Pourquoi et comment transformer une Scp d'Hlm en scic Hlm ?

La loi du 1er août 2003 relative à la ville et à la rénovation urbaine introduit dans le code de la construction et de l'habitation une nouvelle catégorie d'organismes d'Hlm : la société coopérative d'intérêt collectif d'Hlm, plus communément désignée comme « Scic Hlm ».

 
Le décret du 14 octobre 2004 fixe les clauses-types devant figurer dans les statuts d'une Scic Hlm. Il est possible à toute coopérative d'Hlm d'adopter ce nouveau statut. Cette fiche vous rappelle les étapes à respecter pour y parvenir.

Pour une information plus détaillée, nous vous invitons à consulter le Mémento de la Scic Hlm publié par Arecoop (voir ici).

Pourquoi se transformer en Scic Hlm ?

Les coopératives d'Hlm estiment que cette forme juridique, par l'organisation plus souple des collèges d'associés, favorise les partenariats autour de projets sociaux et économiques locaux en faveur du logement des ménages modestes, dans le respect des valeurs de l'économie sociale qui les animent.

L'intérêt de la transformation en Scic ne tient ni à l'objet social stricto sensu ni au régime fiscal d'exercice de l'activité car ceux-ci sont identiques dans une Scic Hlm à ceux d'une Scp d'Hlm.

Il repose sur la notion de l'intérêt collectif qui n'a pas à se trouver formalisé dans une Scp d'Hlm ou une Scla alors qu'il est consubstantiel et nécessaire dans une Scic Hlm. Il vient aussi de la souplesse de l'organisation du sociétariat qui permet de prendre en compte et de traduire dans les conditions d'admission et de retrait comme dans les modalités de répartition des droits de vote, la diversité du sociétariat qui existe aujourd'hui dans les Scp d'Hlm, l'évolution de son effectif, de son poids au sein de la coopérative comme à l'extérieur de celle-ci.

La Scic, par sa souplesse d'organisation, favorise aussi l'implication d'acteurs tels que :

  • Les collectivités territoriales,
  • Les organismes de l'économie sociale et du logement social,
  • Les personnes qualifiées, les bénévoles et les personnes physiques appelées les « participants »,
  • Les entreprises du secteur privé (par exemple les établissements de crédit),
  • ...
Ces acteurs peuvent ainsi se voir reconnaître une place dans la prise de décision qui ne soit pas en rapport avec la part de capital détenu mais en relation avec l'implication et le soutien qu'ils apportent au projet économique et social de la coopérative d'Hlm.

L'adoption du statut de Scic Hlm constitue une étape de la mutation entreprise avec la loi de 1992. Ce statut affirme la place occupée, aux côtés des coopérateurs utilisateurs, par les personnes morales investisseurs et par les salariés. Ce faisant, la Scic Hlm, par la place moindre qu'elle peut faire aux utilisateurs, pourra également résoudre de nombreux cas d'étiolement du « collège A » constaté dans les Scp d'Hlm.

La Scic permet enfin de mettre en valeur la présence des collectivités territoriales au sein de ce multi-sociétariat.

L'organisation du sociétariat en Scic Hlm

La principale différence entre les deux statuts de coopérative d'Hlm réside dans l'organisation du sociétariat en collège de vote, ceux-ci jouant un rôle dans la Scic Hlm plus étendu que celui existant actuellement dans les Scp d'Hlm. Aborder ce point maintenant est important car il faut, avant la transformation, préfigurer l'organisation des futurs collèges.

Il faut noter que dans ces deux statuts coopératifs, les collèges ne sont pas dotés de pouvoirs particuliers : ils ne sont qu'un mode d'organisation des droits de vote des associés.
 
Dans le cas de la Scp d'Hlm, les associés sont répartis en deux grands ensembles : le collège des utilisateurs (collège A) et le collège des investisseurs, ce dernier se subdivisant en collège des investisseurs Hlm et coopératifs (collège C) et collège des autres investisseurs (collège B).
 
Le collège A dispose d'au minimum 51% des droits de vote, chacun de ses membres n'ayant droit qu'à une seule voix quelle que soit la part du capital détenu. Le collège « investisseurs » détient au maximum 35% des droits de vote, ce plafond étant porté à 49% dans le cas de la présence d'investisseurs Hlm ou coopératifs. La répartition des droits de vote se fait au prorata de la part de capital détenu, sous réserve du respect du double-plafonnement énoncé ci-dessus.
 
Dans la Scic Hlm, les collèges de vote sont constitués de façon plus souple mais aussi plus générale dans l'organisation des droits de vote .
 
Trois collèges sont obligatoires :
 
- celui des salariés (titulaires d'un contrat de travail avec la Scic Hlm),
- celui des utilisateurs (personnes physiques bénéficiant des services de la Scic Hlm)
- celui des collectivités publiques.

Les statuts peuvent prévoir d'autres collèges. Ils fixent librement les droits de vote de chacun des collèges, chaque collège ne pouvant détenir moins de 10% des droits de vote ni plus de 50%, le collège des salariés étant spécifiquement plafonné à 15%. En aucun cas, la détermination des droits de vote attachés à un collège ne peut être la proportionnalité au capital détenu.

- Le résultat de chacune des délibérations des collèges est rapporté selon l'une ou l'autre des règles suivantes : règle de la proportionnalité ou règle de la majorité, la même règle devant être suivie par l'ensemble des collèges. Les statuts devront opter pour l'une ou l'autre.
 
Dans le premier cas, appelé mode « proportionnel », le collège s'exprime sur la résolution présentée, l'expression du collège en Assemblée générale se faisant en proportion de la position de chacun.
 
Exemple : le collège « 1 » comporte trois associés et dispose de 20% des droits de vote. 2 associés approuvent la résolution, un s'y oppose. Le collège apportera 13% au vote de la résolution et 7% à son rejet.
 
Dans le second cas, la majorité exprimée au sein du collège emporte la totalité des droits de vote du collège au niveau de l'Assemblée générale. Ce mode est dit « majoritaire ».
 
Exemple : le collège « 1 » comporte trois associés et dispose de 20% des droits de vote. 2 associés approuvent la résolution, un s'y oppose. Le collège apportera 20% au vote de la résolution.
 
- Les résolutions ainsi rapportées, sont affectées du nombre ou du pourcentage de voix attribué par les statuts à chaque collège.

La procédure de transformation

Comme le précise l'article L.422-3-2 du Code de la construction et de l'habitation : « Les sociétés anonymes coopératives mentionnées aux articles L.422-2, L. 422-3 et L. 422-13 peuvent décider de se transformer en société anonyme coopérative d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré. Cette décision n'entraine pas la création d'une personne morale nouvelle. A peine de nullité, la décision de transformation doit être agréée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation. »
 
Toute société coopérative de production d'Hlm ou société coopérative de location-attribution peut donc adopter les statuts de société coopérative d'intérêt collectif Hlm au moyen d'une assemblée générale extraordinaire.
 
Rédaction des nouveaux statuts
 
Le conseil d'administration fait rédiger et approuve par délibération le texte des nouveaux statuts de la société transformée qui doivent comporter l'ensemble des clauses-types fixées par décret. Il est conseillé de procéder dans le même temps à l'agrément des nouveaux associés éventuels (notamment pour les catégories rendues obligatoires par la loi).
 
La rédaction des statuts doit donner l'occasion d'affiner le projet stratégique suscité par l'adoption de ce nouveau statut : en effet, ce statut ouvre plusieurs options (par exemple dans l'expression des collèges) qu'il faudra examiner avant l'adoption des statuts. A cet effet, le «  mémento de la scic Hlm  » apportera toutes les précisions utiles. Un modèle de statuts vous est proposé sur cette page.
 
Le texte des nouveaux statuts proposé sera distribué aux associés avec le texte des résolutions figurant à l'ordre du jour fixé pour l'AGE par le conseil d'administration qui décide la date et le lieu de la réunion. Une résolution pourra prévoir la désignation de nouveaux administrateurs représentants les éventuels nouveaux associés sollicités pour accompagner la transformation en scic d'Hlm.
 
L'adoption par l'AGE des nouveaux statuts marque la transformation de la société en société coopérative d'intérêt collectif d'Hlm.
 
Il est possible de réaliser ces opérations sous la condition suspensive de l'agrément ministériel et de fixer la prise d'effet de la transformation à la date de l'agrément ou à une date ultérieure. En revanche, la transformation ne peut être rétroactive.
 
Si la nature de la société change, sa forme anonyme n'est pas modifiée, aucun rapport du commissaire aux comptes n'est donc requis.
 
Réalisation de la transformation et formalités postérieures
 
La réunion de l'assemblée, le déroulement de la séance et le vote des résolutions s'opèrent dans les règles fixées par la loi et les statuts pour une AGE comportant ou non le recours à la consultation écrite, avec le quorum requis du tiers des parts sociales sur première convocation et le quart sur seconde convocation. Cette condition de quorum a un caractère impératif, sanctionné si elle était contestée par la nullité de la décision.
 
A la suite de l'AGE et du renouvellement de l'agrément Hlm, les représentants de la société procèdent sous leurs responsabilités aux formalités de publicité comprenant :
 
- L'insertion dans un journal d'annonces légales d'un avis comportant l'indication des modifications intervenues,
- Le dépôt au greffe des actes modificatifs des statuts et les statuts mis à jour, avec déclaration de conformité,
- L'inscription modificative au R.C.S.
 
Du point de vue fiscal, la transformation n'entraîne pas la disparition de l'être moral existant et la création d'un nouveau. Dans ces conditions, l'opération est soumise au seul droit fixe d'enregistrement (230 EUR au 1er mars 2004).
 
Renouvellement de l'agrément
 
Conformément à l'article L.422-3-2 du CCH la société doit solliciter le renouvellement de son agrément auprès du ministre en charge du Logement.
 
A cet effet, la société lui adresse au ministère un dossier similaire à celui élaboré par le conseil d'administration pour convoquer l'AGE. Le ministre saisit alors, pour avis, le conseil supérieur Hlm.
 

Conformément à la loi, les nouveaux statuts sont également transmis pour information à l'Administration locale en la personne du Préfet du lieu du siège social.