La procédure d'agrément d'une opération PSLA

Le PSLA
Seules les opérations agréées spécialement par l'Etat à cet effet peuvent bénéficier du dispositif PSLA. Nous présentons ici les principales étapes de la demande d'agrément.

Un ensemble de documents-types destinés à vous aider dans la constitution de vos demandes d'agréments est mis à votre disposition en cliquant ici.


Seules les opérations ayant fait l'objet d'un agrément par l'Etat peuvent être financées par un PSLA. Cet agrément est délivré opération par opération dans le cadre de la programmation annuelle départementale des crédits au logement effectuée par la direction départementale de l'équipement. Le commencement des travaux est subordonné à l'obtention de cet agrément, sauf pour les logements vendus en l'état futur d'achèvement.
 
La procédure d'agrément se déroule en deux phases :
    •   la première, concrétisée par la signature d'une convention entre l'Etat et l'opérateur, réserve une enveloppe d'agréments à une opération immobilière répondant aux critères d'éligibilité ;  
    • la seconde intervient après l'achèvement des travaux et la livraison des logements. L'opérateur rend alors compte de la commercialisation des logements agréés et l'Etat confirme sa décision d'agrément.
Il convient de préciser que la toute première demande d'agrément PSLA devra s'accompagner d'une demande d'agrément de l'opérateur au titre de l'article 17 de la loi du 12 juillet 1984 portant sur la garantie de remboursement.

1. La demande d'agrément
a) Le contenu du dossier de demande
Le dossier que l'opérateur doit déposer auprès du Préfet du département de réalisation de l'opération doit comporter les pièces suivantes :
  • Les statuts du maître d'ouvrage de l'opération (ceux-ci ne sont à remettre que lors de la première demande déposé, le maître d'ouvrage en étant dispensé lors des demandes ultérieures) ;
  • Une note de présentation de l'opération ;
  • Le projet de contrat de location-accession : un exemple-type est à votre disposition. Il vous appartient de l'adapter aux caractéristiques de votre opération dans le respect des mentions obligatoires fixées par la loi de 1984 et la réglementation propre au PSLA. Il doit en particulier préciser le prix de vente et les modalités de paiement retenues, les modalités de levée d'option, le montant de la redevance ainsi que les modalités de son imputation sur le prix de vente, les garanties de rachat et de relogement ;
  • La convention signée entre l'opérateur et l'Etat : elle définit « les engagements réciproques de l'Etat et du vendeur ». La convention est détaillée au point suivant.
Selon la circulaire de présentation du PSLA rédigé par la DGUHC, « la signature de la convention par l'Etat doit intervenir au plus tard à la date de la décision d'agrément ». Cela signifie que la convention figurant dans le dossier de demande d'agrément sera vraisemblablement non encore signée par les parties lors de sont dépôt mais le sera à l'issue de la phase d'instruction.
  • Le récépissé du dépôt de demande du permis de construire ;
  • Un jeu complet de plans ou état des surfaces permettant d'établir le nombre de logements et de déterminer la surface utile de l'opération ;
  • La justification de la disponibilité du terrain : soit l'acte de vente, soit le bail emphytéotique ou à construction ;
  • La production du plan de financement de l'opération ;
  • Les éléments de l'équilibre financier de l'opération : redevance payée en phase locative, mensualité de remboursement du prêt après levée d'option.L'utilisation du logiciel de simulation Coop Option vous permettra de produire ces tableaux.
  • Le prix de revient total des logements faisant l'objet de la demande (charge foncière, montant des travaux de construction).
  • L'engagement d'un établissement de crédit de proposer à l'accédant, un prêt conventionné avec une mensualité plafonnée.
Cela signifie que vous devez avoir choisi dès la conception du programme pour un établissement financier partenaire qui assurera à minima le financement des acquéreurs lors de la levée d'option et très probablement le financement de la phase locative.
 
Les conventions signées par la Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm avec le Crédit Mutuel et le Crédit Coopératif offre un cadre de discussions privilégié. D'autres conventions pourraient être signées avec d'autres établissements financiers.
 
En outre, la lettre d'accompagnement du dossier précisera :
  • si la demande concerne l'intégralité ou non de l'opération présentée ;
  • le nom de l'établissement de crédit s'étant engagé à financer les acquéreurs ;
  • si l'opération sera refinancée sur ressources livret A ou non.
Il est à relever que la circulaire DGUHC du 20 février 2006 ouvre la possibilité aux opérateurs de solliciter un accord de principe sur la détermination en début d'année d'une enveloppe correspondant à une liste d'opérations.

b) La convention
 
Le dossier d'agrément doit inclure une convention liant l'opérateur à l'Etat. Cette convention est très formelle et ne fait que rappeler les obligations qui incombent à l'opérateur :
  • Elle identifie l'opération concernée et en donne la typologie,
  • Elle rappelle les conditions de ressources qui s'appliquent aux candidats-accédants ainsi que le plafonnement de la part de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement,
  • Elle établi la grille des prix de vente des logements soumis à l'agrément afin de vérifier le respect des plafonds de prix fixés par la réglementation du PSLA,
  • Elle rappelle que l'opérateur doit disposer de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer à l'accédant un prêt conventionné et, le cas échéant, un prêt complémentaire qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement n'excède pas, au moment de la levée d'option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété,
  • Elle rappelle l'engagement du vendeur à proposer une garantie de rachat et de relogement dans les 15 années qui suivent la levée d'option.
c) Les critères d'opportunité
 
Au-delà de la vérification du respect de la réglementation PSLA, la circulaire rédigée par la DGUHC à l'attention des DDE fixe trois points sur lesquels les services instructeurs sont appelés à faire preuve de vigilance :
  • le respect des objectifs sociaux du PSLA ;
  • l'association des collectivités locales ;
  • la localisation adéquate des programmes.
A l'issue de l'instruction du dossier de demande d'agrément, celui-ci est notifié par le Préfet à l'opérateur.
 
2. L'agrément définitif

a) Les justificatifs à produire
 
L'opérateur doit transmettre dans les 18 mois qui suivent la déclaration d'achèvement des travaux les pièces justificatives attestant de la réalité de l'opération ayant justifiée l'agrément et notamment la copie des contrats de location-accession signés accompagnés des justificatifs des ressources des locataires-accédants.
 
Au vu de ces justificatifs, le préfet notifie à l'opérateur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l'agrément PSLA.

b) Les sanctions
 
L'arrêté du 26 mars 2004 assimile la fausse déclaration concernant les ressources à une inexécution des obligations du locataire-accédant, ce qui peut entraîner la rupture du contrat de location-accession. De même, la loi de 1984 énumère le non-respect des obligations qui incombent au locataire-accédant et qui peuvent motiver une rupture du contrat de location-accession.
 
Par ailleurs, si l'opérateur ne respecte pas les conditions prévues par la réglementation et la convention qui le lie à l'Etat, il s'expose à rembourser le complément de TVA sans que cela ne puisse se répercuter sur l'accédant puisque le prix de vente est contractuel.