : Le logement ne constitue pas qu'un coût pour le pays, mais un investissement pour la richesse de la France. Le futur gouvernement devra mener une politique cohérente n'entraînant pas une lutte entre ministères comme nous l'a décrite Monsieur Daubresse.

Je souhaite réagir sur les propos de Marie-Noëlle Lienemann concernant la tendance des politiques à ne s'intéresser au logement qu'en période de crise. Le problème du logement doit rester une priorité lorsque les classes moyennes ne rencontreront plus de difficulté pour se loger. La volonté politique doit être maintenue pour les plus démunis qui détiennent les mêmes droits d'obtenir un logement digne, de qualité et abordable.


Le logement dans la campagne présidentielle

L'Union sociale pour l'habitat a réalisé un examen comparé du volet "logement" des candidats à l'élection présidentielle. Vous pouvez le consulter
en cliquant ici (format PDF).

Les sites internet des candidats à l'élection présidentielle détaillent dans certains cas leurs propositions :
Plusieurs de ces candidats ont réagi aux 10 propositions adoptées par l'Union sociale pour l'habitat lors de la convention nationale du 13 décembre. Consultez-les en cliquant ici.

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Les prises de position des acteurs du logement