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Session estivale du Parlement : les mesures "logement"

Mise à jour : 17/07/2015

Alors que le Parlement s’apprête à interrompre ses travaux, il vient d’adopter plusieurs textes affectant le secteur du logement et de la construction : le projet de loi pour la croissance (dit "loi Macron") et le projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (loi "NOTRe").

Le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dit « Macron ») a été définitivement adopté par le Parlement. Sa promulgation devrait intervenir courant août, après que le Conseil constitutionnel se soit prononcé sur le recours introduit par le groupe Les Républicains.

Cette loi comporte plusieurs dispositions concernant le secteur du logement.

Logement intermédiaire

La loi revient sur certaines dispositions de l’ordonnance du 20 février 2014 :

  • la mention d’un zonage territorial est supprimé
  • les organismes d’Hlm voient leur compétence à construire, acquérir et gérer des logements locatifs intermédiaires réaffirmés, dans la limite de 10% des logements détenus. Ces mêmes logements devront être exclu du périmètres du service d’intérêt général à compter du 1er janvier 2020 et seront donc, à compter de cette date soumis à l’impôt sur les sociétés
  • les filiales de logements intermédiaires autorisés par l’ordonnance voient leur objet étendu à l’acquisition de locaux à usages commercial,professionnel ou d’habitation, à l’exception des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 (PLA-I, PLUS, PLS) en vue de leur transformation en logements locatifs intermédiaires. Ces filiales peuvent se voir confier la gestion de logements locatifs intermédiaires ou peuvent confier la gestion de logements locatifs intermédiaires à une autre personne morale, par le biais d’un mandat
  • les organismes d’Hlm sont également autorisés à participer au capital d’une même filiale de logements intermédiaires dès lors qu’elles exercent un contrôle conjoint sur cette société.
  • enfin, les PLU pourront délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires bénéficie d’une majoration du volume constructible. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l’opération. La partie de la construction en dépassement n’est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité.

Par ailleurs, l’article 92 ajoute les aides au logement intermédiaire à la liste des aides pouvant faire l’objet d’une délégation de compétences de la part de l’Etat au profit d’une collectivité territoriale.

Vefa inversée

La loi redéfinit le mécanisme de vente en Vefa de logements par des organismes d’Hlm à des promoteurs immobiliers.

L’article 98 prévoit que cette vente est possible si les logements concernés font partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux et n’en représentent pas plus de 30 %. Ce programme devra être situé sur des terrains publics ayant bénéficié d’une décôte ou sur un terrain situé sur le territoire des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, définie à l’article 232 du code général des impôts.

Cette vente est soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et subordonnée au respect, par l’organisme d’habitations à loyer modéré, de critères prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux. L’organisme devra mettre en place une comptabilité permettant de distinguer les opérations relevant du service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 et celles qui n’en relèvent pas.

Habitat participatif

La loi précise que les organismes d’Hlm associés d’une société d’habitat participatif et ayant à ce titre un droit de jouissance sur certains logements peuvent les mettre en location sous le régime Hlm (article 99).

OPH

L’article 78 prévoit que l’office et son directeur général peuvent décider par convention des conditions de la rupture du contrat qui les lie. Dans ce cas, le président et le directeur général conviennent des termes de la convention lors d’un entretien préalable à la rupture, au cours duquel chacun peut être assisté par la personne de son choix. La convention de rupture définit le montant de l’indemnité de rupture. Cette disposition n’est pas applicable aux fonctionnaires détachés dans l’emploi de directeur général.

Un décret devra préciser les conditions d’application de cet article et notamment la définition des modalités de calcul de l’indemnité de rupture.

Diverses dispositions

L’article 210 exclut du champ de la loi Hamon sur le délai de rétractation les contrats d’acquisition et de location de biens immobiliers établis "hors établissement". Le délai de rétractation est fixé à 10 jours.

L’article 86 précise que le délai dans lequel le réservataire propose un ou plusieurs candidats à l’organisme propriétaire des logements ne peut excéder un mois à compter du jour où le réservataire est informé de la vacance du logement.

L’article 87 autorise le titulaire du droit de préemption urbain à déléguer son droit selon des conditions qui seront définis par décret en Conseil d’Etat à une société d’économie mixte agréée, à un organisme d’Hlm ou à organisme agréé MOI lorsque l’aliénation porte sur un des biens ou des droits affectés au logement. Les biens acquis en application de cette disposition ne peuvent être utilisés qu’en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l’habitat ou pour atteindre le seuil de 20 ou 25% de logements sociaux.

A l’article 88, la loi modifie le régime de renouvellement des mandats des syndics de copropriétés prévu par la loi ALUR. Désormais, tous les trois ans, le conseil syndical procèdera à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic. Le conseil syndical sera dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question devra être obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Par l’article 94, le Gouvernement est habilité à prendre une ordonnance dans les 12 mois visant à créer un "bail réel solidaire" par lequel un organisme de foncier solidaire mentionné consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. Cette ordonnance devra définir les modalités d’évolution de ce bail ainsi que de la valeur des droits réels en cas de mutations successives.

A l’article 96, il est prévu que le droit de préemption urbain ne pourra s’appliquer lors de la vente d’un terrain au profit du preneur à bail à construction conclu à l’occasion d’une opération d’accession sociale à la propriété.

Le Gouvernement est habilité à prendre une ordonnance afin de réduire le délai d’obtention des permis de construire et à en simplifier la démarche.

Enfin, la loi introduit un délai supplémentaire pour l’installation d’un détecteur de fumée par les bailleurs sociaux au 1er janvier 2016.

Le projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (dite "loi NOTRe") a été définitivement adopté le 16 juillet par le Parlement. Une saisine du Conseil constitutionnel par les sénateurs du groupe Les Républicains est attendue.

Ce texte :

  • fixe à 15.000 habitants le seuil des intercommunalités à compter du 31 décembre 2016
  • confirme la création de la Métropole du Grand Paris au 1er janvier 2016 mais repousse au 1er janvier 2017 le transfert de la plupart des compétences, la compétence "logement" n’étant transférée qu’après l’adoption du schéma métropolitain du logement et au plus tard le 31 décembre 2017
  • prévoit que les OPH communaux de la petite couronne parisienne soient rattachés à un établissement public territorial (EPT, Epci correspondant à un territoire de la MGP) et ce, au plus tard, au 31 décembre 2017 (voir la carte de préfiguration des EPT) et que 50% des représentants désignés par l’EPT au conseil d’administration de ces OPH seront proposés par la commune sur laquelle au moins 50 % du patrimoine de l’office est situé.
  • dispose qu’à partir de l’adoption du plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement et au plus tard au 31 décembre 2017, un OPH ne pourra être rattaché à une commune si celle-ci est membre d’un EPCI compétent en matière d’habitat ou d’un EPT.
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