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Consolider la reprise de l’accession à la propriété : vers plus d’efficacité et de sécurité

Mise à jour : 06/07/2010
Juillet 2010, 39 pages
Auteur : Conseil national de l’habitat (Marie-Christine Caffet et Michel Mouillart, rapporteurs)
 
Introduction
 
La crise économique et financière internationale a fortement affecté les flux de l’accession à la propriété. Tant dans le neuf que dans l’ancien, le recul du nombre des accessions réalisées a été de près de 33 % entre 2007 et 2009 : - 22 % pour la seule primo accession qui a mieux résisté (en raison des mesures du Plan de Relance) que la secundo accession avec - 51 %.
 
En outre, l’évolution des prix des logements a été très différente selon les territoires : certains territoires ont pu voir leur valeur baisser sensiblement lorsqu’ils sont, par exemple, éloignés des centres, peu ou mal desservis par les transports... il en a été de même dans certains bassins d’emploi sinistrés ou sur des marchés de villes moyennes déstabilisés par l’arrivée des programmes locatifs neufs, alors qu’ailleurs les prix sont restés élevés, ont peu ou pas décru, et sont même repartis à la hausse dès le printemps 2009.

A la différence de nombreux pays européens ou des USA, le choc des prix n’a pas eu lieu et la spécificité française perdure, dans le contexte d’un niveau toujours très bas des risques acquéreurs.

Face à l’ampleur de la récession de l’activité, les dispositions publiques du Plan de Relance sont venues considérablement en limiter les conséquences : dans le neuf, avec notamment le doublement du PTZ et l’extension du PASS foncier. Sur l’ensemble des marchés, les mesures de soutien au crédit prises pour fournir aux établissements prêteurs les liquidités et ressources nécessaires à la poursuite de leur activité ont permis un redémarrage rapide et puissant de la production de crédits immobiliers aux particuliers, au premier rang desquels les accédants à la propriété.

Mais la remontée du chômage a fait ressortir un facteur supplémentaire de blocage des projets d’accession. Avec la dégradation du moral des ménages, la remise en cause des projets de dépenses importantes, les candidats à l’accession reportent leurs projets à des jours meilleurs. En outre, même si la demande des ménages reste forte, elle rencontre dans le secteur de la promotion immobilière une offre commerciale limitée en raison de l’abandon de nombreuses opérations par les professionnels : décidé au second semestre 2008, au plus fort de la crise, cet abandon est maintenant à l’origine d’une insuffisance de l’offre alors que les délais nécessaires au lancement de nouveaux programmes sont longs, de 2 à 5 ans.

Et au total, depuis le début de l’année 2010, les interrogations se sont renforcées sur la solidité d’une reprise qui s’était amorcée durant l’été 2009 et qui jusqu’alors a été soutenue pas les dispositions publiques du Plan de Relance.

C’est alors dans un environnement de prix sans doute durablement élevés et dans un contexte économique (faibles gains de pouvoirs d’achat, lente décrue du chômage …) et financier (lente - ?- remontée des taux d’intérêt …) où les flux de l’accession resteront fragiles et auront encore besoin d’être soutenus que le dispositif des aides au logement doit être évalué. En effet, pour beaucoup, la question de l’efficacité des dispositifs actuels d’aide à l’accession à la propriété doit être posée.

La plupart de ces dispositifs ont néanmoins montré que le rôle qu’on en attendait avait bien été tenu :


- cela a été vrai des aides personnelles en faveur de l’accession qui ont joué leur rôle de filet de sécurité, d’amortisseur de la crise pour des ménages qui y étaient éligibles : mais la faible couverture des flux de l’accession qu’elles assurent depuis de nombreuses années (moins de 4 % de l’ensemble des accédants) en a limité la portée ;


- cela a été aussi vrai du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt qui est clairement venu en soutien du pouvoir d’achat des ménages à revenus moyens et modestes, sur une échelle plus large que les aides personnelles : mais ce dispositif ne contribue que trop faiblement et même, pour beaucoup d’observateurs, pas du tout au déclenchement de la décision d’accession, essentielle à la reprise du marché. En outre, cette aide fiscale ne tient pas suffisamment compte de modulations liées aux territoires (l’aide est identique quel que soit le lieu de l’acquisition) : elle ne peut cibler qu’imparfaitement les niveaux d’aide en fonction des zones et dans sa configuration actuelle, uniquement par l’intermédiaire du niveau des dettes immobilières contractées par l’accédant ;


- cela a été très vrai du doublement du PTZ qui a permis d’éviter un effondrement plus grave encore de la construction et des ventes des promoteurs immobiliers : mais la mesure arrivant définitivement à terme fin 2010, la question de l’après doublement doit être examinée …

La réflexion sur l’efficacité des dispositifs doit donc non seulement examiner les évolutions dans l’architecture du dispositif des aides qu’il serait souhaitable d’envisager afin de consolider, puis d’accélérer et d’amplifier la reprise de l’accession à la propriété : l’effet d’incitation et de facilitation qu’une aide doit avoir sur la réalisation d’un projet d’accession. Mais elle devra aussi veiller à ce que la nouvelle architecture du dispositif permette de sécuriser les projets d’accession à la propriété des ménages à revenus moyens et modestes : l’effet de sécurisation qu’une garantie des risques en accession doit apporter aux candidats les moins aisés.
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