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Le dispositif de mutualisation financière entre organismes d’Hlm

Mise à jour : 13/07/2016

Prévue par le Pacte d’objectifs et de moyens signé avec l’Etat à l’été 2013, la mutualisation financière entre organismes d’Hlm est mise en oeuvre pour la troisième année.

Le contexte
 
Proposée par le Mouvement Hlm en substitution du prélèvement sur le potentiel financier instauré en 2011, la mutualisation financière a pour objectif d’accompagner l’effort d’investissement des organismes d’Hlm, en construction neuve et en réhabilitation. Piloté par le Mouvement Hlm au travers d’une commission placée aux côtés du Comité exécutif de l’Union sociale pour l’habitat, ce dispositif a été conçu pour ne pas se substituer aux aides de l’État et des différents partenaires locaux mais être juste, équilibré entre les organismes et supportable par chacun d’entre eux.

Les organismes concernés par la mutualisation sont ainsi ceux disposant au 1er janvier de l’année 2015 d’un patrimoine de logements locatifs, sauf les organismes faisant l’objet d’un protocole d’aide de la Caisse de garantie du logement locatif social - CGLLS - (à l’exception des protocoles de prévention) qui sont exonérés du versement de cotisation de mutualisation. Ces organismes bénéficient cependant des aides du dispositif de mutualisation à hauteur de 50%.

Les aides de la mutualisation sont financées par une contribution générale et obligatoire des organismes fondée sur le montant des loyers perçus, du patrimoine et de la première cotisation à la CGLLS. Le délai de mise en oeuvre depuis la signature du Pacte a été mis à profit fonctionnement du dispositif et le rôle des partenaires que seront la CGLLS et la Caisse des Dépôts.
 
 

Pour en savoir plus, les adhérents de la Fédération peuvent contacter Denis Tesner (01 40 75 79 48).
 
Les ressources :

Sur cette page, vous pouvez consulter :

 
Les aides du fonds

Aides à la production

Sont pris en compte les logements figurant dans les prêts PLAI, PLUS, PLUS-CD et PHRVS retournés signés par l’organisme à la Caisse des Dépôts en 2015.

En 2016 sur les investissements 2015, le droit à aides au titre de la production est de 3.300 euros par logement en zone 1 et 1bis et de 1.300 euros par logement en zone 2 et 3.

Aides à la rénovation et à la réhabilitation

En 2016 sur les investissements 2015, sont pris en compte les prêts PAM, Ecoprêt, PRUAS retournés signés par l’organisme à la Caisse des Dépôts en 2015.

Le droit à aides au titre de la rénovation et réhabilitation est égal à 5% du montant total des prêts signés.

Aides à la démolition

En 2016, sont pris en compte les logements familiaux situés en zones 2 et 3 à l’exclusion des zones ANRU pour lesquels un permis de démolir a été délivré au cours de l’année 2015.

Le droit à aides au titre des démolitions est égal à 600 euros par logement démoli, l’enveloppe étant plafonnée à 5.000 logements.

Les contributions au fonds

La charge financière liée au financement des aides a été répartie en 2016 entre les organismes d’Hlm :
  • pour 50% de son montant suivant une clef de répartition fonction des loyers (le montant des loyers tel que figurant dans le calcul de la première cotisation CGLLS)
  • pour 25% de son montant suivant une clef de répartition fonction des patrimoines (le nombre de logements, tel que figurant dans le calcul de la cotisation additionnelle CGLLS)
  • et pour les 25% du montant restants suivant une clef de répartition fonction des « premières cotisations » CGLLS.
Les flux financiers à verser ou recevoir

Pour un organisme, il y a un seul flux financier en jeu qui correspond à la différence entre le montant des droits à aides et celui de la contribution.

Lorsque le montant des droits à aides est supérieur au montant de la contribution l’organisme percevra un versement en provenance du fonds.

Lorsque le montant de la contribution est supérieur à celui du droit à aides, l’organisme participera à l’alimentation du fonds.

Quelques questions/réponses

Quels sont les organismes Hlm concernés ?

Tous les organismes Hlm métropolitains sont concernés par le dispositif sauf les organismes faisant l’objet d’un plan de rétablissement d’équilibre ou d’un plan de consolidation de la CGLLS.

Pour 2016 toutefois, ces derniers pourront bénéficier des aides à hauteur de 50% sans participer au mécanisme de contribution.

Y a-t-il des fonds mutualisés inutilisés ? 

Les contributions sont calculées au vu du montant exact des droits à aides . Il n’y a donc pas de fonds mutualisés inutilisés sauf dans une période très transitoire puisque seront d’abord appelées les contributions nettes avant que soient versées les aides nettes.

Quel est le montant en jeu ?

Le montant de 280 millions d’euros annoncé correspond aux droits à aides dans la situation où l’activité des organismes correspondait à la réalisation des objectifs de construction et de réhabilitation figurant dans le pacte Etat/USH. Dans cette hypothèse en grandes masses, 60% du montant est affecté à la production et 40% à la réhabilitation.

Quelles procédures devront suivre les organismes ?

A part les démolitions qui devront faire l’objet d’une déclaration spécifique par les organismes concernés, tous les ingrédients utilisés seront rassemblés automatiquement : via la Caisse des Dépôts pour les prêts et la CGLLS pour les clés de répartition.

Les nouveaux plans d’équilibre d’opération doivent ils inscrire une aide au titre du fonds ?

Le dispositif de mutualisation vise à renforcer globalement les fonds propres des organismes ayant une activité de construction et de réhabilitation. Si le droit à aide est calculé en fonction d’indicateur d’activité, les fonds perçus, nets des contributions, ne sont pas affectés à une opération identifiée. Il n’y a donc pas d’aide spécifique pouvant être inscrite au titre de la mutualisation dans les plans de financement.

Pour les organismes bénéficiaires le fonds apporte en quelque sorte des fonds propres qui lui donneront une marge de manoeuvre supplémentaire pour investir. 

Quel est le rôle de la Commission de mutualisation ?

Elle est chargée de rassembler les données nécessaires aux calculs, de les valider. Elle calcule les droits à aides et les contributions, appelle les contributions nettes et verse les aides nettes.

Elle est chargée de résoudre les éventuels litiges, de réaliser annuellement un bilan du dispositif pour le compte du Comité exécutif de l’Union et d’en proposer les évolutions nécessaires.

Quel processus comptable ?

L’écriture comptable envisagée passe entièrement par le compte de résultat. Les organismes pourront inscrire selon le cas un produit ou une charge correspondant au « solde net » entre le droit à aides et la contribution.

Cette écriture comptable doit être validée par les instances concernées, néanmoins les premiers contacts laissent entendre que cette solution peut être retenue.

Ne recréée-t-on pas un mécanisme de prélèvement ?

Non, les finalités et les processus sont fondamentalement différents.

Le prélèvement s’est traduit par des cotisations très lourdes supportées par un nombre réduit d’organismes et reposant sur des bases de calcul contestables ; l’utilisation de l’argent échappait au monde Hlm.

Le dispositif de mutualisation Hlm :
  • se place dans un projet d’ensemble où tous les organismes bénéficient d’une baisse du taux de TVA, de la mise en place d’un nouvel Eco prêt financièrement performant et où le prélèvement est supprimé
  • est neutre pour le mouvement Hlm : il s’agit d’une circulation d’argent entre organismes, au bénéfice des organismes,
  • est piloté par les instances représentatives des organismes
  • repose sur un ciblage des aides au bénéfice de la production de logements et de la restructuration/rénovation du parc existant et est financé par une contribution large et généraliste, basée sur des indicateurs équitables.
Quel lien avec la cotisation CGLLS ?

La mise en place du dispositif n’interfère pas avec les cotisations versées à la CGLLS mais il existe un lien technique.

Les contributions au fonds reposent sur une répartition entre organismes s’appuyant sur des indicateurs financiers considérés comme équitables : le patrimoine, les loyers et les premières cotisations CGLLS qui reflètent certaines particularités des organismes (localisation en zus , % de bénéficiaires de l’APL). La cotisation CGLLS est ici un ingrédient de la formule de calcul.

En outre, pour éviter une enquête spécifique et disposer de données harmonisées le choix a été fait opérationnellement de retenir les données centralisées par la CGLLS pour répartir les contributions.

Quelles conséquences pour les organismes ?

Les contributions nettes des organismes sont réparties sur un plus grand nombre d’organismes que dans le cas du prélèvement, et les organismes concernés participeront ainsi selon leur objet social au financement de logements sociaux.

Les droits à aides sont liés à l’activité des organismes ; un organisme qui augmenterait son activité pourra passer de la position de « contributeur » à « bénéficiaire ».

Les aides accompagnent la production, la réhabilitation et les démolitions, tous les territoires sont donc accompagnés dans leurs actions d’investissement et d’adaptation de leur parc.

La prime unitaire plus importante en zone 1 et 1bis permet d’aider plus particulièrement des zones où le besoin de construction est très marqué.

Un premier bilan de la campagne 2014 sur les investissements 2013

Fin 2014, le mécanisme de mutualisation financière entre organismes d’Hlm a été mis en oeuvre pour la première fois. Le montant global des droits à aide, toutes familles hlm confondues, était de 223 MEUR en 2014 (activité 2013).

Les coopératives d’Hlm sont bénéficiaires de ce dispositif à hauteur de 925 K euros, avec des amplitudes importantes de soldes nets (différence entre les aides et les contributions) qui vont de - 199 KE à +715 KE, ce qui traduit une certaine disparité de production entre coopératives locatives.

Il est rappelé que plus la production de logements PLUS PLAI et la réhabilitation de logements sont importantes par rapport d’une part aux caractéristiques de son patrimoine (loyers, nombre de logements, cotisation CGLLS) et d’autre part aux efforts de production des autres organismes, plus le solde net de la mutualisation d’un organisme est positif. A l’inverse, un organisme qui produit ou réhabilite moins que les autres organismes à patrimoine identique tend vers des soldes négatifs.

L’effet redistributeur des fonds propres entre organismes voulu par le Pacte se vérifie pour les coopératives d’hlm en 2014.

36 coopératives d’Hlm étaient concernées par la mutualisation en 2014, les contributeurs étant au nombre de 19 pour 17 bénéficiaires. Le montant des aides s’est élevé à 2 440 KE pour une contribution de 1 515 KE, soit un solde versé aux coopératives d’Hlm de 925 KE.

L’agenda HLM et la mutualisation financière

En septembre 2014, le Mouvement Hlm et l’État ont signé « l’Agenda Hlm » qui prévoyait de la part du Mouvement Hlm une amplification et une extension de la mutualisation en 2016, 2017 et 2018. Mais la loi de Finances pour 2016, a décidé, en décembre 2015, d’une augmentation de 150 millions de la contribution des organismes au financement des aides à la pierre (prélèvement 2015 au profit du fonds de péréquation : 120 millions d’euros/prélèvement 2016 au profit du fonds national des aides à la pierre (FNAP) 270 millions d’euros).

Le Comité exécutif de l’Union sociale pour l’habitat avait donc décidé le 16 décembre 2015 de suspendre la mise en œuvre de l’Agenda pour les années d’activité 2016 et suivantes et de s’en tenir pour l’activité 2015 qui sera appelée en 2016 à la mutualisation « Pacte ».

Pour autant, le Mouvement Hlm est attaché au principe même de la mutualisation, au rééquilibrage des « droits » et à leur amplification significative en matière de rénovation/restructuration.

Aussi, le Comité exécutif a décidé, pour la mutualisation sur les années de production 2016-2017 :

  • de prendre en compte les prélèvements supplémentaires au titre du FNAP et de réduire l’enveloppe de la mutualisation à 350 millions (pour une enveloppe « initiale » de l’Agenda prévue à 500 millions) ;
  • de rester dans l’esprit de la convention « Agenda » (hormis pour le PLAI-Hlm mort-né avec l’affectation du SLS au FNAP).

Les droits pour l’activité 2016 mutualisée en 2017 s’établiront donc ainsi :

  • démolition : 3 500 euros/logement
  • réhabilitation : 11% des prêts
  • production PLUS/PLAI : 3 500 euros /logement en zone 1 et 1 bis et 1 800 en zones 2 et 3
  • production PLS « structure » : 2 800 euros/logement en zone 1et 1 bis et 1 400 en zones 2 et 3
  • les clefs de répartition des contributions sont celles prévues dans la convention « Agenda ».

Le dispositif d’écrêtement serait fixé à 2% du montant des loyers perçus par organisme.

Ce dispositif a fait l’objet d’un accord avec le ministère du Logement et de l’Habitat durable.

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