Inscrivez vous
à notre lettre hebdomadaire !

Qu’est-ce que la sécurisation Hlm ?

Mise à jour : 15/03/2017
La sécurisation Hlm telle qu’elle a été définie par les organismes d’Hlm puis validée par la règlementation s’articule autour de quatre « niveaux » principaux :
A ces niveaux peut être adjoint un ultime niveau constitué par le « retour à meilleure fortune ».

La sécurisation Hlm concerne les personnes physiques devenant propriétaires de leur résidence principale auprès d’une coopérative d’Hlm.

Nous vous proposons ici une vue d’ensemble de la sécurisation Hlm. Un guide ARECOOP plus complet, comprenant en particulier des exemples et des modèles de clauses, est paru en mars 2007. Il peut être commandé ici.

La première sécurité : la maîtrise des conditions de préparation de passage à l’accession.

La sécurisation « après l’achat » ne dispense pas d’une analyse fine du profil des accédants potentiels, et de l’adéquation du produit proposé (en termes de ressources, mais aussi de convivialité pour les programmes en collectif) aux possibilités de l’acquéreur avant l’acte d’acquisition.

Nous pourrions résumer ces conditions préalables comme suit :
  • évaluer les conditions et le contexte dans lequel le ménage peut accéder à la propriété, à travers l’analyse de la situation financière et sociale de l’accédant. A l’issue de cette évaluation, il peut être recommandé d’inciter le ménage à ne pas accéder à la propriété tant que les conditions nécessaires ne sont pas réunies.
  • assurer un effort de communication et d’information auprès des accédants sur les coûts complémentaires liés au passage du statut de locataire à celui de propriétaire (coûts d’aménagement et d’équipement du logement, taxes foncières...).
  • présenter le coût global et réel du bien proposé, en définissant clairement toutes les prestations incluses, à un coût clairement affiché.
Cette présentation est renforcée par la gestion, en amont de la commercialisation, des prospects sous la forme d’un dossier de candidature élaboré, qui fixe à partir d’un diagnostic financier les conditions financières du projet, sur la base d’opérations identifiées et dont les principaux éléments (coûts, typologies...) sont connus.
 
Cette démarche doit faciliter la concrétisation du projet des candidats après plusieurs années (pour les familles à faibles ressources après le remboursement de leurs crédits en cours et la constitution d’un apport minimum). La coopérative d’Hlm y gagne aussi en sécurité de commercialisation en étant en mesure de gérer très en amont les prospects d’un programme et d’éviter ainsi les aléas d’une commercialisation tardive, parfois à l’origine de surendettement

Retour
 


L’assurance revente

1. Nature de la garantie

L’assurance revente est une garantie contre les risques de décote du bien en cas de revente « contrainte ». Elle couvre, dans une certaine limite, la perte financière qui peut résulter de la revente du bien immobilier lorsque celle-ci résulte d’aléas de la vie professionnelle et personnelle du ménage accédant.

Contrairement aux garanties de rachat et de relogement, l’assurance revente est proposée aux accédants par le biais d’un tiers, l’assureur représenté par un courtier. Il s’agit d’une prestation élaborée par un courtier d’assurances et proposée par l’organisme d’Hlm à ses clients. Elle fait donc l’objet d’un acte d’engagement de la part de l’accédant distinct de la signature du contrat de vente qui se matérialise par la signature d’un bulletin de souscription.

La Fédération a négocié un contrat spécifique avec le courtier Filhet et Allard : la protection revente d’ACE Europe, produit proposé aux coopératives d’Hlm depuis 10 ans et sans équivalant en terme de durée et de niveau de prise en charge.
 
Pour contacter l’assureur :
 
Cabinet Filhet et Allard - Nathalie DUBOURG
Rue Cervantes - Mérignac 33 735 Bordeaux Cedex 9
Ligne directe : 05 56 34 65 26

2. Modalités juridiques et pratiques

L’assurance revente peut être déclenchée par l’un des sept faits générateurs suivants :
  • Le décès accidentel
  • L’invalidité permanente et totale accidentelle
  • La mutation professionnelle,
  • La perte d’emploi
  • Le divorce
  • La dissolution d’un pacte civil de solidarité
  • Les naissances gémellaires
Des délais de carence (décomptés à partir de la date d’effet de la garantie) sont prévus pour plusieurs des faits générateurs de l’assurance :
  • 3 mois pour les mutations professionnelles,
  • 6 mois pour les pertes d’emploi,
  • 1 an pour les divorces (la date prise en compte correspondant à la demande introductive d’instance auprès du tribunal),
  • 9 mois pour les naissances gémellaires.
La garantie couvre une durée de 10 ans fermes à compter de la date d’achat du bien immobilier pour l’ensemble des faits générateurs à l’exception du divorce et de la dissolution de Pacs qui ne sont couverts que les cinq premières années (ainsi que, pour la sécurité revente d’AIG Vie, de la perte d’emploi).
 
Les avantages de la protection revente :
  • prise en charge pendant 10 ans de la décôte en cas de revente, dans la limite de 20% du prix d’achat du bien et jusqu’à 40 000 euros
  • en cas de revente avec ou sans moins value, prise en charge financière du
    dossier diagnostic technique dans la limite de 1 000 euros TTC
  • accès pendant 10 ans à la plateforme téléphonique dédiée « ACE assistance » : Conseils et mise en relation avec un réseau de prestataires référencés sur des travaux d’urgence, de réparations, rénovations, aménagements.
Dans le cadre d’une accession sociale sécurisée, l’assurance-revente est proposée pour un montant forfaitaire et unique de 198 euros TTC, pour un ou deux co-acquéreurs maximum selon le cas. Cette prime est payée une seule fois pour toute la durée de la garantie. Elle a diminué à trois reprises depuis la mise en place de l’assurance revente et fait l’objet d’une renégociation périodique afin de tenir compte de sa large diffusion au sein des coopératives d’Hlm et du Mouvement Hlm.

Le montant de la prime reste le même, quel que soit le type ou le prix d’achat du bien immobilier. Il fait l’objet de renégociations périodiques.

Dans le cadre d’une acquisition en Psla, la protection revente d’ACE Europe propose un formule spécifique à 95 euros TTC.

En complément de la protection-revente PSLA, les coop’ Hlm peuvent également souscrire une assurance "Assu Redevance" qui couvre la redevance de leurs locataires-accédants et leurs conjoints face aux accidents de la vie (licenciement économique , arrêt de travail suite à accident ou maladie, décès suite à accident, invalidité absolue et définitive suite à accident) pendant la phase dite « locative » du PSLA, dans la limite de 900 euros et sur 12 mois.

 Vous pouvez télécharger la brochure de présentation de la protection revente.

Retour


La garantie de rachat


1. Nature de la garantie

Par cette garantie, l’organisme Hlm vendeur s’engage à racheter (ou à faire racheter par un organisme Hlm avec lequel il a conclu une convention à cet effet) le logement à un montant minimum garanti dans l’hypothèse où l’accédant se trouverait en difficulté au cours des 15 années suivant son acquisition. Combiné à l’assurance revente, ce dispositif assure une forte sécurisation financière de l’accédant, notamment pendant les 10 premières années.

Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, la garantie peut être mise en jeu, sur demande de l’acquéreur ou du co-acquéreur, dans les 15 ans à compter de la date d’achat ou, dans le cas de la location-accession, de la date de levée d’option.

Selon les modalités de coopération pour le relogement du ménage et dans un cadre contractuel défini, la garantie de rachat peut également être exercée par un organisme bailleur, partenaire de la coopérative d’Hlm.

2. Modalités juridiques et pratiques

La garantie de rachat, comme la garantie de relogement, est intégrée dans le contrat de vente (et dès le contrat de location-accession pour l’accédant en PSLA). C’est donc un engagement contractuel que prend l’organisme vendeur à l’égard de l’acquéreur.

La garantie est applicable pendant 15 ans à compter de la vente. La garantie de rachat définit un niveau de prix minimum garanti évoluant dans la durée :
  • pendant les 5 premières années après l’acte de vente du logement, le montant est fixé à hauteur de 80% de la valeur initiale d’acquisition pour l’accession sociale et à 100% pour les logements PSLA,
  • à partir de la sixième année et jusqu’à la quinzième année, ce montant peut être minoré de 1,5% de la valeur initiale du bien immobilier par année écoulée dans le cadre d’une accession sociale, et de 2,5% en PSLA.
En PSLA comme en accession sociale, le délai de 15 ans court à compter de la signature de l’acte de vente authentique et non pas à partir de l’entrée dans les lieux de l’accédant.

L’accédant doit respecter trois conditions pour bénéficier de la garantie de rachat :
  • le bien acheté ne pas être sorti du patrimoine de l’accédant,
  • il doit constituer sa résidence principale
  • la demande de rachat de la part de l’accédant doit être formalisée, avec l’envoi d’une lettre recommandée à l’organisme avec accusé de réception.
L’accédant doit manifester une réactivité minimum, sa demande devant intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la survenance du fait générateur

La mise en œuvre de la garantie peut être demandée par l’accédant dans les 6 cas suivants :
  • le décès (toutes les causes)
  • la mobilité professionnelle
  • le chômage d’une durée supérieure à un an
  • l’invalidité
  • le divorce
  • la dissolution d’un pacte civil de solidarité.
 

La garantie de relogement


1. Nature de la garantie

La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, sous certaines conditions, d’une offre de relogement dans un logement locatif Hlm, de la part de l’organisme Hlm vendeur ou d’un organisme Hlm avec lequel il aura conclu une convention. La garantie porte sur une durée de 15 ans.

L’objectif visé est ici d’assurer, en cas d’échec dans la phase d’accession à la propriété, un relogement du ménage dans des conditions satisfaisantes en termes de qualité de logement et de niveau de loyer.

Selon les formules proposées par les organismes, cette garantie de relogement peut prendre diverses formes :
  • Une garantie avec maintien dans les lieux de l’accédant (ce qui implique la mise en œuvre d’un rachat par l’organisme locatif).Cette solution peut se décliner en cas de chômage par exemple. Elle peut s’avérer inefficiente en cas de divorce.
  • Une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du patrimoine locatif.
La réglementation ne prévoit rien en la matière. Le choix entre les deux modes de relogement pourra donc se faire au moment où la garantie sera actionnée et en fonction du souhait du ménage. Il est à noter que certaines coopératives d’Hlm prévoient de réserver le maintien dans les lieux dans le cas de maisons.

2. Modalités juridiques et pratiques

La mise en œuvre de la garantie de relogement se fait :
  • à la demande de l’accédant ou de son conjoint,
  • selon les mêmes modalités et à la suite des mêmes faits générateurs que la garantie de rachat, à l’exception de la mobilité géographique. Les organismes d’Hlm ne sont en effet pas toujours en mesure de proposer un relogement en locatif à plus de 70 kilomètres du lieu d’implantation du logement.
En accession sociale, il est fait obligation aux accédants d’avoir signé une promesse de vente de leur logement au moment où ils sollicitent la garantie de relogement. Cette promesse peut avoir été conclue avec un particulier ou, dans le cadre de la garantie de rachat, avec un organisme d’Hlm.

Deux points méritent d’être soulignés :
  • le respect de la réglementation Hlm, et notamment des conditions de ressources : les revenus du ménage doivent être inférieurs aux plafonds Hlm en vigueur. En PSLA, les plafonds à respecter sont les plafonds PLUS. En accession sociale, il s’agit des plafonds PLS.
  • la réponse à des offres de relogement formulées par le bailleur : l’organisme d’Hlm s’engage à proposer au ménage trois offres écrites de relogement dans le parc locatif social « correspondant à ses besoins et ses possibilités » dans un délai de trois mois en accession sociale et six mois en PSLA à compter de la mise en jeu de la garantie. L’accédant dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour se prononcer.
Passé ce délai, l’organisme se trouve déchargé de sa garantie de relogement.

Dans le cadre d’un Psla, les offres de relogement proposées sont dispensées de la procédure d’attribution Hlm (art. 27-1 de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession) dès lors que le maître d’ouvrage est un organisme d’Hlm.

Le retour à meilleure fortune

Le maintien dans les lieux pourrait s’accompagner d’une clause de « retour à meilleure fortune », permettant à terme au ménage de redevenir propriétaire de son logement si sa situation devient plus favorable. La mise en œuvre de ce dernier niveau de la sécurisation Hlm se heurte cependant à la réglementation Hlm qui interdit toute revente d’un logement locatif social dans les dix premières années qui suivent son financement, sauf dérogation préfectorale.

Cette dérogation pourrait se justifier dans le cas d’un retour à l’accession d’un ménage ayant du faire face à des difficultés. Il ne faut cependant pas sous-estimer les incidences financières de ce retour pour l’organisme d’Hlm qui se voit alors contraint de rembourser les prêts mobilisés pour le rachat en locatif ainsi qu’une partie des subventions perçues.

Retour
Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
La protection revente : comment ça marche ?
 
Version imprimable de cet article
envoyer l'article par mail
réduire
augmenter
Sur le même thème Sur le même thème
 Circulaire n°17.093 du 15 mars 2017 relative à l’assurance "Assur Redevance"
 Les clauses anti-spéculatives en accession sociale
 Les chartes régionales de la sécurisation Hlm
 Le Guide de la nouvelle sécurisation Hlm
 Circulaire n°08-035 du 15 février 2008 relative à l’assurance revente
Lire aussi Lire aussi
 Les chartes régionales de la sécurisation Hlm
 Sécurisation Hlm : le décret organisant les garanties de rachat et de relogement est paru