L’article 28 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement soumet au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les ventes et livraisons à soi-même de logements à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention Anru entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.
Les dispositions des articles 52 et 53 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion modifient ce régime et ont introduit un mécanisme de plafonnement des prix de vente ou de construction et ont aménagé la date d’appréciation des ressources. Ils modifient enfin les modalités de remise en cause de l’application du taux réduit.
Les dispositions des articles 52 et 53 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion modifient ce régime et ont introduit un mécanisme de plafonnement des prix de vente ou de construction et ont aménagé la date d’appréciation des ressources. Ils modifient enfin les modalités de remise en cause de l’application du taux réduit.
Une mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques publiée le 29 mai 2013 fixe le cadre d’application de cette mesure.
Le Bulletin officiel des finances publiques rappelle le périmètre concerné.
Les immeubles doivent être situés soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, soit à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.
Les conventions en cause sont celles qui sont passées par l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) avec les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale compétents et les organismes publics et privés conduisant des opérations concourant à la rénovation urbaine à qui elle accorde son concours financier dans le cadre de sa mission de contribution à la réalisation du programme national de rénovation urbaine.
L’article 6 de la loi du 1er août 2003 déjà citée précise que ces quartiers sont ceux qui sont classés en zone urbaine sensible (ZUS1) et, à titre exceptionnel, des quartiers présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues (ces derniers sont communément appelés « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l’article 6 de la loi du 1er août 2003 »)2.
Ces quartiers (ZUS et « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l’article 6 de la loi du 1er août 2003 ») sont ceux délimités par un trait de couleur sur les plans au 1/25 000 consultables à la délégation interministérielle à la ville, 194, avenue du Président Wilson 93217 Saint-Denis La Plaine, ou sur les sites internet i-ville. Les quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine sont consultables sur le site internet de l’ANRU.
Dans le cas de ventes d’appartements d’immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n’est pas de nature à remettre en cause l’éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit. Ces mêmes dépendances bâties sont en revanche éligibles au taux réduit si leur vente ou leur construction sont concomitantes à la vente ou à la construction du logement éligible et si elles sont entièrement situées dans ce périmètre.
Afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs peuvent interroger le service des impôts territorialement compétent. Pour le bénéfice du taux réduit, il doit être précisé dans l’acte que le logement est situé dans un quartier faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d’un tel quartier.
Par ailleurs, le permis de construire doit avoir été déposée avant la fin de la deuxième année suivant l’extinction de la convention Anru, éventuellement complétée par avenant. L’Anru doit prochainement mettre en ligne les dates butoirs par convention.
Les ventes concernées doivent également respecter les points suivants :
plafonnement des prix de vente ou de construction : le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations PSLA.
appréciation de la condition de ressources : l’article 53 de la loi du 25 mars 2009 déjà citée modifie le 6 du I de l’article 278 sexies du CGI en disposant que la condition de ressources est désormais appréciée à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement. Le respect de la condition de ressources est ainsi apprécié selon les cas : à la date de la signature de l’avant-contrat qui peut être soit une promesse unilatérale d’achat, soit une, promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente, à la date de la signature du contrat préliminaire3 ou, à défaut, du contrat de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, à la date de la signature du contrat de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble construit, à la date de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d’un autre contrat de louage d’ouvrage (contrat de maîtrise d’oeuvre, contrat d’entreprise,...).
modalités de remise en cause du taux réduit : Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l’une de ces conditions (situation de l’immeuble, prix et destination) n’était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s’agissant de la condition de ressources, lors de l’avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement.
S’agissant de la condition de destination à l’usage de résidence principale, il est rappelé que l’acquéreur doit attester dans l’acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription de la déclaration d’achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale.
Le II de l’article 52 de la loi n° 2009-323II de l’article 284 du CGI en prévoyant désormais que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, cessent d’être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, toute personne qui s’est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l’ensemble de la phase d’accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes. Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif...)
Ce dispositif de reversement s’applique aux opérations dont le fait générateur de l’opération est intervenu à compter du 28 mars 2009. Toutefois, il est admis qu’il s’applique aux opérations réalisées antérieurement.
Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.
plafonnement des prix de vente ou de construction : le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations PSLA. appréciation de la condition de ressources : l’article 53 de la loi du 25 mars 2009 déjà citée modifie le 6 du I de l’article 278 sexies du CGI en disposant que la condition de ressources est désormais appréciée à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement. Le respect de la condition de ressources est ainsi apprécié selon les cas : à la date de la signature de l’avant-contrat qui peut être soit une promesse unilatérale d’achat, soit une, promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente, à la date de la signature du contrat préliminaire3 ou, à défaut, du contrat de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, à la date de la signature du contrat de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble construit, à la date de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d’un autre contrat de louage d’ouvrage (contrat de maîtrise d’oeuvre, contrat d’entreprise,...). modalités de remise en cause du taux réduit : Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l’une de ces conditions (situation de l’immeuble, prix et destination) n’était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s’agissant de la condition de ressources, lors de l’avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement.S’agissant de la condition de destination à l’usage de résidence principale, il est rappelé que l’acquéreur doit attester dans l’acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription de la déclaration d’achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale.
Le II de l’article 52 de la loi n° 2009-323II de l’article 284 du CGI en prévoyant désormais que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, cessent d’être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, toute personne qui s’est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l’ensemble de la phase d’accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes. Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif...)
Ce dispositif de reversement s’applique aux opérations dont le fait générateur de l’opération est intervenu à compter du 28 mars 2009. Toutefois, il est admis qu’il s’applique aux opérations réalisées antérieurement.
Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.
