Les organismes de foncier solidaire (OFS)

La loi Alur a créé un nouvel acteur foncier, l'organisme de foncier solidaire, destiné à favoriser l'accession sociale sécurisée par un mécanisme de dissociation pérenne entre le foncier et le bâti.

Face à l’envolée des prix fonciers et immobiliers, de nombreux ménages à revenus modestes ou moyens ne parviennent pas à réaliser leur souhait d’accéder à la propriété ou dans des conditions d’endettement ou de localisation peu satisfaisantes.
Parce que c’est leur vocation, les Coop’ Hlm s’efforcent de trouver des réponses adaptées pour permettre à ces ménages de devenir propriétaires selon leurs souhait et leurs besoins, avec un accompagnement renforcé, notamment au travers de la « sécurisation Hlm » (garanties de rachat et de relogement, protection revente).

Dissocier le bâti et le foncier

Comme les prix immobiliers dans les communes denses sont souvent portés par le prix élevé des terrains, les Coop’ Hlm ont imaginé de dissocier la valeur du foncier de la valeur de la construction et ainsi réduire le prix des logements : c’est le mécanisme de dissociation foncier-bâti.

Ce mécanisme a été mis en œuvre de manière temporaire de 2010 à 2011 par Action Logement au travers du « Pass Foncier ». Plus récemment, les Coop’ Hlm, avec l’EPFIF, ont cherché à prolonger ce mécanisme avec le « Coop Foncier ».

Aujourd’hui, les pouvoirs publics ont mis en place un nouveau dispositif qui permet de dissocier le foncier du bâti en vue de l’accès à la propriété dans des conditions plus avantageuses : c’est le bail réel solidaire ou « BRS ».

Les principes de la dissociation foncier/bâti avec le bail réel solidaire
Les principes de la dissociation foncier/bâti avec le bail réel solidaire

Le BRS est un nouveau contrat juridique créée par une ordonnance du 20 juillet 2016. Il s’agit d’un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien :

  • il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA au taux réduit de TVA
  • le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA
  • ce même prix est réduit de la part représenté par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30% du prix final
  • lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie

En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :

  • il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
  • il doit occuper le logement à titre de résidence principale
  • il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.

La principale novation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissible aux acquéreurs successifs. En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :

  • le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA
  • le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA

La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir sur le long terme l’accessibilité économique et sociale du logement.

Comment mettre en œuvre le BRS ?

Le BRS ne peut être mis en œuvre que sur des terrains ou des immeubles acquis par un organisme de foncier solidaire (OFS).

Introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’OFS est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet. Son objet principal est d’acquérir des terrains ou des immeubles et de les mettre à disposition à des acquéreurs au moyen de baux de longue durée, parmi lesquels le BRS est privilégié.

En vue d’une opération d’accession sociale sécurisée à la propriété, l’OFS achètera un terrain et désignera un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un BRS dont il aura défini les caractéristiques, en particulier sa durée (entre 18 et 99 ans) et la formule de revente.

L’OFS assure le quittancement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur et agrée les reventes en s’assurant du respect des clauses figurant dans le BRS. Il peut aussi accompagner les acquéreurs dans cette revente en faisant la promotion de ce mode d’occupation. Dans certains cas, il pourra être amené à racheter temporairement les logements et ainsi assumer une garantie de rachat au profit des acquéreurs.

En parallèle à cette activité principale, l’OFS peut aussi conduire d’autres activités liées à son statut de propriétaire foncier, comme donner en bail emphytéotique un terrain à un bailleur social pour la réalisation de logements locatifs sociaux.

Quel rôle pour les Coop’ Hlm ?

Les Coop’ Hlm sont particulièrement adaptées pour accompagner le développement d’une offre de logements en BRS.

Elles partagent l’objectif poursuivi par les OFS et le BRS : favoriser tout mécanisme qui facilite l’accès au logement des ménages à revenus modestes. De ce point de vue, la dissociation foncier/bâti est un facteur puissant de baisse du coût d’accès aux logements. Par ailleurs, le développement d’outils fonciers anti-spéculatifs est une réponse pertinente aux difficultés à réguler les marchés immobiliers.

Le rôle des Coop’ Hlm est donc double :

  • d’une part, elles peuvent apporter leur compétence d’opérateur spécialisé dans l’accession à la propriété en concevant des opérations de promotion à vocation sociale sur les terrains de l’OFS et en assistant l’OFS dans ses missions liées à la gestion des BRS dans le temps, voir en participant à la gouvernance de l’OFS
  • d’autre part, elles peuvent être force de proposition dans la constitution d’OFS en prenant l’initiative de présenter le « modèle » aux collectivités et acteurs locaux, ou en créant des OFS multipartenariaux sur les territoires pertinents.

A ce jour, 3 OFS ont été créés par des Coop'HLM : Le COL Solidaire en Nouvelle-Aquitaine à l'initiative du COL, La Coopérative Foncière Francilienne en Ile-de-France et Foncier Coopératif Malouin avec Habitation Familiale. D'autres projets de création sont en cours de gestation pour 2018 et 2019.

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