La réforme de la surface plancher entre en vigueur au 1er mars 2012

En application de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (article 25), les surfaces de référence utilisées en droit de l’urbanisme (SHON, SHOB,…) notamment pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction sont unifiées au profit d’une surface unique, appelée surface de plancher.

L’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret d’application n°2011-2054 du 29 décembre 2011 entrent en vigueur au 1er mars 2012. Une circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions publiée le 6 mars 2012 précise les modalités d'application de l'ordonnance.

L’ordonnance prévoit le remplacement dans toutes les dispositions législatives des références aux « surface hors oeuvre nette », « surface de plancher hors oeuvre nette », « surface développée hors oeuvre nette », « surface hors oeuvre brute », « plancher hors œuvre nette », « surface de plancher développée hors oeuvre », « superficie hors oeuvre nette », « surface développée hors oeuvre » et « surface de plancher développée hors oeuvre nette » par la surface de plancher (art.3) définie comme « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment » (art.1).

L’ordonnance précise (art.5) que pour toutes les demandes de permis et autorisations préalables déposées avant le 1er mars, date de son entrée en vigueur, et pour lesquelles l’autorité compétente ne s’est pas encore prononcée, les dispositions faisant référence à la SHON ou à la SHOB continuent de s’appliquer.

Des dispositions transitoires sont aussi prévues pour les ZAC dans lesquelles des cahiers des charges de cession de terrains ont été signés avant le 1er mars 2012 ainsi que pour les lotissements déjà autorisés à cette date et pour lesquels la SHON a déjà été répartie par le lotisseur.

Si les valeurs exprimées doivent désormais s’entendre en surface de plancher, « lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors oeuvre nette, l’acquéreur peut demander, lors de l’autorisation de construire, à bénéficier d’un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors oeuvre nette. »

Modifiant l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme, le décret précise la définition de la surface de plancher en indiquant notamment les surfaces déductibles :

« Art. R. 112-2. − La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1o Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2o Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3o Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4o Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres ;
5o Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6o Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7o Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8o D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Par ailleurs, le décret définit également la notion d’emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n’est soumis à aucune formalité au titre du droit de l’urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.

La notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.

Il a ainsi été créé un article R.*420-1 dans le code de l’urbanisme :

« Art. R.* 420-1. − L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » ;