Le prêt à taux zéro (PTZ) en 2024, comment ça marche ?

Le prêt à taux zéro est le principal financement des acquéreurs en accession sociale sécurisée. Vous êtes un particulier souhaitant acquérir un logement neuf ? Contactez la Coop'HLM de votre région ! Trouvez ces coordonnées en cliquant ici ou consultez les offres de logements sur le portail internet de l’accession sociale sécurisée : bienveo.fr !

La loi de finances pour 2023 a prolongé le prêt à taux zéro jusqu'au 31 décembre 2027. Le décret du 2 avril 2024 et l'arrêté du 2 avril 2024 apportent des précisions sur son application.

A compter du 1er avril 2024, la règlementation du prêt à taux zéro est modifiée :

• dans le neuf, il ne peut financer que l'acquisition d'un logement dans un bâtiment d'habitation collectif situé dans une commune classée A ou B1. Par "bâtiment d'habitation collectif", il faut comprendre un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés (6° de l'article L.111-1 du CCH). Par dérogation l'acquisition d'un logement neuf en PSLA ou en BRS ainsi que les acquisitions en TVA à taux réduit en QPQ et Anru ne sont pas concernés par ce recentrage.
• le prêt à taux zéro en vente Hlm est maintenu en l'état mais avec un doublement de sa quotité (20%)
• le PTZ dans l'ancien est maintenu en zones B2 et C, avec une quotité de travaux de 25% avec, dans ce dernier cas, l'exclusion de l'assiette des travaux pris en compte l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles. Il peut concerner l'acquisition par le biais de la vente d'immeuble à rénover (VIR) ou par le biais du prêt social location-accession dans l'ancien (PSLA dans l'ancien). A l'issue des travaux, le DPE doit être d'au moins D.

Par ailleurs, les textes règlementaires introduisent :

• une révision des plafonds de revenus, notamment des deux premières tranches de revenus
• l'augmentation, pour les ménages de la première tranche, de la quotité finançable en PTZ (50% au lieu de 40%)
• la création d'une 4ème tranche de revenus pour rendre éligible des ménages à revenus moyens, mais avec une quotité finançable plafonnée à 20%
• cela revalorisation des coefficients familiaux et un réaménagement des différés d'amortissement en vigueur

Enfin, le mécanisme "anti-spéculatif" par lequel est pris en compte au titre des revenus le montant le plus élevé entre les revenus N-2 des personnes destinées à occuper le logement et le coût total de l'opération divisé par 9 est maintenu.

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2024, voici les principales caractéristiques du PTZ.

Les opérations concernées au 1er avril 2024

Le PTZ peut être accordé pour financer les opérations suivantes.

• En zones A et B1 : l'acquisition d’un logement neuf en vue de sa première occupation (y compris en PSLA ou en BRS) situé dans un bâtiment d'habitation collectif
• Dans toute la France : l'acquisition d’un logement neuf, individuel ou collectif, en vue de sa première occupation à la condition qu'il soit agréé PSLA, qu'il fasse l'objet d'un bail réel solidaire ou que son acquéreur bénéficie du taux réduit de TVA en quartier de la politique de la ville
• En zones B2 et C : l’acquisition d’un logement ancien dont quotité minimale de travaux d’amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération, y compris par le biais d'une vente d'immeuble à rénover (VIR) ou par le biais d'un contrat "PSLA dans l'ancien" à la condition que les travaux soient réalisés dans un délai de trois ans à compter de l’émission de l’offre de prêt et que le logement soit situé dans une commune classée B2 ou C et qu'à l'issue des travaux le DPE soit d'au moins D.
• L’acquisition d’un logement ancien détenu par un organisme d’Hlm ou un Sem par l'un de ses locataires sans condition de localisation

Conditions à remplir par l’emprunteur

Condition de première propriété

Le ou les emprunteurs du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt.

Cette condition concerne le ou les emprunteurs et non l’ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt.

Condition d'occupation à titre de résidence principale

L’occupation du logement doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

Cette règle souffre de deux exceptions qui justifient la mise en location du logement :

• lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de son départ à la retraite, l'obligation d'occupation du logement peut être retardé jusqu'à la 6ème année après la DAT
• lorsque l’emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance d’événements visés par la réglementation : mobilité professionnelle entraînant un trajet d’au moins 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ou un temps de trajet aller au moins égal à 1h30, décès, divorce, dissolution d’un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi

Dans les deux cas, cette mise en location doit respecter les règles suivantes :

• le loyer et les revenus des locataires doivent respecter les plafonds PLS
• une déclaration doit être faite auprès de l’établissement prêteur
• la durée durée maximale de mise en location est de six ans

Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail. Il peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel dès lors que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % la surface financée.

Passé le délai de six ans, l’emprunteur est libre de l’usage du logement financé.

Condition de ressources

Pour bénéficier d'un prêt à taux zéro, le ou les emprunteur(s) doivent respecter les plafonds suivants, réévalués au 3 avril 2024 :

Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1^er août 2014, modifié par l’arrêté du 2 octobre 2023. Les DOM font partie de la zone B1.

Le montant total des ressources à prendre en compte pour l'émission de l'offre de prêt s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

• la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement au titre de l'année N-2
• le coût total de l'opération divisée par 9. Le coût total de l'opération comprend le coût total de l'achat hors frais d'actes notariés.

La quotité du prêt à taux zéro

Le montant du prêt à taux zéro est égal au produit d’une quotité par le montant de l’opération apprécié dans la limite d’un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de l'opération.

L'Agence national d'information pour le logement met à disposition une calculette permettant d'évaluer le montant de son prêt à taux zéro.