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La vente à des investisseurs par les coopératives d’Hlm : comment ça marche ?

Mise à jour : 18/12/2014
Les dispositifs "Duflot" et "Pinel"
 
La loi de finances pour 2013 crée un dispositif d’investissement locatif pour les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (le "Duflot" CGI - article 199 novovicies). Ce dispositif est aménagé par la loi de finances pour 2015 (le "Pinel") et est immédiatement mobilisable par les coopératives d’Hlm.
 
Nous vous présentons ici le dispositif complet. Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :
  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
  • les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière)
  • les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs
  • les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Conditions de location
  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans. La loi loi de finances pour 2015 prévoit que pour les acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014, l’acquéreur peut opter pour une durée de ans ou de 9 ans lors du dépôt de sa déclaration d’impôt des revenu de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Dans ce cas, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location, le propriétaire pourra s’engager à le louer dans les mêmes conditions trois années de plus et continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt.
  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
  • La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable sauf si l’acquisition du logement est réalisé à compter du 1er janvier 2015.
  • La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.
Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2013, à :
 

Plafonds de ressources


Pour les baux conclus en 2013, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
 

Respect d’un certain niveau de performance énergétique

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.

Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
 
Zonage

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones A bis, A et B1. Les communes de la zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément du préfet de région après avis du comité régional de l’habitat peuvent également être concernées.
 
Nota  : le régime "Borloo Ancien social", qui contrairement à son nom peut aussi concerner un logement neuf, est toujours en vigueur et est mobilisable en zone C et peut, lui, être cumulé avec un PLS. Ce régime permet donc à un organisme HLM de vendre des logements en zone C à un investisseur ayant un PLS dès lors que celui ci s’engage à opter pour le "Borloo ancien" (sachant que cette option est assez contraignante puisque l’avantage fiscal est limité mais les plafonds de loyers sont trés bas pour un investisseurs privé - ils sont fixés à un niveau inférieur au PLS)

Plafond de la réduction d’impôt

Le bénéfice de la réduction d’impôt se calcule dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29 décembre 2012), le prix global d’acquisition ne pouvant dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

Le taux de la réduction d’impôt du "Duflot" est fixé à 18%. Cette réduction est répartie sur neuf ans et est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Il n’est pas possible de poursuivre la location initiale de neuf ans pour bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.
 
Pour les acquisitions intervenues à compter du 1er septembre 2014, le taux de réduction d’impôt est modulé en fonction de la durée de l’engagement de location :
  • 12% pour un engagement de location de 6 ans
  • 18% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans ou en engagement initial de location de 9 ans
  • 21% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans deux fois ou un engagement de location de 9 ans prorogé de 3 ans une fois
En cas de prorogation de la durée de location, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.
 
Limitation du dispositif dans les immeubles neufs d’au moins cinq logements

Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, au moins 20% des logements doivent être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.

Si une personne commercialise des logements sans respecter cette limite, elle est passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire.

Un décret à paraître doit fixer les conditions et modalités d’application de cette limitation.
 
Attention  : l’article 28 de la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation prévoit que toute publicité portant sur ce produit d’investissement doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er mai 2011.
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