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Bilan 2005 de la production des prêts à taux zéro

Mise à jour : 20/07/2006

Auteur : SGFGAS
Juillet 2006, 44 pages + annexes

SYNTHESE

L’année 2005 a été marquée par le remplacement du Prêt à 0% né en 1995 par le Nouveau Prêt à 0% (NPTZ). En effet, à partir du 1er février 2005, le Nouveau Prêt à 0% élargit l’ancien dispositif par l’ouverture du PTZ à l’ancien sans quotité de travaux, alors que l’ancien dispositif était limité aux opérations avec un minimum de 35% de quotité de travaux. Ce bilan de l’année 2005 sera consacré à l’analyse des prêts émis dans le cadre du nouveau dispositif entre février et décembre 2005 (onze mois sur douze), tout en soulignant les principales évolutions et différences avec son prédécesseur.

De plus, tout comme l’année précédente, l’année 2005 est marquée par la substitution de l’année N-1 à l’année N-2 pour l’appréciation de la condition de ressources à l’éligibilité au NPTZ, pour les mois d’avril à décembre 2005.

Analyse des Nouveaux Prêts à 0%

Au 1er avril 2006, 195 381 Nouveaux Prêts à 0% (NPTZ) ont été déclarés émis en France métropolitaine en 2005 pour un montant prêté global de 2 979 millions d’euros et un coût total d’opérations financées de 25 404 millions d’euros. Le montant moyen du NPTZ s’élève à 15 200 € pour un coût moyen d’opération de 130 100 € ce qui conduit à la quotité moyenne de financement de 12%. Le rythme mensuel d’émissions de 17 750 NPTZ permet d’extrapoler un régime de croisière à 213 000 NPTZ sur 12 mois consécutifs et à dispositif réglementaire constant.

Au regard du type d’acquisition financée avec un NPTZ, le secteur de l’ancien représente près des deux tiers des opérations : 46% dans l’ancien sans travaux et 18% dans l’ancien avec travaux, contre 36% dans le neuf. La quotité moyenne de financement est de 13% pour les opérations relevant du neuf contre 11% dans l’ancien. S’agissant du type d’immeuble, l’individuel représente plus de 70% des opérations.

Le coût moyen par m² de surface habitable1 est sensiblement plus élevé dans l’ancien sans travaux (1 809 € contre 1 334 € pour les opérations dans l’ancien avec travaux et 1 463 € dans le neuf) en raison d’une concentration plus forte de ce type d’opérations dans les zones où le prix de l’immobilier est le plus élevé (64% des prêts finançant les opérations dans les zones A et B relèvent de l’ancien sans travaux).

Au regard de la répartition en trois nouvelles zones géographiques, la zone C, favorisée par le faible prix du foncier propice aux opérations dans l’individuel dont relève la plupart des opérations (92% en zone C contre 72% toute zones confondues), concentre 53% des prêts suivie de la zone B avec une part de 34%, tandis que la part de la zone A atteint 13% des opérations financées. Le coût moyen de l’opération s’élève à 154 700 € dans la zone A contre 124 800 € dans la zone C et 129 300 € en zone B.

S’agissant de la répartition géographique par type de commune selon la nomenclature spatiale définie par l’INSEE déclinant le territoire métropolitain en 4 catégories selon le caractère plus ou moins urbain des communes, les NPTZ sont majoritairement concentrés dans les zones les plus urbaines (49% en pôle urbain, 21% dans la couronne péri-urbaine) que dans les zones plus rurales (7% dans les communes multipolarisées et 23% en espace rural).

Concernant les caractéristiques des ménages bénéficiaires de NPTZ, les emprunteurs sont âgés, dans près de 60% des cas, de 25 à 35 ans. Ils vivent le plus souvent en couple, qu’ils soient mariés ou non (60%), autrement ils sont célibataires ou séparés. Plus de 70% des emprunteurs étaient locataires du parc privé avant l’accession à la propriété avec un NPTZ. La majorité des ménages accédants (53%) sont composés d’au plus 2 personnes. Enfin, les emprunteurs sont pour la majorité d’entre eux employés ou ouvriers (59% au total), en ajoutant les professions intermédiaires, ces 3 CSP cumulent 82% des NPTZ émis en 2005.

Si on s’intéresse aux revenus des ménages ayant souscrit un NPTZ, et plus particulièrement au revenu de référence à l’éligibilité au NPTZ des ménages, il apparaît que la proportion de ménages diminue en se déplaçant vers le haut du barème à partir de la troisième tranche ; près de la moitié des ménages (43%) appartient aux deux premières tranches. S’agissant des revenus de l’année d’émission du NPTZ, la majorité des ménages (51%) a des revenus inférieurs à 2 SMIC (le montant mensuel net du SMIC pour 169h de travail en 2005 étant de 1 067 €).

La nouvelle hiérarchie des parts de marché du NPTZ voit le groupe du Crédit Agricole (dont Le Crédit Lyonnais) arriver en tête avec 27% suivi des groupes Caisses d’Epargne/Crédit Foncier et Crédit Mutuel/CIC ex æquo avec une part de marché d’environ 23% chacun. Le Crédit Immobilier de France arrive en 4ème position avec 8% du marché et, enfin, les groupes BNP Paribas, Banques Populaires et Société Générale ont chacun une part de marché d’environ 6%.

La nature du prêt principal accompagnant les opérations financées avec un NPTZ est, en 2005, un prêt libre dans 58% des cas. Les PAS occupent la deuxième position avec une part de 17%, suivent les prêts éligibles au marché hypothécaire avec 15% et les prêts conventionnés qui représentent 9%. La proportion des PEL est quasi nulle avec 0.2%. Dans un contexte de poursuite du mouvement à la baisse des taux nominaux des prêts principaux associés aux NPTZ (en moyenne 3.68% en 2005) ainsi que de l’allongement de leurs durées (21 ans en moyenne), le montant moyen du prêt principal associé dépasse 90 000 € et sa quotité s’établit à 70% du coût de l’opération. S’agissant du taux d’apport personnel moyen, il représente 11% du plan de financement.

Comparaison entre ancien et nouveau dispositif

Tout d’abord, le nouveau dispositif se démarque par rapport au précédent dans ses caractéristiques financières : si le coût moyen d’opération est supérieur (130 100 € pour les NPTZ contre 125 500 € pour les PTZ émis en 2004), le montant du prêt est plus faible pour les prêts émis dans le cadre du nouveau dispositif, soit 15 200 € contre 16 200 € pour les PTZ émis en 2004. Ceci s’explique par le poids dominant de l’ancien désormais caractérisé par un montant plafond règlementaire du coût d’opération qui a pour effet de réduire le montant du prêt accordé. Cela se traduit par une baisse d’un point de la quotité de financement (12% en 2005).

La ventilation par type d’opération montre que la part du neuf qui représentait 90% des opérations financées avec un PTZ émis en 2004, a beaucoup baissé (elle est de seulement 36% en 2005) au profit notamment de l’ancien sans travaux (46%). Parmi les opérations aujourd’hui éligibles au NPTZ, seules 38% l’auraient déjà été dans le cadre de l’ancien dispositif dont 36% dans le neuf et 2% dans l’ancien avec une quotité de travaux au moins égale à 35%.

Le type de logement financé par NPTZ évolue aussi puisque 91% des opérations financées avec un PTZ émis en 2004 concernaient des logements individuels contre seulement 72% des opérations financées avec un NPTZ. Cette baisse se fait au profit des appartements, ce qui est cohérent avec le renforcement des opérations en zone urbaine.

Il est possible de comparer l’évolution par répartition en zones géographiques en appliquant le zonage de Robien aux PTZ émis en 2004. Dans ce cas, même si la zone C domine toujours avec 53% des NPTZ, ce poids a fortement diminué quand on le compare avec celui qu’on observait pour les PTZ émis en 2004 (environ 74%). La zone B, profite le plus de cette diminution pour atteindre 34% contre environ 21% en 2004. La proportion de la zone A représente 13% des NPTZ (dont 78% dans l’ancien sans travaux, secteur privilégié par les ménages modestes) contre seulement 5% en 2004.

Au regard de la répartition géographique par type de commune selon la nomenclature spatiale définie par l’INSEE et décrite ci-avant, le nouveau dispositif a visiblement réduit le phénomène de glissement progressif des zones les plus urbaines vers les zones à dominante rurale qui était observé pour les opérations financées avec l’ancien dispositif PTZ au cours de ces dernières années :

Le nouveau produit a donc permis de redonner au pôle urbain la prééminence qu’il avait sur l’espace rural à l’origine de l’ancien dispositif, en accentuant même cette prédominance des centres-villes sur l’espace rural par rapport à 1997, et donc de favoriser le retour des ménages modestes dans les centres-villes. Par ailleurs, le phénomène de périurbanisation qui était observé au cours de ces dernières années, se traduisant par l’augmentation du poids des « banlieues » (couronne périurbaine et communes multipolarisées), semble enrayé en 2005.

Au niveau des caractéristiques des ménages emprunteurs, la moyenne d’âge des emprunteurs demeure de 33 ans avec un léger rajeunissement de 2.5 mois qui est principalement le fait des emprunteurs de moins de 25 ans qui gagnent 2.5 points en un an. Le nouveau dispositif se distingue de son prédécesseur par une présence croissante des personnes seules (les célibataires gagnent 13 points et sont dorénavant les plus représentés au détriment des couples mariés), des ménages de petite taille (2 personnes au plus) qui gagnent 12 points et sont désormais majoritaires au détriment des familles (3 personnes et plus) et enfin des professions plus typiques pour le milieu urbain comme par exemple les cadres (+5 points), les professions intermédiaires et les employés (+2 points) au détriment des professions plus typiques pour le milieu rural comme les agriculteurs mais surtout les ouvriers (-7 points), ces derniers cédant leur rôle de classe modale2 aux employés.

S’agissant des revenus, il faut principalement signaler que le nouveau dispositif a permis d’enrayer le glissement progressif des deux premières tranches du barème vers les tranches intermédiaires constaté au cours de ces dernières années, accentué par la réforme intervenue fin 2003 visant à substituer l’année N-1 à N-2 pour la prise en compte pour l’éligibilité au PTZ (et NPTZ). En effet, une étude récente sur l’impact du changement d’année de référence pour l’éligibilité a montré, entre autres, que le rapprochement de l’année courante pour appréciation des ressources conduisait certes à une réduction de l’effet d’aubaine par un effet d’éviction des emprunteurs les plus fortunés, grâce à un meilleur ciblage des bénéficiaires prévus par le dispositif du prêt à 0%, mais en même temps aboutissait à une raréfaction des emprunteurs bénéficiant des tranches basses du barème. Or, avec la mise en place du nouveau dispositif de prêts à 0%, 43%1 des emprunteurs bénéficiant du NPTZ se situent dans les deux premières tranches du barème en 2005 contre seulement 38%2 pour les PTZ émis en 2004.

La hiérarchie traditionnelle des parts de marché qui caractérisait le PTZ ancien dispositif a été bouleversée par le NPTZ, même si la place du principal distributeur est toujours occupée par le Crédit Agricole avec 24% du marché. Les principales diminutions sont à mettre à l’actif du Crédit Foncier de France (-9 points) et du Crédit Immobilier (-3 points), cela essentiellement au profit du Crédit Mutuel et du groupe CIC dont la production augmente pour chacun de 3 points. Tout comme pour l’ancien dispositif, le Crédit Agricole arrive en tête avec 24% du marché.

S’agissant du plan de financement, le nouveau dispositif amplifie l’érosion progressive de la part du PAS en tant que prêt principal observée au cours de ces dernières années dans le cadre de l’ancien dispositif. En effet, le poids des PAS associés aux PTZ était de 38% du total des PTZ émis en 2002, il est descendu à 35% pour les PTZ émis en 2003 et 31% pour les PTZ émis en 2004 pour ne représenter plus que 17% pour les NPTZ. Mais la chute de l’année 2005 s’explique uniquement par la progression très forte du dénominateur, dans la mesure où la production sur une année de NPTZ dépasse de 130 000 unités celle des PTZ de 2004. En effet, le nouveau dispositif a eu un effet d’entraînement sur la production des PAS, dont le nombre associé à un PTZ, augmente de 9 000 unités de 2004 à 2005.

Parmi les 195 381 Nouveaux Prêts à 0% émis en 2005, seuls 74 565 auraient été éligibles sous l’ancien dispositif (69 712 prêts émis dans le neuf et 4 853 prêts dont la quotité de travaux est au moins égale à 35%), ainsi le nouveau prêt à 0% a eu un effet multiplicateur de 2.62 sur la production par rapport à son prédécesseur (en se basant sur les 11 mois de déclarations de février à décembre 2005). En ajoutant aux 74 565 NPTZ éligibles à l’ancien dispositif, les émissions de PTZ de janvier 2005 (6 134), 80 699 PTZ ancien dispositif auraient été émis en 2005, soit une hausse absolue de 2 500 prêts et relative de 3% par rapport à 2004 (hausse à relativiser compte tenu des suppressions qui interviendront à l’avenir sur la production de l’année du bilan, comme ce fut le cas par le passé).

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