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Ce qui change au 1er janvier 2014

Mise à jour : 02/01/2014
Au 1er janvier, de nouvelles mesures, législatives ou fiscales, entrent en vigueur. Revue de détails de celles qui peuvent impacter les coopératives d’Hlm.
 
Les plafonds à respecter
  • dans le secteur locatif, les plafonds de revenus à respecter pour obtenir l’attribution d’un logement locatif social sont actualisés de + 0,9% (voir les plafonds)
  • en accession sociale, les plafonds de revenus évoluent de la même manière, sauf en PSLA où la règlementation ne prévoit pas de revalorisation automatique. Les plafonds de prix se contractent de 1,74%, reflétant l’évolution de l’indice du coût de la construction (voir les plafonds).
Les seuils à respecter pour les marchés formalisés de services et de travaux
 
A compter du 1er janvier 2014, et en application du règlement 1336/2013 de la Commission européenne, les seuils au delà desquels les organismes d’Hlm doivent respecter des procédures formalisées prévues par l’ordonnance du 6 juin 2005 (voir ici) pour la passation de leurs marchés sont les suivants :
  • 207 000 euros HT pour les marchés et fournitures de services,
  • 5 186 000 euros HT pour les marchés de travaux.
Le régime de TVA applicable à la construction de logements sociaux
 
L’article 29 de la loi de finances initiale pour 2014 (publiée au JO du 30 décembre 2013) soumet la construction de logements sociaux au taux réduit de TVA de 5,5% à compter du 1er janvier 2014. Cela concerne :
  • les logements locatifs sociaux dont l’achèvement (en cas de LASM) ou le contrat de vente (en cas d’acquisition en VEFA) intervient à compter du 1er janvier 2014, quelle que soit la date d’agrément. En cas d’une acquisition en VEFA signée avant le 01/01/2014 et portant sur un immeuble achevé à compter du 01/01/2014, la loi de finances précise que le taux de 5,5% s’appliquera « aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ».
  • les logements financés en PSLA dont la levée d’option intervient à compter du 1er janvier 2014, quelle que soit la date d’agrément ou la date de signature du contrat de location-accession (à l’exception des logements agréés avant le 11 mars 2010 qui sont exonérés de TVA)
  • les logements neufs vendus en zone ANRU ou dans un périmètre de 300 mètres autour à des ménages répondant aux critères d’éligibilité à cette TVA à taux réduit
  • les logements neufs vendus à des ménages dans le périmètre situé entre 301 et 500 mètres autour des zones ANRU pourront bénéficier du taux réduit de TVA de 7% à la condition que la demande de permis de construire ait été déposée avant le 31 décembre 2013 (voir ici) et que les autres conditions d’éligibilité aient été respectées.
L’administration fiscale doit commenter ces mesures par une instruction fiscale qui pourrait être publiée d’ici la fin du mois de janvier. Le BOFIP a d’ores et déjà été mis à jour pour préciser les modalités de passage des anciens aux nouveaux taux (voir ici).
 
Le régime de TVA applicable aux travaux sur les logements locatifs sociaux existants

La loi de finances institue un « régime à trois taux » : certains travaux relèveront du taux de 5,5%, certains autres du taux de 10%, le restant du taux de 20%.

Il convient de distinguer d’une part les règles applicables à l’ensemble des logements (logements de « droit commun » et logements sociaux) et, d’autre part, les règles dérogatoires applicables aux logements sociaux :
  • Pour chacune de ces catégories de logement, le projet de loi définit les différentes catégories de travaux qui relèveront des taux de 5,5%, 10% ou 20% mais les listes de travaux visés ne sont pas les mêmes pour les logements sociaux et pour les logements « de droit commun ». De manière schématique, dans le secteur du logement social, les listes des travaux bénéficiant des taux de 5,5% et de 10% sont plus larges.
  • Au regard des mécanismes de taxation, il convient de noter que, dans le domaine du logement social, l’accès aux taux de 5,5% et de 10% se ferait par une LASM. Ainsi, le mécanisme de la LASM sur les travaux serait généralisé pour l’ensemble des travaux de rénovation, d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien (autres que l’entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage). En d’autres termes, et sauf quelques exceptions, ces travaux feraient systématiquement l’objet de LASM, qu’ils aient été facturés à 5,5%, 10% ou 20%.
Toutefois, il est possible que l’administration, dans les instructions fiscales qui viendront commenter ce dispositif, dispense les bailleurs sociaux de procéder à une LASM lorsque le taux figurant sur la facture est le même que le taux de la LASM (ex : travaux facturés à 10% et qui relèvent de la catégorie des travaux bénéficiant d’une LASM à 10% dans le secteur du logement social)
 
Un commentaire spécifique de ces mesures sera apporté par l’Union sociale pour l’habitat.
 
L’exonération de plus-value en cas de cession par une personne physique d’un bien à un organisme d’Hlm
 
L’article 27 de la loi de finances pour 2014 rétablit, pour les actes conclus entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2015, l’exonération de plus-value pour les particuliers cédant un bien à un organisme d’Hlm (voir ici).
 
Le régime de reversement du différentiel de TVA par les ménages ayant bénéficié d’une acquisition de logement neuf avec un taux réduit de TVA
 
La loi de finances pour 2014 apporte une clarification bienvenue quoique défavorable à certains acquéreurs de logements neufs ayant bénéficié d’un taux réduit de TVA.
 
L’article 284 du code général des impôts détermine les conditions dans lesquelles une personne qui a bénéficié d’un taux réduit pour l’acquisition d’un logement est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ce taux cessent d’être remplies. Le délai pris en compte jusqu’à présent pour l’appréciation du respect de ces conditions était de quinze ans à compter du fait générateur de l’opération, le complément d’impôt étant diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
 
Ce régime était applicable pour les acquisitions ayant bénéficié de la TVA à taux réduit en ANRU mais ne l’était pas pour les acquisitions en PSLA. Cependant, l’administration fiscale a, lors de la réécriture de sa doctrine fiscale intervenue l’automne 2012, souhaité assimiler les deux régimes. Malgré plusieurs interventions auprès du ministère des finances, ni la Fédération ni l’Union sociale pour l’habitat n’ont reçu de réponse. Par ailleurs, les notaires et organismes ont commencé à s’inquiéter, à raison, de ce flou.
 
Pour ces raisons, la Fédération des coopératives d’Hlm et l’Union sociale pour l’habitat ont suggéré qu’un amendement à la loi de finances permette de sortir de ce flou et établisse des règles claires en la matière.
 
A compter du 1er janvier 2014, le reversement en cas de changement d’affectation d’un bien ayant bénéficié d’un taux réduit de TVA (vente, mise en location, résidence secondaire), n’interviendra que dans les 10 premières années, avec un abattement d’un dixième par année de détention dès la première année, que ce soit en ANRU ou en PSLA.
 
L’instruction fiscale du 6 octobre 2009 introduit des exceptions au principe de reversement : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Financement des acquéreurs
 
Le décret n° 2013-1267 du 27 décembre 2013 confirme que les conditions d’attribution et les modalités des PTZ+ demeurent inchangées pour les prêts émis à compter du 1er janvier 2014.
 
Un autre décret n°2013-1299 du 27 décembre 2013 substitue à la référence à la taxe d’équipement et aux taxes afférentes à la construction dans le calcul du montant du PTZ+ la nouvelle taxe d’aménagement. Le décret modifie également la définition d’un logement neuf au sens du prêt conventionné afin de rendre éligibles au PSLA les logements faisant l’objet de travaux de remise à neuf, en cohérence avec la règlementation du PTZ+.
 
Enfin, un arrêté du 27 décembre 2013 modifie les modalités de justification relatives au PTZ+, en ouvrant la possibilité de déroger au délai d’achèvement des travaux pour les opérations financées par un PTZ+ et en étendant, pour un certain nombre de cas, le délai durant lequel le justificatif de respect de la condition de performance énergétique peut être fourni. En outre, il complète le modèle d’attestation à fournir par l’emprunteur afin d’y faire figurer les ressources des personnes destinées à occuper le logement.
 
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