Le Coop Foncier

coopfoncier_1.jpg
La Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm et l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France ont développé un partenariat pour favoriser le développement d’opérations d’accession sociale à la propriété sur le territoire d’intervention de l’EPFIF.

Dans le cadre de ce partenariat formalisé au travers d’une convention conclue le 15 mai 2012, les deux parties souhaitent expérimenter un montage spécifique d’accession progressive à la propriété se basant sur la dissociation de la propriété du bâti de celle du terrain dans le but de réduire l’effort financier demandé aux ménages et donc d’améliorer la solvabilité de la clientèle traditionnelle des coopératives d’Hlm.

Ce sont ainsi 100 logements en 2013 et autant en 2014 qui pourraient être proposés par les coopératives d’Hlm d’Ile-de-France au travers de plusieurs programmes immobiliers « fléchés ».
Ce mécanisme a été présenté aux coopératives d'Hlm d'Ile-de-France ainsi qu'aux partenaires de la Fédération le 21 juin, en présence de Hicham Affane, président de l'EPFIF, Stéphane Troussel, président du Conseil général de Seine-Saint-Denis, et Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la FNSCHLM.

1. Une accession sociale à la propriété destinée à des ménages ayant des revenus modestes.

Les coopératives d’Hlm, acteurs historiques de l’accession sociale à la propriété, régies à la fois par le statut de la coopération et la législation Hlm, proposent une sécurisation complète des accédants, avec la mise en œuvre d’une garantie de rachat et de relogement sous conditions.

La réglementation encadre par ailleurs les conditions dans lesquelles les coopératives d’Hlm conçoivent et proposent leurs logements en accession :

•    ils sont destinés majoritairement à des ménages modestes achetant leur résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources
•    ils sont vendus à des prix respectant des plafonds de prix
•    les acquéreurs bénéficient d’un accompagnement dans le temps au travers de la sécurisation Hlm (assurance-revente contre la décote pendant 10 ans, garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans)

A cela s’ajoutent les spécificités propres aux coopératives d’Hlm :

•    les accédants sont également coopérateurs : ils deviennent associés de la coopérative d’Hlm et sont invités à participer aux assemblées générales
•    la coopérative d’Hlm peut, dans certains cas, assurer également la gestion de la copropriété et s’engager ainsi, aux côtés des copropriétaires, dans la pérennité du bâti

Selon l’implication de la collectivité locale dans la réalisation de l’opération, la coopérative d’Hlm peut enfin inclure dans ses contrats de vente des clauses limitant la spéculation et les reventes abusives des logements, dans le but d’assurer à la collectivité locale que l’effort qu’elle aura consenti n’alimentera pas la hausse du marché immobilier.

En 2011, les coopératives d’Hlm ont ainsi mis en chantier 3.348 logements en accession sociale groupée (VEFA et PSLA, ces derniers représentant 40%) et ont signé 907 contrats en secteur diffus (maison individuelle). 59% des contrats de vente signés ont concernés des ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds d’accès au logement locatif social (plafonds PLUS).

Sur l’Ile-de-France, 1.081 logements en secteur groupé ont été mis en chantier en 2011 par les coopératives d’Hlm, dont 40% en PSLA et 77% en secteur ANRU.

L’expérimentation d’une accession sociale sécurisée coopérative a pour ambition d’améliorer la solvabilité de la clientèle traditionnelle des coopératives d’HLM : en effet, les effets de la pression immobilière et foncière en Ile-de-France ont des effets sur les logements produits par les coopératives d’Hlm : le prix moyen est de 182.000 euros en zone A, en augmentation constante de 1 à 3% par an malgré une politique de contractualisation avec les collectivités locales.

Il s’agit donc bien :

•    d’une accession sociale : elle s’adresse à des primo-accédants dont les revenus se situent au niveau des plafonds d’accès au logement social (du PLUS au PLS accession),
•    sécurisée : le maître d’ouvrage est intéressé à la réussite du projet de son client, notamment en s’engageant à ses côtés pour 15 ans minimum avec la sécurisation Hlm (assurance contre la décote en cas de revente forcée, garanties de rachat et de relogement) et en assurant directement la gestion de la copropriété ou en la faisant assurer par un syndic mettant en œuvre la « Charte du syndic solidaire ». Des clauses anti-spéculatives permettront de s’assurer que l’effort de la collectivité n’alimente pas la spéculation immobilière,
•    coopérative : non seulement le maître d’ouvrage est une coopérative d’Hlm (organisme qui a une lucrativité limitée) mais les accédants à la propriété seront coopérateurs de la structure qui porte l’opération, qui est une société civile coopérative de construction (SCCC). Les coopératives d’Hlm s’attacheront également à développer la participation des habitants dans la conception du programme et dans sa gestion, dans le droit fil de la Charte d’orientation pour l’habitat participatif adoptée à Grenoble en novembre 2011 par 15 collectivités locales.

2. Le montage proposé


Le but recherché de ce montage est de réduire l’effort financier des accédants à la propriété par une dissociation du bâti et du terrain, le coût de ce dernier n’étant impacté qu’au terme d’une période de « portage » pouvant atteindre 25 ans.

Pour y parvenir, deux scénarios ont été envisagés : le premier bénéficie d’un outil de portage public (de type EPF), le second s’en dispense.

2.1 Le recours à un outil de portage public

Dans ce schéma, qui est celui mis en œuvre en région Ile-de-France (sur les départements de Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne et Seine-et-Marne), le partenaire public assure le portage de l’assise foncière de l’opération d’accession sociale sécurisée coopérative jusqu’à 25 ans.

Pour y parvenir, le schéma suivant est proposé :

•    la coopérative d’Hlm contractualise de manière formelle ou par échange de courrier avec une collectivité locale et détermine les contours de l’opération souhaitée : nombre de logements, typologie, niveau de prix, profil des acquéreurs, démarche participative…
•    L’EPFIF et la commune contractualisent (ou ont déjà contractualisé) pour inclure le foncier de l’opération dans le périmètre d’intervention de l’EPFIF.
•    Après étude d’opportunité, la structure de portage de l’EPFIF se porte acquéreur de l’emprise foncière sur laquelle la coopérative d’Hlm souhaite réaliser son opération,
•    la coopérative d’Hlm créée une société civile coopérative de construction (SCCC) dont elle assure la gérance, celle-ci concluant un bail emphytéotique avec la structure de portage de l’EPFIF,
•    les ménages souhaitant devenir propriétaires deviennent sociétaires de la SCCC dont ils acquièrent des parts sociales,
•    la coopérative d’Hlm assure le suivi de la construction de l’opération puis sa gestion, à la fois en étant gérante de la SCCC qui n’est pas dissoute à la livraison de l’opération, et syndic de la copropriété qui pourrait avoir été créée.
•    Entre la 20ème et la 25ème année, la SCCC se porte acquéreur de l’emprise foncière. Si la SCCC n’est pas en mesure de le faire, la coopérative d’Hlm se substitue à elle.

L’intérêt économique réside dans le fait que :

•    le coût du portage sur 20 à 25 ans du foncier est minoré par l’EPFIF qui accepte d’en supporter jusqu’à 50% du coût en affectant une partie de ses ressources fiscales à cette expérimentation,
•    le coût réel d’acquisition intervenant entre 20 et 25 ans se fait sur la base de la valeur initiale non actualisée.

Afin de rendre pleinement efficace cette expérimentation, il pourrait être envisagé que la part du coût du portage non supporté par l’EPFIF soit prise en charge par une collectivité locale ou régionale sous forme d’une subvention à la structure de portage qui représente le coût cumulé sur la durée du portage.

Avec un coût de portage plafonné à 1,5%, le gain sur la mensualité de l’accédant atteint au moins 10%.

2.2  Le non-recours à un outil de portage public

Sur un certain nombre de territoires, l’absence d’outil de portage public ou leur absence d’appétence pour l’accession sociale sécurisée ne doit pas empêcher le développement d’une accession sociale sécurisée coopérative.

Dans ce cas, le schéma proposé reprend celui exposé au point 2.1 à une exception : ce n’est pas la structure de portage public qui se porte acquéreur de l’emprise foncière mais la SCCC elle-même. Pour que le coût de ce portage soit neutralisé, il est envisagé de s’appuyer sur un financement long terme de type prêt Gaïa Foncier Long Terme de la Caisse des Dépôts sur 25 ans.

3. L’expérimentation en Ile-de-France

Un groupe de travail EPFIF/FNSCHLM s’est réuni plusieurs fois depuis l’automne 2011 afin, dans un premier temps, de délimiter le cadre du partenariat à nouer puis à examiner les conditions d’une expérimentation d’une accession sociale sécurisée coopérative.

Une convention cadre EPFIF/FNSCHLM a été validée par les instances décisionnelles respectives.

Un objectif de 100 logements en 2012 et 100 logements en 2013 a été fixé. La zone géographique retenue prioritairement est la zone tendue.

La Fédération assure la centralisation des opérations soumises, notamment pour vérifier le respect des valeurs initiales ainsi que pour s’assurer d’un égal accès des coopératives d’Hlm à l’expérimentation.
coopf.jpg


L’EPFIF est également amené à expérimenter une dissociation de la propriété du bâti de celle du terrain pour des opérations de logements locatifs sociaux avec des bailleurs HLM. Dans ce cadre, des opérations accession/location seront examinées.