Les aides aux opérations d'accession sociale en Anru et QPV

Les opérations d'accession sociale à la propriété situées en zone de rénovation ou dans les quartiers prioritaires de la ville peuvent bénéficier d'aides spécifiques.

Deux dispositifs complémentaires

Deux dispositifs nationaux ont été mis en place pour faciliter le développement de l'accession sociale dans les quartiers de la politique de la ville :

Cette liste n'est pas exclusive des autres dispositifs pouvant être mobilisés par ailleurs (aides spécifiques des collectivités locales, "missions sociales" des Sacicap...).

Pour connaître l'éligibilité d'un terrain à l'un ou l'autre de ces dispositifs, vous pouvez vous appuyer sur :
L'Union sociale pour l'habitat et la Fédération des Coop'HLM ont publié une étude sur l'action des organismes d'Hlm dans les territoires en rénovation urbaine.

La « prime Anru »

Nous reprenons ici les éléments figurant dans le Règlement général de l'Anru (RGA) modifié par un arrêté du 7 août 2015.

Ce règlement rappelle les conditions dans lesquelles l'Agence peut octroyer des subventions à certaines opérations d'accession à la propriété situés en métropole. Les opérations d'accession à la propriété dans les départements d'outre-mer ne sont pas financées par l'Anru.

Il précise que les objectifs de production de logements en accession à la propriété sont déterminés dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain de chaque territoire à partir d'un diagnostic approfondi permettant d'identifier l'offre actuelle, de caractériser la dynamique du marché de l'habitat, et d'évaluer notamment les besoins des ménages concernés par le projet de renouvellement urbain susceptibles d'accéder à la propriété.

La programmation de la production de logements en accession à la propriété (volume, typologie, produit, public cible, localisation, calendrier) doit s'articuler avec l'ensemble des opérations du programme urbain afin de permettre le développement d'une offre la plus adaptée possible aux besoins.

Nature de l'opération

L'Agence accorde des subventions à des opérations d'accession à la propriété menées par des personnes morales qui réalisent des logements pour les céder à des personnes physiques sans conditions de revenus mais qui s'engagent à les occuper à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans, sauf mobilité en cas de force majeure. Cette condition d'occupation, qui doit figurer dans l'acte de vente, soumet les acquéreurs au reversement de la prime à l'Agence en cas de non respect.
 
Ces opérations doivent être inscrites dans un projet de rénovation urbaine faisant l'objet d'une convention pluriannuelle.

Le comité d'engagement de l'Agence apprécie la localisation des opérations subventionnées : privilégiée en coeur de quartier, elle doit avoir un impact notable sur la diversification du logement sur le quartier et favoriser les parcours résidentiels des ménages habitant le quartier.

Les aides de l'Agence sont cumulables avec les dispositifs publics existants ayant pour objectif de favoriser l'accession à la propriété, tels que le PTZ, le prêt à l'accession sociale (PAS), le prêt social location-accession (PSLA).

Le prix de vente de ces logements ne peut dépasser le plafond fixé par l'arrêté conjoint des ministres chargés du budget, de l'économie et du logement concernant la vente de logements dans les opérations d'accession des organismes à loyer modéré prévu à l'article R. 443-34 du code de la construction et de l'habitation (plafonds de l'accession sociale sécurisée), diminué de la subvention de l'Agence dont a bénéficié le maître d'ouvrage.
 
L'octroi des aides de l'Agence est soumis à la signature d'une convention spécifique liant le maître d'ouvrage de l'opération, la collectivité locale porteuse du projet de rénovation urbaine et l'Agence. Cette convention a pour objet de préciser les caractéristiques du programme d'accession à la propriété (tels que le nombre de logements, la localisation, la typologie des logements, la description des prestations techniques dont les obligations thermiques, le respect des engagements du maître d'ouvrage de l'opération, notamment prix de vente par logement minoré des aides publiques).

Les éléments de cette convention spécifique sont intégrés dans la convention pluriannuelle s'ils sont connus au moment de la signature de cette dernière ou sont intégrés ultérieurement par avenant.

Assiette et taux de subvention

La subvention de l'Agence doit être répercutée sur le prix de vente par rapport au prix de revient de l'opération.

Elle est appréciée au vu du marché local de l'habitat, de la localisation géographique de l'opération d'accession par rapport au coeur de quartier du projet, de la qualité de l'opération, de l'équilibre du montage financier de l'opération à travers la mobilisation des autres aides publiques à l'accession, des ressources des acquéreurs potentiels, de l'aide éventuelle des collectivités locales à l'acquisition du foncier.

Elle s'établit à un maximum de 10.000 euros par logement.

L'Anru a la possibilité de porter à titre exceptionnel la prime à 15.000 EUR par logement afin de favoriser la réalisation d'opérations de qualité et d'en faciliter la commercialisation

La « Tva Anru »

L'article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement institue un régime de Tva à taux réduit pour l'acquisition d'une résidence principale neuve en zone Anru "élargie". L'article 17 de la loi de finances pour 2015 en étend le bénéfice aux 1.300 quartiers de la politique de la ville (QPV) tandis que la loi de finances pour 2017 rend éligible certains logements présents dans la bande des 300 à 500 mètres.

Ce dispositif est commenté par le Bulletin officiel Finances publiques-Impôts.

Nature de l'aide

La Tva au taux réduit de 5,5% (ou 2,10% pour la Guadeloupe, la Martinique et la Réunion) concerne toute vente ou livraison à soi-même de logements :

  • à usage de résidence principale,
  • à des personnes physiques dont les revenus sont au plus égaux aux plafonds PLS accession constatés à la date de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de vente,
  • dont le prix de vente est au plus égal aux plafonds en vigueur pour les logements agréés PSLA
  • dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014 (1er janvier 2015 pour les QPV).

En outre, le logement concerné devra respecter un critère de localisation.

En zone de rénovation urbaine (Anru)

Le logement devra faire partie d'un ensemble immobilier situé soit dans un quartier faisant l'objet d'une convention "Anru", soit à une distance de moins de 300 mètres de la limite de cequartier.

En quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)

Le logement devra faire partie d'un ensemble immobilier qui, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, devra :

  • soit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville,
  • soit être entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ce quartier,
  • soit, à la condition que ce quartier fasse l'objet d'une convention "Anru", entièrement situé, à la même date, à moins de 500 mètres de la limite de ce quartier et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite.
Par ailleurs, la demande de permis de construire de l'opération devra être déposée postérieurement à la signature du contrat de ville

L'encadrement de l'affectation des logements

La loi du 25 mars 2009 a introduit des conditions de reversement du différentiel de TVA en cas de changement d'affectation (mise en location, vente) : l'acquéreur « primaire » est tenu au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA.
 
La durée de ce reversement est réduit à 10 ans de détention pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, avec un abattement d'un dixième par année de détention dès la première année.
 
Le reversement ne sera pas exigé dans les cas de survenance, pour l'acquéreur ou son conjoint, des évènements suivants :
  • décès,
  • décès d'un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,
  • chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail,
  • délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles (CASF),
  • divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité entre les cohabitants.
  • mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l'un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d'une indivision,
  • naissance d'un enfant,
  • délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du CASF à l'un des enfants à charge.

Procédure d'obtention

Pour le bénéfice du taux réduit, il doit être précisé dans l'acte la localisation précise du bien au regard des dispositions du Code général des impôts.
 
Les revenus des bénéficiaires sont ceux de l'année N-2 et sont appréciés à la date de signature du contrat de réservation s'il existe ou du contrat de vente.

Points de vigilance

Le contrat de vente devra faire figurer :
  • l'attestation de l'acquéreur qu'il satisfait, ainsi que les personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, à la condition de ressources
  • l'engagement d'occupation à titre de résidence principale et la reconnaissance des cas de reversement
  • le fait que le logement se situe dans le périmètre d'un quartier Anru ou à moins de 300m (ou 500 mètres pour le bénéfice du taux de TVA à 7%).
Enfin, pour être éligible au taux réduit de TVA, la demande de permis de construire de l’opération concernée doit avoir été déposée avant le 31 décembre de l’année de la date limite de demande de solde qui marque la fin de la convention, soit dans les deux ans qui suivent la fin de cette convention. L’Anru tient à jour une liste des conventions et des dates d’échéance à respecter.