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La réforme du prêt à l’accession sociale (prêt PAS)

Mise à jour : 01/06/2011
Les prêts PAS (prêts à l’accession sociale) sont des prêts conventionnés (PC) créés en 1993 et qui obéissent à l’ensemble des critères d’éligibilité de cette catégorie de prêts, mais qui répondent en outre à des caractéristiques particulières.

Des ménages sous condition de ressources
 : le PAS est réservé à la population des ménages à revenus modestes présentant une solvabilité suffisante pour accéder à la propriété dans de bonnes conditions. Ces ménages doivent respecter un barème, à la fois familialisé et régionalisé, de revenus plafonds.

Tout prêt conventionné accordé à partir du 20 juin 1993 à un emprunteur respectant le plafond de ressources doit être obligatoirement garanti par le Fonds de garantie de l’accession sociale (FGAS) et acquiert donc la qualité de prêt PAS.

Un taux d’intérêt plafond : le taux d’intérêt nominal d’un prêt PAS doit respecter un plafond proportionnel spécifique, égal à celui des prêts conventionnés minoré de 0,6 point. Ce taux plafond est indexé sur le TME (Taux moyen mensuel des emprunts d’Etat d’une durée supérieure ou égale à 7 ans).

La prise de sûreté réelle de premier rang (principalement hypothèque) est obligatoire pour tout PAS dont le montant est supérieur à 15 000 €. Le coût de cette sûreté est réduit par rapport au droit commun, de même que les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros. Enfin, sous conditions de revenus, le prêt PAS permet à son bénéficiaire d’être élibible à l’APL accession.
 
Des condition d’occupation : le logement financé par un prêt PAS doit être occupé à titre de résidence principale. Il peut dans, certains cas particuliers être loué à titre temporaire (acquisition en vue de la retraite, retour de l’étranger, impossibilité de continuer à l’occuper) ou prolongée (le propriétaire passe alors une convention avec l’Etat ouvrant droit à l’APL pour le locataire).
 
La réforme du 1er juin 2011
 
Un arrêté du 31 mai 2011 introduit des modifications au PAS.
 
1. Les plafonds de revenus évoluent. Alors qu’ils étaient calés depuis le 1er janvier 2010 sur les plafonds PLUS, ils sont désormais adossés aux tranches du PTZ+ pour le neuf ainsi qu’au zonage De Robien :
 
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Jusqu’au 31 mai 2011 A compter du 1er juin 2011
  A B C A B1 B2 C
1  22 113 €  19 225 €  19 225 €  25 500 €  21 500 €  20 000 €  18 500 €
2  33 048 €  25 673 €  25 673 €  35 700 €  30 100 €  28 000 €  25 900 €
3  43 323 €  30 874 €  30 874 €  43 350 €  36 550 €  34 000 €  31 450 €
4  51 725 €  37 272 €  37 272 €  51 000 €  43 000 €  40 000 €  37 000 €
5  61 542 €  43 846 €  43 846 €  58 650 €  49 450 €  46 000 €  42 550 €
6  69 250 €  49 414 €  49 414 €  66 300 €  55 900 €  52 000 €  48 100 €
7  76 965 €  54 926 €  54 926 €  73 950 €  62 350 €  58 000 €  53 650 €
8 au maximum  84 680 €  60 438 €  60 438 €  81 600 €  68 800 €  64 000 €  59 200 €
 
La conséquence est que ces plafonds diminuent en zone C (à l’exception des acquisitions pour 2 ou 3 personnes) ainsi qu’en zone A au delà de 3 personnes.
 
2. Les revenus sont désormais appréciés en fonction des revenus fiscaux de référence de l’année n-2.
 
3. En cas d’évolution de la composition du foyer fiscal de l’emprunteur entre l’année de prise en compte des revenus et l’émission de l’offre de prêt, une correction doit être effectuée (ex. personnes destinées à occuper le logement qui n’étaient pas rattachés au foyer fiscal de l’emprunteur en n-2).
 
4. L’assiette de calcul du PC et du PAS peut financer l’intégralité du coût de l’opération. L’assiette de calcul est identique à celle du PTZ+ (=coût total de l’opération, hors émoluments notaire et frais de garanties). De même, les conditions d’occupation du logement pour l’octroi du PAS* sont alignées sur celles du PTZ+.
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