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Circulaire n°97-04 du 8 juillet 2004 relative aux interventions en accession sociale groupée

Mise à jour : 08/07/2004

Destinataires :
§ Sociétés Coopératives d’Hlm

Paris, le 8 juillet 2004

Objet : interventions en
accession sociale groupée
circulaire MA/mb nº 97.04


Madame, Monsieur le Président,
Madame, Monsieur le Directeur,


Le Conseil supérieur Hlm du 8 juillet a émis un avis favorable sur plusieurs textes réglementaires encadrant les conditions de vente des logements en accession à la propriété par les organismes d’Hlm. Ils répondent aux attentes exprimées par la Fédération et les coopératives d’Hlm depuis plusieurs mois. Aussi, je tenais à vous en faire part avant même leur publication.

L’encadrement des prix de vente maximum à respecter en accession groupée

Un projet d’arrêté modifie le régime en vigueur depuis le 3 mai 2002 sur les points suivants :

  • il instaure un seul barème de prix plafonds, supprimant la distinction entre ancien et neuf ;
  • il adopte le zonage défini par l’arrêté du 19 décembre 2003 classant les communes en trois zones A, B et C, ce qui élargit de facto les anciennes zones I et II ;
  • il autorise la prise en compte de la surface des garages dans le calcul de la surface utile, dans la limite de 6 m² (innovation introduite par l’arrêté du 26 mars 2004 pour le PSLA) ;
  • enfin, l’arrêté rappelle que le respect des plafonds de prix doit s’apprécier sur la totalité de l’opération et non logement par logement.

Ces deux derniers points ont été introduits à la demande de la Fédération lors du précédent Conseil supérieur Hlm du 13 avril.

La vente aux personnes physiques investisseurs

Le second texte examiné par le Conseil supérieur Hlm modifie l’article R.443-34 du code de la construction et de l’habitation pour rétablir la faculté accordée aux organismes d’Hlm de vendre à des investisseurs personnes physiques mobilisant le dispositif d’amortissement fiscal « De Robien », dès lors que les revenus des locataires des logements concernés ainsi que les loyers pratiqués respectaient la réglementation PLI. Je vous rappelle que cette cible de clientèle ne peut qu’être marginale.

La modification de la réglementation PLI

Le troisième texte, soumis pour information au Conseil Supérieur Hlm, modifie, conformément aux déclarations ministérielles de l’automne 2003, la réglementation du PLI sur les points suivants :

  • le zonage utilisé par la réglementation PLI est désormais celui de l’arrêté du 19 décembre 2003 classant les communes en trois zones A, B et C ;
  • le montant maximum du loyer PLI est fixé aux deux tiers de celui du régime « De Robien », avec une majoration possible sur la commune de Paris et les communes limitrophes de 20% ;
  • les plafonds de ressources des ménages éligibles sont modifiés comme suit :

Zone A : plafonds de ressources PLUS + 80%
Zone B : plafonds de ressources PLUS + 60%
Zone C : plafonds de ressources PLUS + 40%

Ces trois textes devraient être très prochainement publiés au Journal Officiel.

Par ailleurs, je vous rappelle qu’aux termes de la réglementation et du protocole du 28 mars 2002 conclu entre la Fédération et le Secrétariat d’Etat au logement, les coopératives d’Hlm sont tenues, dans leur activité de vente de logements en accession sociale, de respecter des plafonds de prix et des plafonds de ressources.

Les coopératives d’Hlm doivent ainsi accueillir des ménages dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources des prêts locatifs intermédiaires (PLI) et la réforme de ce mode de financement apporte de nouvelles marges de manœuvre pour nos sociétés. Parmi les accédants, 10 % au minimum doivent disposer de ressources inférieures aux plafonds des prêts PAS. Les logements situés dans les zones urbaines sensibles ne sont pas concernés par cette règle.

Le respect des plafonds de ressources est vérifié sur la totalité des réservations ou ventes annuelles de chaque coopérative d’Hlm. Pour apprécier la situation de chaque acquéreur occupant, le montant des ressources à prendre en considération est celui de l’avant dernière année précédant celle de l’acquisition, vérifiées lors de la signature du contrat de vente ou, s’il existe, du contrat de réservation. Il est indispensable que vous disposiez d’une copie des avis d’imposition de vos accédants, la MIILOS ayant fait preuve, lors de ses derniers contrôles, d’une vigilance particulière sur ce point.

Vous trouverez ci-joint un mémento des plafonds de prix et de ressources à respecter, tant en accession sociale que dans le cadre du PSLA.

Les données recueillies par le dispositif d’autocontrôle pour l’année 2003 sur la base des déclarations des coopératives d’Hlm montrent que les termes du protocole sont très largement respectés. Les coopératives ont ainsi accueilli plus de 30% de ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds PAS. Moins de 20% des ventes ont concerné des investisseurs se plaçant sous le régime « Besson ». Enfin, seuls 8 % des accédants déclarés dépassent les plafonds PLI, et ceci dans un nombre très réduit de coopératives d’Hlm.

Le Conseil fédéral s’est prononcé, dans le cadre du Projet de la Fédération, pour la mise en place d’un conventionnement global accession en lieu et place du protocole. Ce conventionnement favoriserait une adaptation territoriale de l’encadrement des conditions d’intervention des coopératives d’Hlm. Le Secrétaire d’Etat au Logement s’est déclaré intéressé par notre proposition et pourrait la reprendre à son compte dans le cadre du projet de loi « Habitat pour tous » qu’il devrait déposer au Parlement avant la fin de cette année.


Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’assurance de mes salutations distinguées.

Michèle ATTAR.
Déléguée auprès de la Présidente

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