La vente à des investisseurs par les Coop'HLM : comment ça marche ?

Les Coop'HLM peuvent vendre des logements neufs à des personnes physiques "investisseurs" dès lors que ces dernières s'engagent à les louer sous le régime du "Duflot" ou du "Pinel".

La loi de finances pour 2013 crée un dispositif d’investissement locatif pour les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (le "Duflot" CGI - article 199 novovicies). Ce dispositif est aménagé par la loi de finances pour 2018.

Nous vous présentons ici le dispositif tel qu'il ressort de la loi de finances pour 2018.

Les opérations éligibles

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :
  • les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans une commune classée B2 ou C  à la double condition que l'opération concernée ait fait l'objet d'un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et que l'acquisition notariée soit intervenue au plus tard le 31 décembre 2018
  • les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans une communes classée A ou B1 à la condition que l'acquisition notariée soit intervenue avant le 31 décembre 2021

Conditions de location

  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans. L'acquéreur peut opter pour une durée de ans ou de 9 ans lors du dépôt de sa déclaration d'impôt des revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Dans ce cas, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le propriétaire pourra s'engager à le louer dans les mêmes conditions trois années de plus et continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt.
  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
  • La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable sauf si l'acquisition du logement est réalisé à compter du 1er janvier 2015.
  • La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2016 et 2017, à :

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Plafonds de ressources

Pour les baux conclus en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
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Plafond de la réduction d’impôt

Le bénéfice de la réduction d’impôt se calcule dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29 décembre 2012), le prix global d'acquisition ne pouvant dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.
 
Pour les acquisitions intervenues depuis le 1er septembre 2014, le taux de réduction d'impôt est modulé en fonction de la durée de l'engagement de location :
  • 12% pour un engagement de location de 6 ans
  • 18% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans ou en engagement initial de location de 9 ans
  • 21% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans deux fois ou un engagement de location de 9 ans prorogé de 3 ans une fois
En cas de prorogation de la durée de location, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.
 
Attention : l'article 28 de la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation prévoit que toute publicité portant sur ce produit d'investissement doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement et s'inscrire dans le corps principal du texte. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er mai 2011.