L'Assemblée générale des coopératives d'Hlm sous le signe du dynamisme et du développement

La FNSCHLM a tenu son assemblée générale les 3 et 4 mai à Paris.

Nous vous proposons ici une retranscription du discours de clôture de Marie-Noëlle Lienemann, présidente, et la réponse apportée par Alain Lecomte, directeur général de l'urbanisme, l'habitat et la construction au nom de Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, retenu.

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Marie-Noëlle Lienemann

Nous accueillons Monsieur Alain Lecomte, qui a accepté de remplacer Monsieur Borloo, ce dont nous vous remercions. Nous vous serons également gré de bien vouloir transmettre le message qui va suivre.
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La Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d'HLM est en bonne santé. Les coopératives ont en effet réalisé 4 800 constructions en 2005, soit une production en hausse de 10 % par rapport à 2004. Elles représentent en outre plus de 50 % du marché de l'accession à la propriété et elles ont doublé leur production depuis 2002. Cette hausse des parts de marché est d'autant plus remarquable que le marché affiche une croissance soutenue. Par ailleurs, 26 coopératives ont été réactivées et aujourd'hui, elles portent de nouveaux projets de construction ; 5 projets de création de coopératives sont en cours, et 13 autres coopératives pourraient être créées. Une coopérative dont l'activité est centrée sur la copropriété dégradée (Coprocoop) vient également d'être créée.

Le premier objectif de la FNSCHLM est de faire vivre son projet et de continuer à accroître le niveau de production des coopératives d'HLM, et les organismes y sont prêts. De nombreux outils ont été revisités et nous comptons beaucoup sur la montée en puissance de la location accession, à travers le dispositif du PSLA, qui nous a permis de réaliser 186 opérations en 2005 et devrait nous permettre d'atteindre le seuil de 600 réalisations en 2006. Aujourd'hui, la mise en œuvre du PSLA nous conforte dans l'idée qu'un taux de TVA à 5,5 % et la garantie d'une exonération de la taxe foncière sur le bâti rendent ce produit réellement attractif et qu'il constitue une aide publique à la pierre.
Le deuxième objectif de la FNSCHLM est de produire mieux, ce qui implique le respect des exigences du développement durable dans toute sa dimension. Sous l'angle de l'urbanisme, le développement durable consiste à produire des logements en évitant le mitage urbain et en favorisant les constructions sur des zones desservies par les transports en commun. Des progrès ont été réalisés en ce sens et nous devons poursuivre nos efforts.

En outre, j'insisterai sur la maîtrise de la consommation énergétique, qui entre dans le cadre du développement durable : il est absolument nécessaire de réduire la consommation d'énergie dans le contexte actuel. A ce sujet, je souhaiterais demander au Gouvernement ce qu'il en est de la transposition de la directive européenne sur l'efficacité énergétique des bâtiments, dont l'échéance est fixée à 2006. En la matière, une meilleure anticipation permet de se préparer efficacement. J'ai donc demandé à Monsieur Marty et à Monsieur Delebarre de nous aider à créer un poste : ainsi, notre fédération pourra bénéficier de l'expertise d'un spécialiste du développement durable dans le cadre de l'accession à la propriété. En effet, les exigences du développement durable sont perçues différemment en fonction des acteurs, en particuliers les bailleurs ou les vendeurs. Notamment, ces derniers doivent convaincre les acheteurs potentiels de consentir à prendre en charge les investissements de mise aux normes environnementales des logements. Certaines coopératives tentent par exemple de promouvoir les panneaux solaires, mais elles se heurtent aux difficultés financières des accédants qui ne peuvent se permettre de s'endetter davantage.

A mon sens, le rôle de l'Etat est de garantir la prise en compte du long terme. Ainsi, je vous suggérerai de mettre en œuvre un programme innovant d'économies d'énergie, qui pourrait reposer sur des aides publiques. De plus, un partenariat entre l'Etat, les régions, l'ADEME et la FNSCHLM pourrait être efficace. Quoi qu'il en soit, le soutien financier de l'Etat est une condition nécessaire à la prise en compte de l'économie d'énergie à long terme. Enfin, notre objectif est de finaliser en 2007 un document qui recensera l'ensemble des moyens techniques permettant de satisfaire aux exigences du développement durable et nous souhaitons que l'Etat soit en mesure de nous y appuyer.

Le troisième objectif de la FNSCHLM est également de produire sur l'ensemble du territoire, ce qui représente un défi majeur. Nous participons aux opérations Anru, notamment. Cependant, le coût élevé du foncier ne nous permet pas toujours de favoriser l'accession sociale dans les zones de forte densité urbaine. Des propositions devront être formulées pour y remédier.

Le quatrième objectif est de développer le fait coopératif. Actuellement, nous sommes à la croisée de deux mouvements : le mouvement HLM et le mouvement coopératif, auquel il convient de donner une nouvelle dynamique. Un certain nombre de sociétés coopératives ont suggéré d'organiser une rencontre annuelle des présidents, à l'instar de la rencontre annuelle des directeurs. Ces réunions permettront de sensibiliser les présidents à la façon d'associer les coopérateurs, d'accompagner les bénévoles, mais également à la manière de faire vivre l'esprit coopératif. A mon sens, la mobilisation des directeurs et des présidents est fondamentale.

Le délégué interministériel à l'innovation, à l'expérimentation sociale et à l'économie sociale a proposé d'organiser un concours sur l'innovation, et il a évoqué les services à la personne. En accompagnant l'acte d'accéder à la propriété, il est possible d'accompagner les coopérateurs et d'attirer leur attention sur les services liés à l'évolution du bâti et de l'habitat au cours de la vie, comme la vieillesse et le handicap, mais aussi les mutations des exigences énergétiques. Nous nous attacherons à répondre à l'appel à projets qui sera lancé dans le cadre du concours sur l'innovation. Ainsi, nous pourrons démontrer que nous sommes un opérateur non seulement pendant la phase de l'accession, mais aussi tout au long de sa vie.

Monsieur le Directeur, nous travaillons dans un environnement que vous influencez fortement. Cet environnement présente de nombreux avantages pour l'accession sociale à la propriété, mais il n'en rencontre pas moins certaines limites. De ce point de vue, des étapes nouvelles devront être franchies.

Nous pouvons nous féliciter des dispositions relatives au PSLA ; pour autant, ce prêt reste difficile à monter. De notre point de vue, l'efficacité du PSLA repose sur l'application d'un taux de TVA à 5,5 % et sur l'exonération de la taxe foncière sur le bâti. En définitive, la force du PSLA réside dans son financement. A ce jour, la TVA à 5,5 % a été généralisée à l'ensemble des zones ayant signé une convention avec l'Anru, mais beaucoup reste à faire. Actuellement, les ménages issus des couches populaires ont de plus en plus de difficultés à accéder à la propriété. Si nous voulons renouer avec une véritable accession sociale à la propriété en France, l'Etat doit faire en sorte que celle-ci redevienne une composante de l'ascenseur social.

Certes, tous les Français ne sont pas obligés de devenir propriétaires, mais a minima, la possibilité de devenir propriétaires doit leur être offerte. Je rappelle que sur 1,3 million de demandeurs de logement, plus des trois quarts ont un revenu inférieur au plafond du PLUS et plus de la moitié ont des revenus inférieurs au plafond du PLAI, pour lesquels l'accession à la propriété est quasiment impossible. La relance du logement social en France, qui est très difficile mais indispensable, doit être composée d'un volet accession et d'un volet locatif forts. Aujourd'hui, un des représentants des coopératives a souligné que la libération des logements locatifs par les accédants constituait une charge de travail supplémentaire : nous ne pouvons que nous en féliciter, étant donné le nombre important de demandeurs de logements sociaux.

En définitive, l'extension du taux de TVA à 5,5 % et de l'exonération de la taxe foncière sur le bâti est une mesure nécessaire. Cependant, la capacité des collectivités territoriales à se mobiliser trouve ses limites. Celles-ci ne manqueront pas de s'opposer à une telle mesure si la compensation de l'exonération de la taxe foncière sur le bâti ne leur est pas garantie. De surcroît, les collectivités locales ne peuvent suppléer l'Etat dans l'octroi des aides à la pierre. Or dans un trop grand nombre d'opérations, les capacités contributives des collectivités locales sont le régulateur des politiques publiques nationales, ce qui n'est pas acceptable.

Par ailleurs, nous regrettons que l'engagement d'inscrire le conventionnement global adossé à une fiscalité n'ait pas été retenu comme composante de l'accession à la propriété. Toutefois, nous entendons mettre à profit la période pré-électorale, afin de formuler des propositions en faveur du conventionnement global, qui est plus adapté aux opérations à caractère très social. La circulaire financière est moins problématique que ce que nous pouvions craindre, même si nous regrettons que la charte sur les syndics ait été occultée.

Des incertitudes subsistent au niveau des groupes de coopératives, dans l'attente de la parution d'une circulaire ministérielle à ce sujet. Vous devez savoir que dans un certain nombre de groupes, ces incertitudes déstabilisent les collaborateur et les coopérateurs.
Bien que les coopératives aient produit davantage en 2005, les difficultés demeurent. Le coût du foncier est de plus en plus élevé, même si une désinflation a été constatée en ce domaine. Nous sommes convaincus que l'investissement locatif privé joue un effet sur la hausse des prix du foncier et de l'immobilier. Nous considérons que l'investissement locatif privé n'est pas suffisamment conditionné à des usages sociaux ou d'intérêt général pour éviter les effets d'aubaine. Certes, les collectivités locales ont créé des établissements publics fonciers, mais leurs capacités budgétaires sont limitées. Compte tenu de l'incapacité croissante des collectivités territoriales à mettre à disposition des terrains à un prix raisonnable, il conviendra de mettre en œuvre une véritable politique publique du foncier et de promouvoir les politiques d'acquisition foncière des organismes HLM. Notamment, une réforme de la fiscalité sur les transactions immobilières permettrait de financer les acquisitions de terrains par les organismes HLM.

Les inquiétudes sur la solvabilité des acquéreurs sont également très fortes. Le manque de solvabilité des acquéreurs a été compensé par un allongement de la durée du crédit, lequel a contribué à la hausse des prix. Or nous assistons actuellement à une remontée des taux d'intérêt et il est nécessaire d'anticiper. De ce point de vue, l'aide à la pierre peut être un outil efficace et l'idée d'attribuer une prime très sociale à l'accession à la propriété doit être relancée. De plus, nous sommes inquiets quant à la diminution des crédits alloués au logement. Dans la perspective d'une disparition éventuelle du FGAS, des crédits supplémentaires ne pourraient-ils pas être affectés à l'accession sociale à la propriété ?

Le partenariat avec les collectivités locales constitue un axe fort de notre projet. L'année 2006 sera celle d'une communication renforcée auprès des collectivités locales, avec la publication de documents et d'outils qui permettront aux coopératives de se faire connaître et d'informer les élus sur les dispositifs de l'accession sociale. Notamment, un guide pourrait aider les élus à prendre en compte ces outils dans les PLU ou dans les PLH.

A un an de l'élection présidentielle, nous souhaitons que le prochain congrès de l'Union sociale de l'habitat soit l'occasion de faire des propositions offensives pour le logement social, dont les candidats à l'élection de 2007 pourront s'inspirer. Les thèmes du droit au logement, des parcours résidentiels et de la qualité des logements doivent irriguer le débat politique, alors que de nombreux parlementaires ne connaissent toujours pas la problématique du logement en France. La FNSCHLM sera au rendez-vous et fera ses propositions. Par la suite, les pistes de réflexion qui sont nées de notre Assemblée générale devront être approfondies. Nous souhaitons que nos propositions permettent de préparer la France aux échéances électorales de 2007, en rendant au logement social toute la place qu'il mérite dans la politique nationale du logement. De nombreux efforts restent à faire pour vous convaincre que l'accession sociale à la propriété est l'un des piliers de la politique du logement social. Nous avançons ensemble, mais avançons toujours plus vite et plus loin.

 

 

 

Alain Lecomte

Jean-Louis Borloo m'a demandé de le représenter aujourd'hui, mais à titre personnel, c'est un réel plaisir de vous rencontrer de nouveau. Le Ministre a salué l'action vigoureuse que vous avez menée au cours des dernières années, car d'une part vous contribuez au développement de l'offre de logements, au profit d'une population qui en a le plus besoin, et d'autre part, vous facilitez l'accession à la propriété aux ménages les plus modestes, et de façon sécurisée.
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A cet égard, votre professionnalisme en tant que maître d'ouvrage et votre vocation sociale, sont les garants d'une accession sociale à la propriété sécurisée.
L'Etat doit vous aider à poursuivre dans cette voie, voire à amplifier votre action, en prenant les mesures qui faciliteront le développement des logements, notamment en accession sociale. L'Etat doit également vous donner les moyens internes de remplir au mieux vos missions.

Jean-Louis Borloo a été à l'initiative de nombreuses mesures destinées à développer l'aide au logement. Le plan de cohésion sociale a succédé au programme de rénovation urbaine ; son volet logement a fixé les moyens financiers nécessaires à la réalisation de 500 000 logements en 5 ans. Les moyens alloués au logement ont donc été accrus, pour rattraper les retards que nous accusons faute d'avoir suffisamment anticipé l'évolution des facteurs démographiques et sociologiques de notre pays. Grâce au plan de cohésion social et à la mobilisation des organismes de logement social, 80 000 logements ont été financés en 2005. Nous souhaitons financer 90 000, voire 100 000 logements par an à partir de 2007. Ces efforts ont été obtenus non seulement par la mobilisation des organismes du logement social, mais aussi par la mobilisation des élus, qui ont compris l'intérêt de réaliser des logements sociaux.

Le pacte national pour le logement, qui forme la deuxième étape de la politique nationale, se concrétise à travers le projet de loi Engagement National pour le Logement (ENL), qui a été voté en deuxième lecture au Sénat hier soir. Certaines mesures de ce projet visent à améliorer la mobilisation du foncier, qui doit être à un prix abordable pour réaliser des opérations de logement social. A ce sujet, je félicite la FNSCHLM d'avoir formulé des propositions en ce domaine, dont les pouvoirs publics se sont inspirés. Ces mesures traduisent le souci du Gouvernement de mobiliser des terrains publics en faveur du logement, notamment le logement social. De plus, elles offrent la possibilité aux pays de constituer des emplacements réservés de logements en faveur de certains catégories. En outre, les maires sont encouragés à construire davantage : la révision des bases de la taxe locale d'équipement permettra en effet d'accroître les recettes des communes. Enfin, le rôle du délégué ministériel au développement du logement, Monsieur Besson, est déterminant, car il est de réduire les problèmes de blocage et de lever les difficultés d'application sur le terrain.

L'Etat souhaite, par ailleurs, être présent dans le domaine de l'urbanisme. Dominique Perben et Jean-Louis Borloo ont adressé une circulaire aux préfets, pour rappeler aux élus l'importance du logement et leur rôle dans l'élaboration des documents d'urbanisme et la réalisation des programmes locaux de l'habitat.

S'agissant ensuite de l'accession à la propriété, je rappellerai tout d'abord que l'accord conclu entre l'Union sociale de l'habitat et l'Etat a été un encouragement des deux parties à faire mieux en matière d'accession sociale à la propriété. La réforme du prêt à 0 % se traduira par un accroissement des dépenses de l'Etat en faveur de l'accession à la propriété, sous la forme de dépenses fiscales. L'importance de cette réforme se traduit par l'ouverture de l'accession au bâti ancien, mais elle permettra également de relancer l'accession dans le neuf qui avait tendance à s'étioler en l'absence de revalorisation des critères du prêt à taux 0. Plus de 200 000 prêts à taux 0 ont été accordés en 2005, alors que nous en n'aurions obtenu que 90 000 si aucune réforme n'avait été engagée.

En outre, vous avez évoqué le PSLA, dont nous estimons qu'il est un produit efficace, grâce au taux de TVA à 5,5 % et à l'extension de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, même s'il est nécessaire de sécuriser davantage l'investissement des accédants. L'objectif des opérations de PSLA, qui est de l'ordre de 10 000 par an, est loin d'être atteint, puisque moins de 1 000 opérations ont été réalisées. Comme vous l'avez demandé, l'Etat a accepté de relever les plafonds que vous jugiez trop bas. L'Etat a également tenté de simplifier ce produit, ce que vous avez approuvé.
De plus, le projet de loi Engagement National pour le Logement propose d'appliquer un taux de TVA à 5,5 %, aux opérations d'accession à la propriété dans les quartiers ayant signé une convention de rénovation urbaine avec l'Anru. Le projet de loi ENL contient également des dispositions en faveur de l'accession à la propriété progressive. Il vous appartiendra d'apprécier l'opportunité d'utiliser ces nouvelles dispositions pour faciliter l'accession sociale à la propriété.

Par ailleurs, l'objectif de la maison à 100 000 € est de permettre aux ménages les plus modestes d'accéder à la propriété. Une charte a été signée par la plupart des organisations professionnelles et des associations des maires de France. L'objectif est de construire des logements de qualité, qui répondent aux exigences du développement durable. Ce dispositif est également un moyen de soutenir les maires qui souhaitent promouvoir l'accession sociale à la propriété sur leur territoire, en les aidant notamment à effectuer les montages financiers. Le PSLA pourra jouer son rôle, par le biais de la TVA à 5,5 % et de la possibilité offerte par le projet ENL d'étendre l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

D'autres mesures peuvent être prises en faveur de l'accession à la propriété et la FNSCHLM a des atouts considérables :

• en tant qu'organismes de logement social, les coopératives s'inscrivent dans un réseau avec les collectivités territoriales ;
• les sociétés coopératives ont un réel souci de sécurisation des financements aux accédants ;
• les sociétés coopératives prennent en compte les exigences de qualité des logements ;
• et enfin, elles partagent les objectifs développement durable avec l'Etat.

La nouvelle réglementation technique constitue une étape supplémentaire et la directive européenne sur les critères énergétiques, qui inclut le nouveau diagnostic de performance énergétique, sera transcrite dans le droit Français au cours des prochains mois. Au-delà de ces évolutions réglementaires, il nous faut consentir à des efforts importants pour informer le public. Sur ce point, la FNSCHLM est parfaitement placée pour expliquer les enjeux du développement durable, dans la mesure où des techniques nouvelles permettent de réaliser des économies d'énergie. Un bilan pourrait être réalisé pour évaluer dans quelle mesure les économies générées par les investissements dans les logements répondant aux exigences du développement durable, peuvent compenser le surcoût initial. A mon sens, il est important que l'ensemble des familles professionnelles se mobilise autour du développement durable.

Je constate que votre production a fortement augmenté en 2005 et que de nouvelles perspectives de développement vous sont offertes. Toutefois, pour développer votre activité, le cadre de vos missions doit être conforté. Tout d'abord, le régime fiscal, fruit d'une longue concertation, est aussi le résultat d'un compromis qui lui confère une sécurité juridique et lui assure une certaine stabilité. Le service d'intérêt général inclut des garanties pour les acquéreurs et le décret afférent devrait paraître avant la fin du premier semestre 2006. En outre, le statut de société coopérative d'intérêt collectif a toutes les chances d'être adopté. L'article 8 ter du projet de loi ENL contient de nouvelles dispositions qui concernent l'ensemble des organismes de logement social, parmi lesquelles :

• la possibilité d'acquérir la maîtrise d'ouvrage pour la création de logements en faveur des auxiliaires de police, de gendarmerie et des services pénitenciers ;
• la possibilité d'exercer une activité de syndic d'immeuble ;
• et la possibilité de réaliser des opérations de VEFA pour le compte de personnes publiques et privées.

Tous ces apports ne sont pas négligeables.

Vous avez évoqué la coopération inter-organismes : les pouvoirs publics souhaitent favoriser ce type de coopérations. La pérennité des coopérations inter-organismes ne peut cependant être acquise que dans des conditions de sécurité juridique satisfaisantes. La coopération inter-organismes est justifiée par le fait que les actions effectuées sur le territoire sont de plus en plus complexes, compte tenu de la diversité des situations et des contextes locaux. Par ailleurs, la coopération permettrait, à l'évidence, de réaliser des économies d'échelle. Il nous appartient donc d'imaginer les formes de coopération en fonction des besoins du terrain, qui varient selon les territoires.

Le groupe de travail Loloum a eu le mérite de poser les problèmes rencontrés et il a proposé un certain nombre de recommandations. Il a d'abord proposé d'éviter de piller les organismes HLM de leur substance, dans le respect du principe de spécialité ; les organismes HLM ne peuvent effectivement pas devenir des coquilles vides. En outre, les règles de concurrence, qui résultent du pouvoir adjudicateur, résultent d'une jurisprudence européenne, dont nous ne connaissons pas l'évolution. Les coopératives peuvent notamment émettre des idées de convention, s'agissant des marchés publics. De plus, ce groupe de travail a mis en exergue les risques de prise illégale d'intérêt : l'article 8 quater du projet de loi ENL fournit des pistes pour réduire les risques d'insécurité juridique.
Le rapport Loloum n'épuise pas le sujet, mais il conviendra de le traduire concrètement. Le Ministre Jean-Louis Borloo vous adressera un courrier, pour vous proposer d'engager un travail avec votre fédération en y associant la Mission interministérielle d'inspection du logement social. Parmi les voies d'action envisageables, il est possible de définir des codes de conduite, qui seront des guides pour les organismes et leur permettront d'exploiter toutes les formes de coopération, sous réserve de l'appréciation des tribunaux.

Enfin, je tiens, au nom du Ministre, à réitérer mes remerciements. Je n'insisterai jamais assez sur les efforts que vous avez fournis pour sortir notre pays de la crise récurrente du logement. Je vous félicite en outre pour votre contribution à la mixité sociale par votre apport en matière d'accession sociale, mais aussi pour les orientations claires que développez et qui seront source d'un dialogue constructif. Nous tenterons de vous apporter des réponses concrètes pour vous permettre de mieux exercer vos missions. La coopération inter-organismes et le développement durable seront, de ce point de vue, deux chantiers prioritaires.