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Bilan 2007 de la production des prêts à taux zéro

Mise à jour : 21/08/2008

Auteur : Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale

Août 2008, 51 pages + annexes

Synthèse

Au 31 mars 2008, 245 238 Nouveaux Prêts à 0% (NPTZ) ont métropolitaine en 2007 pour un montant prêté global de 3,679 milliards d’euros, soit une augmentation de 3.4% en effectif par rapport à l’année précédente.

Cette augmentation, qui n’a pas l’ampleur de la précédente, a profité aux marchés de l’ancien au détriment du neuf (respectivement +6.8% et -3.1%) : l’augmentation des taux nominaux des prêts principaux, quel que soit le type du prêt, accompagnée de la poursuite de la hausse continue des montants d’opérations, reflétant elle-même la hausse des prix de l’immobilier, a vraisemblablement contribué au ralentissement du rythme de croissance assez fort observé au cours de l’année 2006.

En effet, en 2007, le taux moyen du prêt principal3 est compris dans la fourchette de 4.21% pour les PC à 4.33% pour les PAS (contre une fourchette de 3.75% à 3.86% en 2006). Par ailleurs, alors que le montant moyen prêté stagne entre 2006 et 2007 autour de 15 400 €, le coût moyen d’opération progresse de 6 100 € et s’élève à 147 000 € ce qui conduit à la quotité moyenne de financement de 10,5% (contre 11% en 2006 et 12% en 2005).

Le présent bilan est l’occasion de donner un aperçu des principales caractéristiques de 736 NPTZ majorés, déclarés en Métropole en 2007, au titre de loi portant Engagement
pour le Logement (ENL), il s’agit principalement des ménages modestes, majoritairement concentrés dans la première tranche du barème (cf. pages 40 et suivantes pour plus de détail).

Au regard du type d’acquisition financée avec un NPTZ, le secteur de l’ancien représente plus des deux tiers des opérations : l’ancien, qu’il soit avec ou sans travaux, continue à gagner du terrain avec 1.2 point de plus par rapport à 2006 pour atteindre désormais 68% (et respectivement 49.6%, et 18.4%). Le neuf continue sa baisse pour atteindre désormais 32% de l’ensemble (contre 34% en 2006 et 37% en 2005). La quotité moyenne de financement est toujours supérieure dans le neuf à ce qu’elle est dans l’ancien (11.3% contre 10%). S’agissant du type de logement, l’individuel représente toujours la grande majorité des opérations avec toutefois 1 point de moins par rapport à l’année précédente (67% des opérations contre 68% en 2006).

S’agissant de la répartition géographique par type de commune selon la nomenclature spatiale définie par l’Insee déclinant le territoire métropolitain en 4 catégories selon le caractère plus ou moins urbain des communes, les NPTZ sont majoritairement concentrés dans les zones les plus urbaines (53.2% en pôle urbain, 18.9% dans la couronne périurbaine) plutôt que dans les zones les plus rurales (6.6% dans les communes multi-polarisées et 21.3% en espace rural). Au regard de la répartition en trois zones géographiques, la zone C concentre 48.4% des prêts (soit un recul de 1.6 points par rapport à 2006) suivie de la zone B avec une part de 34.6%, tandis que la part de la zone A gagne 1.3 points et atteint désormais 17% des opérations financées. Le coût moyen de l’opération s’élève à 185 100 € dans la zone A contre 142 000 € en zone B et 137 200 € dans la zone C.

Par ailleurs, le nombre d’opérations dans les zones à réglementation particulière continue à augmenter de façon significative : alors qu’en 2004 seulement 104 PTZ concouraient au financement des acquisitions dans les Zones Franches Urbaines et Zones Urbaines Sensibles, leur nombre s’est monté à 469 en 2005 (dont 357 en ZFU), à 849 en 2006 (dont 694 en ZFU) et à 1592 en 2007 (dont 1187 en ZFU). En ce qui concerne les prêts majorés grâce à l’intervention d’une collectivité locale, on observe une surreprésentation des ZUS/ZFU avec 8.0% de l’effectif des prêts majorés alors que la moyenne nationale n’est que de 0.7%.

Concernant les caractéristiques des ménages bénéficiaires du NPTZ, les emprunteurs sont, dans près de 56.3% des cas, âgés de 25 à 35 ans. Ils vivent le plus souvent en couple (57%), qu’ils soient mariés ou non, sinon ils sont célibataires ou séparés. Près de 69.9% des emprunteurs étaient locataires du parc privé avant l’accession à la propriété avec un NPTZ.

La majorité des ménages accédants sont composés d’au plus 2 personnes (57%). En 2007, la part des familles (ménage avec plus de deux personnes) diminue d’un point (43% des opérations) après avoir perdu 4 points en 2006 et 11 points en 2005. En revanche, la part des ménages composés d’une personne au plus, après avoir gagné 11 points en 2005, un point en 2006 continue d’augmenter en 2007 (+1 point). Toutefois le nombre moyen des personnes composant le ménage a peu évolué par rapport 2006 et demeure à 2.5 en moyenne et 2 en médiane.

De façon générale, on constate depuis 2003 que seule la proportion des ménages composés des personnes seules ou de deux personnes augmente. Enfin, les emprunteurs sont pour la majorité d’entre eux employés ou ouvriers (59% au total) ; en ajoutant les professions intermédiaires, ces 3 CSP cumulent 80% des NPTZ émis en 2007.

Dans un contexte qui reste marqué par l’allongement régulier des durées de prêt (1 an de plus en 2007, soit 23.4 ans en moyenne contre 22.4 ans en 2006, et 20.9 ans en 2005), le montant moyen du prêt principal associé atteint 102 440 € et sa quotité s’établit à 70.0% du coût de l’opération. S’agissant du taux d’apport personnel moyen, il représente 13.5% du plan de financement. Enfin, la quotité moyenne des montants de l’ensemble des prêts complémentaires qui accompagnent un prêt à taux zéro associé au prêt principal s’élève à 6.0% étant rappelé que la quotité du NPTZ est de 10.5%.

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