FNSCHLM

Formation : Gérer les échecs du PSLA (Paris, 2 juillet)

Vanessa Mendes-Lourenço — 2013-06-17T13:02:32Z

Arecoop organise le 2 juillet une session de formation sur comment gérer les échecs du PSLA.

Formation : Accompagner les projets d'habitat participatif (Paris, 4 juillet)

Vanessa Mendes-Lourenço — 2013-06-17T13:00:15Z

Arecoop organise pour le compte de l'EASP le 4 juillet une session de formation sur l'accompagnement des projets d'habitat participatif.

- ARECOOP

Le Coop Foncier

FNSCHLM — 2013-06-09T07:29:00Z

La Fédération nationale des sociétés coopératives d'Hlm et l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France ont développé un partenariat pour favoriser le développement d'opérations d'accession sociale à la propriété sur le territoire d'intervention de l'EPFIF.

Dans le cadre de ce partenariat formalisé au travers d'une convention conclue le 15 mai 2012, les deux parties souhaitent expérimenter un montage spécifique d'accession progressive à la propriété se basant sur la dissociation de la propriété du bâti de celle du terrain dans le but de réduire l'effort financier demandé aux ménages et donc d'améliorer la solvabilité de la clientèle traditionnelle des coopératives d'Hlm.

Ce sont ainsi 100 logements en 2013 et autant en 2014 qui pourraient être proposés par les coopératives d'Hlm d'Ile-de-France au travers de plusieurs programmes immobiliers « fléchés ».

1. Une accession sociale à la propriété destinée à des ménages ayant des revenus modestes.

Les coopératives d'Hlm, acteurs historiques de l'accession sociale à la propriété, régies à la fois par le statut de la coopération et la législation Hlm, proposent une sécurisation complète des accédants, avec la mise en œuvre d'une garantie de rachat et de relogement sous conditions.

La réglementation encadre par ailleurs les conditions dans lesquelles les coopératives d'Hlm conçoivent et proposent leurs logements en accession :

• ils sont destinés majoritairement à des ménages modestes achetant leur résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources
• ils sont vendus à des prix respectant des plafonds de prix
• les acquéreurs bénéficient d'un accompagnement dans le temps au travers de la sécurisation Hlm (assurance-revente contre la décote pendant 10 ans, garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans)

A cela s'ajoutent les spécificités propres aux coopératives d'Hlm :

• les accédants sont également coopérateurs : ils deviennent associés de la coopérative d'Hlm et sont invités à participer aux assemblées générales
• la coopérative d'Hlm peut, dans certains cas, assurer également la gestion de la copropriété et s'engager ainsi, aux côtés des copropriétaires, dans la pérennité du bâti

Selon l'implication de la collectivité locale dans la réalisation de l'opération, la coopérative d'Hlm peut enfin inclure dans ses contrats de vente des clauses limitant la spéculation et les reventes abusives des logements, dans le but d'assurer à la collectivité locale que l'effort qu'elle aura consenti n'alimentera pas la hausse du marché immobilier.

En 2011, les coopératives d'Hlm ont ainsi mis en chantier 3.348 logements en accession sociale groupée (VEFA et PSLA, ces derniers représentant 40%) et ont signé 907 contrats en secteur diffus (maison individuelle). 59% des contrats de vente signés ont concernés des ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds d'accès au logement locatif social (plafonds PLUS).

Sur l'Ile-de-France, 1.081 logements en secteur groupé ont été mis en chantier en 2011 par les coopératives d'Hlm, dont 40% en PSLA et 77% en secteur ANRU.

L'expérimentation d'une accession sociale sécurisée coopérative a pour ambition d'améliorer la solvabilité de la clientèle traditionnelle des coopératives d'HLM : en effet, les effets de la pression immobilière et foncière en Ile-de-France ont des effets sur les logements produits par les coopératives d'Hlm : le prix moyen est de 182.000 euros en zone A, en augmentation constante de 1 à 3% par an malgré une politique de contractualisation avec les collectivités locales.

Il s'agit donc bien :

• d'une accession sociale : elle s'adresse à des primo-accédants dont les revenus se situent au niveau des plafonds d'accès au logement social (du PLUS au PLS accession),
• sécurisée : le maître d'ouvrage est intéressé à la réussite du projet de son client, notamment en s'engageant à ses côtés pour 15 ans minimum avec la sécurisation Hlm (assurance contre la décote en cas de revente forcée, garanties de rachat et de relogement) et en assurant directement la gestion de la copropriété ou en la faisant assurer par un syndic mettant en œuvre la « Charte du syndic solidaire ». Des clauses anti-spéculatives permettront de s'assurer que l'effort de la collectivité n'alimente pas la spéculation immobilière,
• coopérative : non seulement le maître d'ouvrage est une coopérative d'Hlm (organisme qui a une lucrativité limitée) mais les accédants à la propriété seront coopérateurs de la structure qui porte l'opération, qui est une société civile coopérative de construction (SCCC). Les coopératives d'Hlm s'attacheront également à développer la participation des habitants dans la conception du programme et dans sa gestion, dans le droit fil de la Charte d'orientation pour l'habitat participatif adoptée à Grenoble en novembre 2011 par 15 collectivités locales.

2. Le montage proposé

Le but recherché de ce montage est de réduire l'effort financier des accédants à la propriété par une dissociation du bâti et du terrain, le coût de ce dernier n'étant impacté qu'au terme d'une période de « portage » pouvant atteindre 25 ans.

Pour y parvenir, deux scénarios ont été envisagés : le premier bénéficie d'un outil de portage public (de type EPF), le second s'en dispense.

2.1 Le recours à un outil de portage public

Dans ce schéma, qui est celui mis en œuvre en région Ile-de-France (sur les départements de Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne et Seine-et-Marne), le partenaire public assure le portage de l'assise foncière de l'opération d'accession sociale sécurisée coopérative jusqu'à 25 ans.

Pour y parvenir, le schéma suivant est proposé :

• la coopérative d'Hlm contractualise de manière formelle ou par échange de courrier avec une collectivité locale et détermine les contours de l'opération souhaitée : nombre de logements, typologie, niveau de prix, profil des acquéreurs, démarche participative…
• L'EPFIF et la commune contractualisent (ou ont déjà contractualisé) pour inclure le foncier de l'opération dans le périmètre d'intervention de l'EPFIF.
• Après étude d'opportunité, la structure de portage de l'EPFIF se porte acquéreur de l'emprise foncière sur laquelle la coopérative d'Hlm souhaite réaliser son opération,
• la coopérative d'Hlm créée une société civile coopérative de construction (SCCC) dont elle assure la gérance, celle-ci concluant un bail emphytéotique avec la structure de portage de l'EPFIF,
• les ménages souhaitant devenir propriétaires deviennent sociétaires de la SCCC dont ils acquièrent des parts sociales,
• la coopérative d'Hlm assure le suivi de la construction de l'opération puis sa gestion, à la fois en étant gérante de la SCCC qui n'est pas dissoute à la livraison de l'opération, et syndic de la copropriété qui pourrait avoir été créée.
• Entre la 20ème et la 25ème année, la SCCC se porte acquéreur de l'emprise foncière. Si la SCCC n'est pas en mesure de le faire, la coopérative d'Hlm se substitue à elle.

L'intérêt économique réside dans le fait que :

• le coût du portage sur 20 à 25 ans du foncier est minoré par l'EPFIF qui accepte d'en supporter jusqu'à 50% du coût en affectant une partie de ses ressources fiscales à cette expérimentation,
• le coût réel d'acquisition intervenant entre 20 et 25 ans se fait sur la base de la valeur initiale non actualisée.

Afin de rendre pleinement efficace cette expérimentation, il pourrait être envisagé que la part du coût du portage non supporté par l'EPFIF soit prise en charge par une collectivité locale ou régionale sous forme d'une subvention à la structure de portage qui représente le coût cumulé sur la durée du portage.

Avec un coût de portage plafonné à 1,5%, le gain sur la mensualité de l'accédant atteint au moins 10%.

2.2 Le non-recours à un outil de portage public

Sur un certain nombre de territoires, l'absence d'outil de portage public ou leur absence d'appétence pour l'accession sociale sécurisée ne doit pas empêcher le développement d'une accession sociale sécurisée coopérative.

Dans ce cas, le schéma proposé reprend celui exposé au point 2.1 à une exception : ce n'est pas la structure de portage public qui se porte acquéreur de l'emprise foncière mais la SCCC elle-même. Pour que le coût de ce portage soit neutralisé, il est envisagé de s'appuyer sur un financement long terme de type prêt Gaïa Foncier Long Terme de la Caisse des Dépôts sur 25 ans.

3. L'expérimentation en Ile-de-France

Un groupe de travail EPFIF/FNSCHLM s'est réuni plusieurs fois depuis l'automne 2011 afin, dans un premier temps, de délimiter le cadre du partenariat à nouer puis à examiner les conditions d'une expérimentation d'une accession sociale sécurisée coopérative.

Une convention cadre EPFIF/FNSCHLM a été validée par les instances décisionnelles respectives.

Un objectif de 100 logements en 2012 et 100 logements en 2013 a été fixé. La zone géographique retenue prioritairement est la zone tendue.

La Fédération assure la centralisation des opérations soumises, notamment pour vérifier le respect des valeurs initiales ainsi que pour s'assurer d'un égal accès des coopératives d'Hlm à l'expérimentation.

L'EPFIF est également amené à expérimenter une dissociation de la propriété du bâti de celle du terrain pour des opérations de logements locatifs sociaux avec des bailleurs HLM. Dans ce cadre, des opérations accession/location seront examinées.

Tva à taux réduit en zone Anru : comment ça marche ?

FNSCHLM — 2013-06-03T22:00:00Z

L'article 28 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement soumet au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les ventes et livraisons à soi-même de logements à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention Anru entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.

Les dispositions des articles 52 et 53 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifient ce régime et ont introduit un mécanisme de plafonnement des prix de vente ou de construction et ont aménagé la date d'appréciation des ressources. Ils modifient enfin les modalités de remise en cause de l'application du taux réduit.

Une mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques publiée le 29 mai 2013 fixe le cadre d'application de cette mesure.

Le Bulletin officiel des finances publiques rappelle le périmètre concerné.

Les immeubles doivent être situés soit dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, soit à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.

Les conventions en cause sont celles qui sont passées par l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) avec les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale compétents et les organismes publics et privés conduisant des opérations concourant à la rénovation urbaine à qui elle accorde son concours financier dans le cadre de sa mission de contribution à la réalisation du programme national de rénovation urbaine.

L'article 6 de la loi du 1er août 2003 déjà citée précise que ces quartiers sont ceux qui sont classés en zone urbaine sensible (ZUS1) et, à titre exceptionnel, des quartiers présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues (ces derniers sont communément appelés « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l'article 6 de la loi du 1er août 2003 »)2.

Ces quartiers (ZUS et « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l'article 6 de la loi du 1er août 2003 ») sont ceux délimités par un trait de couleur sur les plans au 1/25 000 consultables à la délégation interministérielle à la ville, 194, avenue du Président Wilson 93217 Saint-Denis La Plaine, ou sur les sites internet i-ville. Les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine sont consultables sur le site internet de l'ANRU.

Dans le cas de ventes d'appartements d'immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n'est pas de nature à remettre en cause l'éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit. Ces mêmes dépendances bâties sont en revanche éligibles au taux réduit si leur vente ou leur construction sont concomitantes à la vente ou à la construction du logement éligible et si elles sont entièrement situées dans ce périmètre.

Afin de s'assurer que la condition relative au lieu de situation de l'immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs peuvent interroger le service des impôts territorialement compétent. Pour le bénéfice du taux réduit, il doit être précisé dans l'acte que le logement est situé dans un quartier faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d'un tel quartier.

Par ailleurs, le permis de construire doit avoir été déposée avant la fin de la deuxième année suivant l'extinction de la convention Anru, éventuellement complétée par avenant. L'Anru doit prochainement mettre en ligne les dates butoirs par convention.

Les ventes concernées doivent également respecter les points suivants :

plafonnement des prix de vente ou de construction : le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations PSLA.

appréciation de la condition de ressources : l'article 53 de la loi du 25 mars 2009 déjà citée modifie le 6 du I de l'article 278 sexies du CGI en disposant que la condition de ressources est désormais appréciée à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement. Le respect de la condition de ressources est ainsi apprécié selon les cas : à la date de la signature de l'avant-contrat qui peut être soit une promesse unilatérale d'achat, soit une, promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente, à la date de la signature du contrat préliminaire3 ou, à défaut, du contrat de vente dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire, à la date de la signature du contrat de vente dans le cadre d'une vente d'immeuble construit, à la date de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un autre contrat de louage d'ouvrage (contrat de maîtrise d'oeuvre, contrat d'entreprise,...).

modalités de remise en cause du taux réduit : Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions (situation de l'immeuble, prix et destination) n'était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s'agissant de la condition de ressources, lors de l'avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement.

S'agissant de la condition de destination à l'usage de résidence principale, il est rappelé que l'acquéreur doit attester dans l'acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription de la déclaration d'achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale.

Le II de l'article 52 de la loi n° 2009-323II de l'article 284 du CGI en prévoyant désormais que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit, cessent d'être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui s'est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l'ensemble de la phase d'accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes. Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif...)

Ce dispositif de reversement s'applique aux opérations dont le fait générateur de l'opération est intervenu à compter du 28 mars 2009. Toutefois, il est admis qu'il s'applique aux opérations réalisées antérieurement.

Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : décès, décès d'un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles, divorce, dissolution d'un pacte civil de solidarité.

Les aides aux opérations d'accession sociale en zone de rénovation urbaine

FNSCHLM — 2013-06-03T22:00:00Z

Nous faisons ici le point sur les dispositifs d'aides aux opérations d'accession se situant dans le périmètre d'intervention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) ou à proximité :

la prime attribuée par l'Anru à certains accédants
la Tva à taux réduit en Anru
le prêt à taux zéro majoré en ZUS (supprimé à compter du 31 décembre 2010)

Cette liste n'est pas exclusive des autres dispositifs pouvant être mobilisés par ailleurs (aides spécifiques des collectivités locales, "missions sociales" des Sacicap...).

Vous pouvez accéder à une cartographie partielle des zones Anru sur le site de la Délégation interministérielle à la ville en cliquant ici.

L'équipe de la Fédération est à votre disposition pour vous accompagner dans le montage de vos opérations en zone Anru.

La « prime Anru »

Nous reprenons ici les éléments figurant dans le Règlement général de l'Anru modifié par un arrêté du 9 juillet 2010 (JO du 21 juillet 2010) pour tenir compte d'un certain nombre de remarques faites notamment par la Fédération.

Le précédent règlement de 2006, peu différent, a fait l'objet d'une circulaire de l'Anru aux délégués territoriaux de l'Agence en date du 18 décembre 2006 (téléchargeable en fin de page). Cette circulaire comporte le modèle de convention devant lier l'Agence, la collectivité locale et l'opérateur retenu.

Nature de l'opération

L'Agence accorde des subventions à des opérations d'accession à la propriété menées par des personnes morales qui réalisent des logements pour les céder à des personnes physiques sans conditions de revenus mais qui s'engagent à les occuper à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans, sauf mobilité en cas de force majeure. Cette condition d'occupation, qui doit figurer dans l'acte de vente, soumet les acquéreurs au reversement de la prime à l'Agence en cas de non respect.

Ces opérations doivent être inscrites dans un projet de rénovation urbaine faisant l'objet d'une convention pluriannuelle.

Le comité d'engagement de l'Agence apprécie la localisation des opérations subventionnées : privilégiée en cœur de quartier, elle doit avoir un impact notable sur la diversification du logement sur le quartier et favoriser les parcours résidentiels des ménages habitant le quartier.

Les aides de l'Agence sont cumulables avec les dispositifs publics existants ayant pour objectif de favoriser l'accession à la propriété, tels que le PTZ+, le prêt à l'accession sociale (PAS), le prêt social location-accession (PSLA).

Le prix de vente de ces logements ne peut dépasser le plafond fixé par l'arrêté conjoint des ministres chargés du budget, de l'économie et du logement concernant la vente de logements dans les opérations d'accession des organismes à loyer modéré prévu à l'article R. 443-34 du code de la construction et de l'habitation (plafonds de l'accession Hlm), diminué de la subvention de l'Agence dont a bénéficié le maître d'ouvrage.

De manière exceptionnelle, lorsque des opérations présentent des coûts élevés du foncier ou des contraintes techniques particulières, l'Agence peut autoriser la vente des logements à des coûts supérieurs. Dans ce cas, les collectivités locales doivent apporter une subvention à l'opération d'accession a minima identique à celle octroyée par l'Agence, le prix de vente des logements devant être minoré des subventions versées par l'Agence et les collectivités locales.

Nota : ce régime dérogatoire ne peut s'appliquer aux organismes d'Hlm.

L'octroi des aides de l'Agence est soumis à la signature d'une convention spécifique liant le maître d'ouvrage de l'opération, la collectivité locale porteuse du projet de rénovation urbaine et l'Agence. Cette convention a pour objet de préciser les caractéristiques du programme d'accession à la propriété (tels que le nombre de logements, la localisation, la typologie des logements, la description des prestations techniques dont les obligations thermiques, le respect des engagements du maître d'ouvrage de l'opération, notamment prix de vente par logement minoré des aides publiques).

Les éléments de cette convention spécifique sont intégrés dans la convention pluriannuelle s'ils sont connus au moment de la signature de cette dernière ou sont intégrés ultérieurement par avenant.

Assiette et taux de subvention

La subvention de l'Agence doit être répercutée sur le prix de vente par rapport au prix de revient de l'opération.

Elle est appréciée au vu du marché local de l'habitat, de la localisation géographique de l'opération d'accession par rapport au coeur de quartier du projet, de la qualité de l'opération, de l'équilibre du montage financier de l'opération à travers la mobilisation des autres aides publiques à l'accession, des ressources des acquéreurs potentiels, de l'aide éventuelle des collectivités locales à l'acquisition du foncier.

Toutes les constructions de logement dont le dépôt de permis de construire est postérieur au 1er juillet 2011 doivent présenter une consommation d'énergie primaire inférieure à un seuil de 50 KWh/m²/an.

Elle s'établit à un maximum de 10.000 euros par logement.

L'Anru a la possibilité de porter à titre exceptionnel la prime à 15.000 € par logement dans le cas d'un profil d'accédants particulièrement modeste, ainsi qu'au vu des conditions d'acquisition du foncier par le maître d'ouvrage de l'opération.

La « Tva Anru »

L'article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement institue un régime de Tva à taux réduit pour l'acquisition d'une résidence principale neuve en zone Anru élargie.

Nature de l'aide

La Tva au taux réduit de 7% depuis le 1er janvier 2012, concerne toute vente ou livraison à soi-même de logements :

à usage de résidence principale,

à des personnes physiques dont les revenus sont au plus égaux aux plafonds PLS (PLS accession à compter du 1er janvier 2010 - cf. loi de finances initiale pour 2010).

situés dans un quartier faisant l'objet d'une convention Anru ou situés ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers (pour consulter la liste des quartiers concernés, cliquez ici),

- dont le prix de vente est au plus égal aux plafonds en vigueur pour les PSLA (pour les opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 29 mars 2009)

Si le critère de localisation est strict (périmètre Anru), la loi n'impose pas une identification de l'opération par l'Anru. Cette identification est cependant nécessaire pour bénéficier du cumul de la « Tva Anru » avec la « Prime Anru ».

L'instruction fiscale du 6 décembre 2007 prévoit la possibilité pour les opérateurs d'interroger le service des impôts territorialement compétent pour s'assurer de l'éligibilité de leur opération.

la loi du 25 mars 2009 a introduit des conditions de reversement du différentiel de TVA en cas de changement d'affectation (mise en location, vente) : l'acquéreur « primaire » est tenue au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

L'instruction fiscale du 6 octobre 2009 introduit des exceptions au principe de reversement : décès, décès d'un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles, divorce, dissolution d'un pacte civil de solidarité.

Procédure d'obtention

Le Bulletin officiel des finances publiques précise les conditions d'application de la Tva à taux réduit. Pour la consulter, cliquez ici.

Pour le bénéfice du taux réduit, il doit être précisé dans l'acte que le logement est situé dans un quartier faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d'un tel quartier.

Les revenus des bénéficiaires sont ceux de l'année N-2 et sont appréciés à la date de signature du contrat de réservation s'il existe ou du contrat de vente.

Points de vigilance

Le contrat de vente devra faire figurer :

l'attestation de l'acquéreur qu'il satisfait, ainsi que les personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, à la condition de ressources
l'engagement d'occupation à titre de résidence principale et la reconnaissance des cas de reversement
le fait que le logement se situe dans le périmètre d'un quartier Anru ou à moins de 500m

Le bénéfice de la TVA à taux réduit disparaît pour les opérations dont le permis de construire aura été déposé à compter de la 3ème année après la fin de la convention ANRU.

Le prêt à taux zéro « ZUS »

Attention : ce financement n'est plus distribué depuis le 1er janvier 2011

Nature de l'aide

Le prêt à taux zéro peut financer jusqu'à 20% du coût d'une acquisition, dans la limite d'un montant maximum réglementé, variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la situation géographique du futur logement.

Lorsque le prêt est accordé pour une acquisition dans une zone urbaine sensible ou dans une zone franche urbaine, le montant maximum du prêt peut être porté à 30% du coût de l'opération plafonné, soit une majoration de 50% (40% du coût total de l'opération dans le cadre du doublement du prêt à taux zéro en vigueur jusqu'au 30 juin 2010).

Nota : cette disposition est cumulable avec les autres régimes de majoration du prêt à taux zéro (majoration ENL pour les ménages sous plafonds PLUS et majoration BBC).

Procédure d'obtention

L'acquéreur doit rappeler à son établissement bancaire l'existence de cette disposition, qui résulte du 2ème alinéa de l'article R318-10 du Code de la construction et de l'habitation.

Les interventions de MN Lienemann et Cécile Duflot devant l'assemblée générale des coop Hlm

FNSCHLM — 2013-05-30T20:05:35Z

Marie-Noëlle Lienemann

Je remercie Madame la Ministre de sa présence, ainsi que Monsieur le Président de l'Union sociale pour l'Habitat et les Présidents ou représentants des différentes structures.

Les résultats de la famille des coopératives Hlm sont en progression cette année par rapport à ceux de l'année passée. La famille des coopératives représente une production de 7 000 à 8 000 logements par an. Elle a retrouvé un étiage plutôt élevé de sa production, légèrement augmentée dans le locatif et plus soutenue dans l'accession.

La situation reste néanmoins fragile pour permettre de maintenir un haut niveau de production, en s'attachant au caractère social de la production et à la qualité environnementale. Les deux tiers de la production respectent déjà les normes RT 2012 avant même qu'elles s'imposent. La Fédération apprécie le climat et les décisions prises depuis l'arrivée de Madame la Ministre. Pour prometteurs qu'ils soient, le passage à l'acte le plus rapide possible d'une série d'annonces positives est néanmoins nécessaire :

• Les coopératives Hlm souhaitent non seulement voir et obtenir les terrains publics afin d'y construire, mais également que les opérateurs Hlm soient les premiers aménageurs de ces opérations. le mouvement Hlm ne doit pas être le « bagage accompagné » des opérateurs privés. Les coopératives Hlm sont pour la mixité des intervenants et la mixité sociale, et pensent pouvoir garantir cette mixité des intervenants en étant les chefs de file,

• Elles approuvent l'abandon du prélèvement mis en place par le précédent gouvernement, même s'il ne commencera qu'à partir de 2014. Pour ceux qui considéreraient qu'il s'agit d'un dû, un récent rapport montre que dans les autres pays européens, le logement social dans ces périodes d'austérité est frappé de plein fouet,

• Les coopératives ont obtenu une légère augmentation de l'aide à la pierre et attendent avec impatience que le milliard issu du 1 % soit rapidement signé avec la Caisse des Dépôts et que le Président de l'USH puisse signer rapidement un accord sur la manière de l'utiliser,

• Je salue l'engagement personnel de Madame la Ministre en soutien à l'action de l'USH sur la TVA à 5 % mais je regrette les lenteurs de Bercy à comprendre l'impératif social de cette mesure et son dynamisme économique, pour laquelle il a fallu attendre l'arbitrage opportun du Président de la République,

• Les coopératives attendent la signature le plus rapidement possible d'un pacte avec le mouvement Hlm, qui doit être fondé sur la confiance réciproque. Je suis consciente de la suspicion qui émane des hautes autorités administratives quant à la capacité des Hlm à atteindre leurs objectifs pourtant infirmée par le passé. Ce pacte doit être suivi territoire par territoire, en examinant si l'objectif est atteint et pour quelle raison il ne l'est pas sans attendre le dernier moment pour se renvoyer la balle. La Fédération souhaite donc par ce pacte créer un nouveau lien entre l'USH, l'administration et les territoires et les acteurs coopératifs du logement Hlm.

Ce pacte soulève la préoccupation de l'accession sociale à la propriété. Le locatif social a fait partie d'un grand engagement, qui doit être concrétisé. L'accession sociale est dans un « entre-deux » et ne semble pas faire partie d'une des grandes priorités de l'Etat. Qu'il s'agisse de la question sociale ou de la mixité que les opérations d'accession peuvent apporter à certaines opérations, cette accession sociale devrait être fortement affichée comme une intention. De ce fait, la Fédération souhaiterait voir lever quelques blocages :

• La clarification du fait que le PSLA bénéficiera bien de la TVA à taux réduit : le Président a axé son discours sur le logement social. Lorsque les représentants des Fédérations ont rencontré le Premier Ministre, ils lui ont indiqué que sans la TVA à 5 % sur le PSLA, une série d'opérations ne pourrait pas être suffisamment diversifiée pour produire du locatif. Le Premier Ministre a abondé dans ce sens. Le pacte ne pourra pas être signé si le PSLA ne bénéficie pas de la TVA à 5 %, car 50 % de la production des coopératives Hlm sont aujourd'hui en PSLA et une autre partie en ANRU, pour laquelle il est également fondamental d'avoir la TVA à 5 %,

• Le bénéfice du PTZ : pour mener une opération de PLSA, le monteur de dossier qui reçoit un agrément PLSA doit savoir si dans un ou deux ans, lors du passage en accession, il pourra ou non bénéficier du PTZ. Il est annoncé que le PTZ a été voté jusqu'à une date butoir, dont l'échéance est plus courte que celle des deux ans nécessaires pour passer du PSLA à l'accession. De ce fait, de nombreuses banques refusent de s'engager. Une solution juridique est de considérer que le droit au PTZ est ouvert à partir du moment où le PLSA a été signé. Le nombre de PLSA par an ne dépasse pas les 10 000,

• L'instruction des dossiers : la Caisse des Dépôts réalise des adjudications et décide d'en attribuer un certain nombre pour les PLS, mais tant que le délai n'est pas passé, le PSLA n'est pas débloqué. Ainsi, 200 opérations peuvent se retrouver bloquées en Ile-de-France dans l'attente de la décision d'adjudication par la Caisse des Dépôts. La Fédération demande à ce que le PSLA soit octroyé indépendamment de l'adjudication de la Caisse des Dépôts et d'imposer à la Caisse des Dépôts une plus grande vivacité et réactivité sur des sujets fondamentaux pour l'avenir du pays,

• Le pilotage « au pré serré » doit être l'occasion de déterminer où les collectivités locales peuvent intervenir. Leur désengagement bloque les opérations qui ne peuvent pas se boucler. Il est nécessaire de trouver les moyens de compenser par une intervention publique l'éventuel défaut des collectivités locales,

• Enfin, il est nécessaire de stopper les normes, même celles qui relèvent de la réglementation thermique. La RT 2012 est mis en œuvre. Le Directeur général DHUP a adressé une lettre à la Fédération afin de discuter des labels et indiquer que les coopératives seront consultées pour les nouvelles normes THPE RT 2012, mais les propositions finales sont exactement les mêmes que celles proposées avant la concertation, sans tenir compte des suggestions faites ! Cette démarche n'est pas conforme aux engagements de Madame la Ministre sur la concertation. Il est nécessaire de faire un « choc de pause » réglementaire et de vérifier la compatibilité entre les calculs théoriques et la réalité du terrain.

La Fédération a eu l'idée de créer une nouvelle catégorie de trophées qui s'ajouterait à ceux qu'elle décerne. Il s'agit d'attribuer un « parpaing d'or » à l'administration la plus féconde dans sa capacité à bloquer ce qui ne devrait pas l'être ! Je citerai l'exemple d'un lotissement dans un département qui bénéficie d'une voirie d'accès. Le responsable de la DREAL a refusé le permis de construire, considérant qu'il s'agit d'une construction et non d'un ouvrage alors qu'il ne s'agit pas d'une construction dans le règlement du lotissement. Le parpaing d'or pourrait développer un principe de précaution au sein des administrations publiques !

La Fédération propose de nouvelles pistes d'interventions :

• Elle envisage toujours l'idée d'un produit coopératif d'accession coopérative à la propriété : un travail est mené avec les coopératives d'habitants dans les projets législatifs en cours,

• Elle expérimente cette année le portage foncier collectif coopératif permettant de réaliser du foncier différé et la réalisation d'opérations d'accession. La Fédération a conclu un accord avec l'EPF Ile-de-France et la première opération sera présentée en juin. La mutualisation est mise en œuvre en plus de celle de l'USH, soutenue par la Fédération. Grâce au mouvement Hlm, la Fédération donnera deux fois l'aide à la pierre accordée par l'Etat en subventions. Cette mutualisation permettra d'atteindre les 150 000 logements visés. Les services de l'Etat et notamment Bercy doivent plutôt essayer de réduire les déficits publics lorsque des gaspillages ont lieu plutôt que d'essayer d'imposer des choses aux coopératives qui ne changeront rien, sauf produire des affichages financiers sans pertinence opérationnelle,

• Par la SFHC, les coopératives Hlm ont l'ambition d'aider à l'accompagnement d'opérations plus complexes et d'aménagement,

• Afin, la Fédération est très vigilante quant aux SIEG en Europe. L'administration française est plus royaliste que le roi ! Dans de nombreux pays européens, un opérateur SIEG est autorisé à opérer sur son cœur de cible et peut se voir confier des missions d'intérêt général à condition que les missions fiscalisées ne prennent pas le pas et ne menacent pas la logique des SIEG. S'agissant des syndics, les coopératives doivent avoir la possibilité d'intervenir sur les copropriétés car elles détiennent des copropriétés solidaires, sans dégradation. Elles acceptent de prendre en charge la gestion de certaines copropriétés dégradées. Afin d'avoir la masse critique permettant d'avoir des équipes opérationnelles et un rendement financier minimal, les coopératives ont parfois besoin de lots complémentaires. L'UNIS, l'organisation des opérateurs de syndic n'est absolument pas défavorable à l'entrée de la Fédération.

Nous remercions Madame la Ministre de sa venue. La Fédération concourt à la relance du logement social dans l'esprit du fait coopératif car elle estime que mutualiser est mieux que prélever et que partager solidairement et réaliser des péréquations est mieux qu'inventer des usines à gaz administratives qui ne fonctionnent pas. L'accession sociale à la propriété, même en période de crise, est un élément essentiel et une manière de préparer sa retraite, qui ne sera pas d'un niveau élevé pour tous.

Cécile DUFLOT, Ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement

Je remercie la Présidente, les parlementaires et les élu(e)s de leur invitation. Un des bizutages associés au rôle de Ministre du Logement est celui de prendre la parole à la suite de Marie-Noëlle LIENEMANN ! Cette dernière a été Ministre, aussi je l'imagine tenir les mêmes propos sur l'administration et le « choc de pause » du temps de son mandat ministériel…

Je sais à quel point les coopératives jouent un rôle indispensable et sont également un vrai lieu d'innovation dans leur capacité à travailler avec les collectivités locales et avec les futurs habitants et leur capacité à inventer des réponses. Sur la question du foncier public, dont la loi a été définitivement validée fin janvier 2013, Bernard CAZENEUVE et moi-même accompagnerons dès le lendemain le Président de la République pour signer la première cession de foncier public à Caen. Il n'est pas dans l'état d'esprit du Gouvernement de considérer que les organismes Hlm, quels qu'ils soient, soient les « bagages accompagnés » des opérateurs privés sur ces opérations. Il s'agit au contraire de favoriser l'émergence de projets de grande qualité avec une priorité qui est celle du logement social, comme l'indique la loi et également de l'accession sociale. En effet, des décotes allant jusqu'à la gratuité pour la construction de logement locatif social et pour l'accession sociale sont prévues dans la loi qui s'applique désormais.

Par ailleurs, j'espère n'être plus qu'à quelques jours de la signature du pacte entre l'Etat et l'USH. Marie-Noëlle LIENEMANN a rappelé un certain nombre des travaux et des engagements du Gouvernement pris auprès des opérateurs Hlm. Cet engagement déterminé de la Ministre que je suis va de pair avec l'engagement déterminé que j'attends de la part des coopératives Hlm et de l'ensemble de l'USH pour atteindre ces objectifs de 150 000 logements sociaux par an, certes ambitieux mais atteignables, comme l'a confirmé Marie-Noëlle LIENEMANN. Cet objectif doit être atteint non pour tenir des promesses de campagne mais pour proposer un logement aux millions de familles qui attendent ce lieu qui permettra leur épanouissement personnel et collectif, l'éducation de leurs enfants. J'insiste sur le fait que le logement est un bien de première nécessité, qui nécessite une régulation et un encadrement. Un travail est en effet réalisé sur l'encadrement des loyers et sur une garantie universelle des loyers dans le cadre d'une politique globale à destination du logement social mais aussi du logement privé.

C'est bien l'ensemble de la « biodiversité » du logement qu'il est nécessaire de prendre en compte pour s'attaquer résolument à la crise du logement.

Le logement est une grande priorité du quinquennat et des habitants de ce pays. Les journalistes étrangers ne comprennent pas comment, dans un pays de 66 millions d'habitants, 3,5 millions de personnes sont encore aujourd'hui concernées par le mal-logement. Dans un moment de crise où l'incertitude pèse sur les épaules de nombreuses familles, il est du devoir du Gouvernement de s'attaquer résolument à la crise du logement par tous les moyens nécessaires.

Je ne répondrai pas précisément aujourd'hui aux demandes formulées par Marie-Noëlle LIENEMANN en matière de PLSA et à la question des zones ANRU. J'assure toutefois que mon attention est forte sur ces sujets et que les débats nécessaires se tiennent au sein du Gouvernement dans une période où l'usage des fonds publics doit être le plus efficace possible. Je sais à quel point le rôle des PSLA est décisif dans la construction de ce parc de logements équilibré.

Pour atteindre cet objectif, la détermination des acteurs de terrain et du Gouvernement est essentielle. Je suis consciente du besoin de confiance renouvelée et vérifiée à chaque instant, qui n'empêche pas la franchise respective et réciproque. Parfois, le secteur du logement social peut ne pas répondre avec la même rapidité et la même vitesse que ce que l'on pourrait espérer. L'engagement est néanmoins fort et ce pacte de confiance doit être établi. C'est le sens des premiers signes qui ont été donnés, tels que le Plan d'investissement pour le logement annoncé le 21 mars dernier par le Président de la République sur des questions claires et des moyens associés, notamment la mobilisation exceptionnelle d'Action Logement et la volonté d'aller vers une logique de simplification des relations entre les acteurs d'Action Logement et les acteurs du monde Hlm pour que les financements soient liés et donc facilement disponibles. Ce travail a déjà été mené et l'ensemble des éléments permettant de signer ce pacte durable est disponible.

Le vote de la loi d'augmentation du nombre de logements sociaux à 25 % dans les communes de plus de 3 500 habitants est un signal important. Les oppositions constatées ces dernières années comme la forte tension ressentie au moment du vote de la loi SRU n'ont pas été de même nature. Cela est un très bon signe car la nécessité de la présence de logement social en proportion importante semble acceptée dans la plupart des villes. C'est de la mixité des parcs que vient l'équilibre des collectivités et la diversité doit se retrouver non seulement à l'échelle de la commune mais également des quartiers voire des immeubles. La règle des trois tiers bâtis et la volonté d'intégrer du logement social dans l'ensemble des constructions dépassant un certain nombre de logements a déjà été initiée dans certaines collectivités locales. Elle montrera une nouvelle étape du rôle de logement social, marqué tout au long de son histoire par une adaptation au monde.

J'ai fait part d'un certain nombre de preuves à l'assemblée et invite les coopératives Hlm à travailler désormais d'arrache-pied pour atteindre ces objectifs, qui sont d'offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes. Voilà le rôle simplement énoncé du logement social.

J'ai demandé qu'il n'y ait pas de nouvelle norme technique de construction pendant deux ans, car je comprends que les opérateurs ont besoin de stabilité pour déployer leurs projets. Ils sont tout à fait capables de s'adapter à de nouveaux dispositifs à condition que ces derniers ne changent pas en permanence. La question du dispositif HPE permettra d'obtenir un bonus de financement et il est utile pour les opérateurs de pouvoir aboutir sur ce dossier, qui permettra un meilleur financement des opérations.

J'invite les coopératives à y participer et veillerai à ce que l'état d'esprit soit ouvert et collaboratif. Il faut faire confiance aux opérateurs, aux techniciens et aux architectes, à ceux qui travaillent sur le terrain pour aller parfois au-delà de ce qui est demandé de manière plus inventive voire moins coûteuse.

Ma volonté n'est pas de normaliser mais de faire en sorte, dans le cadre d'une véritable transition énergétique, d'être extrêmement vigilant sur la qualité des logements construits tout en laissant une part à la capacité d'inventivité et d'utilisation des ressources, techniques de construction ou matériaux locaux. Cette inventivité et cette spécificité locale que permettent les petites structures – je suis à cet effet favorable à la diversité des tailles de structures – est décisive.

Le partenariat entre les coopératives Hlm et le Gouvernement doit s'inscrire dans un triptyque très simple : « produire plus, c'est nécessaire », « produire mieux, c'est possible » et « produire partout, c'est ce que savent faire les coopératives Hlm ». Ma présence vise à encourager les différents acteurs à poursuivre dans ce travail ambitieux de franchise. La mission que remplissent les opérateurs du logement social est véritablement d'intérêt général et peut être un vrai moment de bonheur, en sachant qu'ils construisent les lieux qui permettront à des familles et à des enfants de s'épanouir.

Les coop Hlm dans les politiques locales de l'habitat

FNSCHLM — 2013-05-30T19:45:51Z

Si les coopératives sont combatives et innovantes et si le réseau affiche une croissance continue et enviable, j'ai néanmoins perçu de leur part une forte attente de lisibilité et de continuité ainsi qu'une forte attente vis-à-vis du gouvernement, via ce pacte de 150 000 logements par an que les organismes HLM se sont engagés à poursuivre mais qui doit être validé et suivi par les actions de l'Etat. Les trois intervenants se situent au cœur de ces préoccupations :

Daniel Goldberg, élu depuis 1995, est député PS de Seine-Saint-Denis et conseiller municipal de la Courneuve, ville où il est né et où il a grandi. Il a été rapporteur pour avis du budget logement à la Commission des Affaires Economiques et préside le groupe d'études construction, écoconstruction et logement de l'Assemblée nationale,
Michel Piron est député UDI de la 4ème circonscription de Maine et Loire depuis 2002 et conseiller général de Maine et Loire. Il est secrétaire de la Commission des Affaires Economiques, spécialiste des questions sur la ville, l'urbanisme et le logement, rapporteur ville et logement pour la Commission des Affaires Economiques et Président du Conseil national de l'Habitat auprès de Madame la Ministre du Logement. Il est également Président délégué de l'Assemblée des Communautés de France. Cette fonction est particulièrement importante dans le contexte des prochaines élections municipales,
Marie-Noëlle Lienemann, Présidente de la Fédération des Coopératives d'HLM est également Sénatrice de Paris et ancienne Ministre du Logement.

Aline Pailler, animatrice

La Fédération a constaté que les collectivités locales sont très intéressées par l'accession sociale à la propriété. Ses motivations pourront être exposées. En tant que rapporteur de la mission d'information sur les coûts de production en France, Daniel Goldberg souligne dans le rapport paru fin mars que le coût du logement sur le pouvoir d'achat des ménages est deux fois plus élevé en France qu'en Allemagne et représente 25 à 28 % du budget des ménages. J'invite Daniel Goldberg à préciser les effets de ce coût et les propositions adoptées par la mission d'information.

Daniel Goldberg

J'expliquerai pourquoi, dans un rapport qui parlait essentiellement de compétitivité économique, j'ai souhaité parler de la question du logement. Si l'on veut sortir cette question d'un débat de spécialistes, il est nécessaire d'en montrer toute sa dimension. Il ne s'agit plus d'une « crise » du logement, dans la mesure où une crise n'est pas appelée à durer, ce qui n'est pas le cas ! Le fait que des centaines de milliers de familles se trouvent en difficulté pour se loger est un véritable handicap pour le pays. Si l'on souhaite en faire un réel sujet de politique nationale – je regrette que les dernières élections présidentielles et législatives n'aient pas permis de mettre ce sujet au fond des débats – il est nécessaire d'en montrer toutes ses dimensions. La difficulté à se loger et le coût supplémentaire du logement pour les ménages français par rapport aux ménages allemands handicapent l'ensemble de la compétitivité du pays. Certaines fédérations territoriales du Medef vont dans ce sens et perçoivent la difficulté qu'ont leurs salariés à se loger, les temps de transport en constante augmentation, le stress engendré par les contraintes qui pèsent sur l'organisation familiale. La prise de conscience doit être globale.

Les propositions rejoignent celles de la Fédération des coopératives HLM et du mouvement du logement social en général : il est nécessaire de construire davantage de logements socialement accessibles et équitablement répartis sur le territoire national, car les difficultés d'accès au logement ne concernent pas seulement les zones tendues et urbaines. Elles existent sur tout le territoire. Il considère que le modèle des coopératives est original, insuffisamment connu et qui mérite d'être promu. Par rapport aux précédents débats, plutôt que le slogan « tous propriétaires », je prône la nécessité de trouver une solution permettant de « tous se loger ».

Aline Pailler

J'invite Michel Piron à s'exprimer sur la parution de ce rapport et comment les collectivités locales peuvent contribuer à la modération du coût du logement. La Fédération propose par exemple de renforcer le caractère social du PSLA en exonération les acquéreurs de taxe foncière pendant 15 ans.

Michel Piron

J'ai approuvé la quasi-totalité des propositions exprimées la veille au soir au sein de la Commission et j'ai voté favorablement la loi d'habilitation. J'ai lu dans les propositions de la Fédération que depuis de nombreuses années, les acteurs du logement manquent cruellement de visibilité. Confrontés à des règles qui changent plusieurs fois par an, à une forte variation des données relatives aux crédits et aux fortes contraintes financières subies par Bercy, les investisseurs éprouvent des difficultés à être opérationnels quand on sait que plusieurs années s'écoulent entre l'élaboration d'un projet et sa réalisation. Je souscris pleinement à la demande de visibilité pluriannuelle, qui supposerait de faire fortement évoluer la gouvernance et de mettre l'accent sur la planification, en mettant en place des politiques de moyen voire long terme.

Aujourd'hui, les employeurs éprouvent des difficultés à pourvoir certains emplois faute d'accessibilité au logement à proximité des lieux d'implantation des entreprises. Cela pose la question de l'aménagement du territoire et des difficultés de logements. La « crise » du logement concerne à la fois des logements vides ou vacants dans certains territoires et un manque de logement patent dans les zones tendues. Il n'est donc pas envisageable de répondre par des politiques standardisées et uniformes qui ne tiendraient aucun compte de la diversité des situations.

Je ne peux que souscrire au souhait de Madame DUFLOT, après Benoist APPARU, d'avoir une meilleure visibilité en mettant en place des Observatoires du logement. Ces Observatoires sont toutefois souhaités depuis de nombreuses années et je m'interroge sur ce qui pourrait enfin les mettre réellement en place et apporter une clarification macroéconomique de la question. Comparée à d'autres pays européens, la situation du logement est très particulière à la France, caractérisée par les contrastes invraisemblables des politiques du logement.

Il convient donc de s'interroger plus généralement sur la gouvernance et sur la question des Observatoires. Il semble préférable, plutôt que de s'appuyer sur un Observatoire unique francilien, de s'appuyer sur des Observatoires régionaux qui réaliseraient la synthèse des travaux déjà largement entamés. Plusieurs Observatoires d'initiative privée-publique réalisent déjà un excellent travail (ADIL, notaires…). S'agissant du coût économique, il est nécessaire de ne pas se focaliser uniquement sur la région parisienne. En effet, la question du coût du logement doit être mise en parallèle avec la question des revenus médians. Le coût du logement peut être un obstacle majeur y compris dans des zones rurales.

Il est nécessaire d'identifier les motifs de l'envolée du coût des logements notamment sociaux, à savoir + 57 % en moins de dix ans. La créativité d'un Etat centralisé comme l'est l'Etat français en matière réglementaire et normative est admirable, mais elle l'est beaucoup moins au regard des résultats qu'elle génère. Les organismes et les constructeurs sont confrontés à d'invraisemblables surcoûts liés aux règles. Il est impératif de remettre en question un certain nombre de normes, dont les hausses de coût intrinsèques méritent d'être comparées avec celles des pays étrangers. La question des charges restent également majeure, même si elle est aujourd'hui mieux prise en compte, comme l'a montré une des opérations présentées plus tôt.

Les collectivités locales sont actives depuis de nombreuses années, notamment sur le prix du foncier sur lequel elles consentent souvent des aides. Concernant la question des exonérations fiscales, il sera nécessaire de discuter du bon réglage.

Aline Pailler

Marie-Noëlle Lienemann, pour quelles raisons la question des problèmes de logement n'avance pas ?

Marie-Noëlle Lienemann

Une journée entière serait nécessaire pour répondre à cette question. J'ai en mon temps écrit un livre intitulé « le scandale du logement » qui abordait cette question. Je préfère plutôt me concentrer sur le sujet des collectivités territoriales et des politiques du logement !

La mauvaise articulation et les renvois de balles permanents entre les différents acteurs (Etat, collectivités locales, conseils généraux) justifient cette apathie collective. Je regrette de devoir annoncer aux participants de cette Assemblée générale qu'ils n'en sortiront pas avec une meilleure visibilité sur la question des collectivités locales. En effet, la loi de Décentralisation et la loi Duflot qui se profilent ne font pas consensus au sein même de tous les camps.

A la lecture des documents en sa possession relatifs à la loi de Décentralisation, je suis incapable d'expliquer clairement qui sera véritablement responsable de la compétence logement. De nombreux éléments entrent en jeu : le foncier, l'attribution du permis de construire, les financements… Tous les acteurs s'accordent à dire que l'Etat ne peut pas se désengager d'une série de financements (aide à la pierre, aide à la personne…) et de la fiscalité par nature nationale. L'idée était d'organiser une plus grande lisibilité des acteurs du logement.

En théorie, la tendance lourde consiste à pousser les agglomérations/métropoles à définir et opérer les politiques de l'habitat. En pratique, quels seront les outils d'action dont elles disposeront et tous les acteurs seront-ils d'accord pour confier ces outils d'action aux intercommunalités ?

Le premier outil est le PLU. La première question est de savoir si un PLU intercommunal sera défini, comme le souhaitent Madame la Ministre et la plupart des acteurs du secteur du logement mais non la plupart des élus locaux, des sénateurs ou des députés, quelle que soient les tendances politiques. Les résistances envers un PLU intercommunal sont fortes. Par ailleurs, le fait d'obtenir un PLU intercommunal ne signifie pas que le permis de construire sera transféré du maire à l'intercommunalité, sachant que le PLU interdit de faire certaines choses alors que le permis de construire permet d'en faire d'autres. Même si un projet immobilier est totalement conforme au PLU, le bras de fer avec un maire est rarement remporté par les opérateurs. Ce mécanisme complexe continuera à perdurer.

Ensuite vient la question des moyens financiers et des aides à la pierre. A priori, le principe de délégation d'aide à la pierre devrait perdurer et s'orienter vers l'intercommunalité. Toutefois, chacun sait que pour réaliser une opération, il est nécessaire d'obtenir des subventions du Conseil général et du Conseil régional, complémentaires ou non. Théoriquement, il est prévu d'organiser des conférences de chef de filat, qui est un nouveau concept.. Le logement devrait être discuté dans ces conférences de chef de filat afin de savoir qui de la commune, de l'agglomération, du Conseil général ou du Conseil régional sera chef de file.

Cela peut fonctionner dans un contexte de consensus collectif et de bénévolence généralisée, ce qui n'est pas le cas dans la plupart des secteurs du territoire ! S'ajoute à ce sujet le débat relatif à la métropole. L'arbitrage ferait qu'en Ile-de-France, c'est la métropole - dont le contour théorique est la zone INSEE, c'est-à-dire les deux tiers de l'Ile-de-France – qui serait compétente sur la question du logement. Le cadre de la gouvernance manque donc de clarté !

Sans l'accord des maires et des présidents d'intercommunalité, les coopératives Hlm ne réussiront pas à réaliser leurs opérations. Elles doivent donc essayer d'intervenir dès à présent sur les prochaines élections municipales qui verront des maires et des présidents d'intercommunalité se présenter. Il est fondamental d'interpeller tous les candidats à ces postes avec un cahier de propositions et de revendications de nature à éclairer ce qu'ils peuvent faire.

En effet, de nombreux maires ne sont pas conscients des outils qu'ils ont en leur possession et il est nécessaire de leur décoder. Les coopératives doivent également leur demander s'ils sont prêts à les utiliser. Lorsqu'ils délibèrent sur l'indexation par exemple, ils ont le droit d'identifier dans les périmètres de PLU un certain pourcentage des opérations dépassant un seuil qui peut être mis en accession sociale à la propriété… Il faut les inciter à débattre du sujet de l'accession sociale au cours des élections municipales et à répondre positivement aux interpellations des coopératives Hlm sur leur faculté à soutenir telle ou telle politique à rendre ce soutien public.

Tous les maires assurent que le logement sera un des sujets de la campagne électorale. Toutefois, au final, les propositions sont tellement grand public quelles sont vides de sens pour les acteurs concrets que sont les coopératives Hlm. Je propose que ce débat soit nourri avec des propositions précises de nature à relever de l'intérêt général et à obtenir des engagements sur l'accession sociale, sur les garanties qui seront données à la sécurisation, sur le fait de privilégier des acteurs pérennes et liés aux territoires.

La Fédération a également des propositions à faire sur la question foncière. Je suggère, en dépit d'une visibilité que je souhaiterais voire renforcée, d'avoir une réflexion stratégique micro-locale pour identifier ce qui doit être demandé aux maires et à leurs équipes municipales pour soutenir concrètement les coopératives dans leurs actions. En 2014, j'espère qu'une meilleure visibilité sur la décentralisation permettra de mieux ajuster les demandes de la Fédération sur les collectivités supérieures, dans le cadre des élections cantonales et régionales.

Aline Pailler

Daniel Goldberg quel rôle peut jouer l'accès à la propriété et en cette période de « crise » budgétaire qui dure, comment convaincre l'Etat et les collectivités locales de dégager des moyens soutenant l'accession à la propriété.

Daniel Goldberg

Les citoyens sont les premiers à convaincre pour entamer un programme de construction. On peut parler de la réelle volonté de certains élus dont certains favorisent la « ghettoïsation par le haut » de leur ville ou de certains de leurs quartiers, mais la difficulté à faire de l'intensité urbaine, c'est-à-dire construire un peu plus en répondant correctement aux besoins de logements, vient des personnes qui habitent déjà le secteur concerné.

Les ordonnances à venir essaieront d'empêcher les recours abusifs basés sur le phénomène NIMBY (not in my backyard) envers les projets de construction. Le débat sur le logement doit entrer le plus possible dans le débat public et sortir de questions de spécialistes. La ville ne se limite plus à la commune et les services du citoyen ne sont plus liés à la seule commune. J'ai plus que bon espoir d'aboutir au PLU intercommunal. Ce sujet fait partie des débats trans-sensibilité dans la précédente législature et se poursuit avec une forte volonté d'aboutir.

Pour convaincre un maire, il est peut-être nécessaire de lui rappeler que la compétence d'attribution des permis de construire ne date que de quelques dizaines d'années. Si un maire est conscient qu'il est garant de l'intérêt général et que la ville ne se limite plus à la commune, le fait d'accorder un permis de construire doit se faire suivant un intérêt général portant sur une zone géographique plus large que celle de sa propre commune.

Le PLU intercommunal apporte une vision claire sur des territoires plus larges que la commune, largeur qui varie selon la zone géographique. Il est nécessaire d'aboutir à des schémas prescriptifs.

Je suis très agacé du contenu du projet de loi de décentralisation relatif à la question métropolitaine, notamment sur l'Ile-de-France car c'est le contraire de ce qui devrait se faire en termes de périmètre, de compétences et de gouvernance. Le projet de loi, déjà soumis à évolution, doit permettre d'avoir une vision très claire des lieux de décision pour engager ces politiques fondamentales du logement. On ne peut pas créer une feuille supplémentaire dans ce schéma administratif tel qu'il existe aujourd'hui sans au minimum clarifier les lieux de décision.

Deux possibilités existent sur la question du chef de file. La première est de retirer « la clause de compétences générales » aux différents niveaux de collectivités territoriales. Par cette clause, la commune, le Département et la Région ont chacun des compétences obligatoires mais peuvent faire ce qu'ils veulent en dehors de ces dernières. Les élus ont fait généralement remonter la volonté de laisser cette clause de compétences générales aux différents niveaux de collectivités territoriales. Si on s'inscrit dans ce schéma, il est alors nécessaire d'ordonner la prise de décision et faire en sorte que les coopératives, opérateurs sur un certain nombre de projets, n'aient pas plusieurs dossiers à remplir pour obtenir 5 % de subvention ici, 3 % là…

Je ne suis pas opposé à cette notion de chef de file, à condition qu'elle soit efficace. Pour qu'elle le soit, les politiques de logement doivent être discutées en transparence devant les citoyens. Cette transparence est totalement absente aujourd'hui car personne n'admet ne pas vouloir construire de logement social dans sa commune, sauf lorsqu'il s'agit d'un argument électif. Avec la notion de chef de file, chaque élu devra jouer carte sur table.

Marie-Noëlle Lienemann

Je suis beaucoup plus critique sur le chef de filat. Les coopératives, acteurs de terrain, devront s'adresser selon les territoires au chef de file qui sera soit l'agglomération, soit le Département, soit la Région. La décentralisation est intéressante si elle évite des surcoûts à tous. En raison d'une trop grande diversité territoriale, monter une opération peut devenir extrêmement chronophage et laborieux. Je ne pense pas qu'il existe une opposition entre le droit à avoir une compétence générale et le fait de fixer une compétence prioritaire à une collectivité. Les lycées relèvent de la compétence des Régions, ce qui n'empêche pas les mairies de financer ponctuellement les projets pédagogiques ou les sorties de l'établissement.

Dans la clause de compétences générales, une partie des communes financent non par volonté mais parce que si elles ne le font pas, l'opération ne se fait pas. Le chef de filat sera mis en place car l'on ne réussit pas à trancher entre les différents niveaux de collectivités. Il définira le cadre mais demandera aux maires de mettre le terrain à disposition faute de pouvoir financer l'opération. Il ne fera que compliquer l'intervention publique. Cette complexification l'agace d'autant plus qu'a contrario, la politique du logement repose sur le multi-partenariat. J'estime que la meilleure solution serait d'avoir des structures à l'échelle régionale dans lesquelles on placerait les financements et les décideurs en commun et qui hébergeraient la matrice du financement.

Le rôle de l'Etat dans la décentralisation est questionné. Je considère que la priorité n'est pas de décentraliser mais de redéfinir un Etat administratif logement opérationnel, qui cesse d'ennuyer les opérateurs pour des broutilles et qui n'est pas capable de leur dire si la somme des PLH sur un territoire est conforme aux objectifs annoncés. En Ile-de-France, la somme des PLH prévoit une programmation inférieure aux annonces faites. Annoncer 70 000 logements alors que le total des PLH ne permet pas de les faire est un mensonge fait aux citoyens, qui considèrent alors qu'il est inutile de construire.

Personne n'est conscient de la pression du besoin concret existant sur chacun des territoires. Si réforme il y a, elle doit d'abord créer une grande administration publique du logement dont le rôle n'est pas de faire mais de coordonner et initier.

Aline Pailler

Michel Piron, vous qui êtes Président du Conseil National de l'Habitat, que pensez-vous de ces propositions et comment intervenez-vous auprès de Madame la Ministre ?

Michel Piron

Je ne partage pas totalement les propos de Marie-Noëlle Lienemann. La question de gouvernance est au cœur de toutes les autres. Ceci a été flagrant lors du débat sur le PLUI (PLU intercommunal), dont je suis un chaud partisan. Je l'ai défendu sans succès en tant que rapporteur dans l'hémicycle et je note avec satisfaction une certaine évolution des positions. 27 000 communes sur les 36 700 que compte le territoire ont moins de 1 000 habitants, 20 000 en ont moins de 500. Il est donc déraisonnable de ne pas poser la question du PLU intercommunal, y compris de l'ingénierie dans un tel paysage.

La question de la gouvernance est d'autant plus difficile que le paysage communal est très atomisé et que l'Etat n'a pas clairement choisi d'appliquer des concepts forts en assumant la décentralisation. Dans tous les pays voisins ayant des politiques de logement opérantes, l'Etat concepteur s'appuie sur l'échelon régional, où chacun joue son rôle par appel de compétences. Il existe 12 800 communes en Allemagne, 8 500 en Italie ou en Espagne : le paysage institutionnel est différent.

La notion de chef de file avait fini par être trouvée dans le cadre des débats liés à « l'acte Raffarin », pour consacrer une absence de pouvoir réelle. Je défends la décentralisation appelant un Etat fort. La vraie question est de déterminer la hiérarchie à mettre en place en répondant aux questions suivantes : qui conçoit ? Qui observe et planifie ? Qui opère ?

L'Etat doit concevoir une politique claire d'accession sociale, de logement intermédiaire et de logement social. La Région doit être le niveau d'observation et de planification : je ne saisis pas moi-même les tenants et les aboutissants de la continuité de cette réforme territoriale. Tant que les Régions ne disposeront pas d'un véritable pouvoir organisationnel, le système ne fonctionnera pas. Je ne crois pas en une administration centrale capable de tout voir partout, sauf à avoir trois ou quatre années de retard. Je me garde d'opposer Etat et Région, mais je constate qu'une certaine élite éprouve des difficultés à accepter que la province puisse également penser et encore moins penser juste. La distorsion de la macroéconomie ne suffit pas à y voir clair.

L'Etat doit être fort en termes d'ingénierie publique sur de grandes orientations, mais ne doit pas se mêler de tout.

Aline Pailler

J'invite la salle à intervenir.

Michelle ATTAR, Esh Toit et Joie

Je rassure Daniel Goldberg : en Ile-de-France, les coopératives n'ont plus que deux dossiers à remplir – auprès de l'Etat et de la Région ! Les collectivités locales, communes ou Départements, ont quasiment partout abandonné le financement du logement social. La baisse de la TVA, bénéfique, est rattrapée par d'autres éléments, notamment les augmentations prévues de la TFPB et la baisse des subventions issues des collectivités locales.

Aujourd'hui, il est beaucoup plus difficile de monter une opération que voici deux ans et on peut déplorer le désengagement sur le financement social en Ile-de-France. Aujourd'hui, la décentralisation signifie pour certains un désengagement de l'Etat et un désengagement global.

On peut considérer que le logement est une cause nationale, mais ni les résultats ni la traduction ne se voient sur le terrain. Cette année, la situation en matière de logement et d'hébergement sera catastrophique. Si l'on continue à assurer que tout va bien, on risque d'en payer rapidement le prix.

Marie-Noëlle Lienemann

Je m'étonne d'entendre tout le monde se déclarer favorable à la décentralisation, mais protester lorsque les décideurs décentralisés ne prennent pas les décisions souhaitées. Il est nécessaire de les mettre devant leurs responsabilités. L'Etat ne peut pas être rendu responsable du désengagement des collectivités locales au regard du logement social. j'ai moi-même toujours été hostile au fait de demander aux collectivités locales de payer.

Leur rôle doit être de mettre du foncier à disposition, de définir des règles d'urbanisme favorables et de favoriser la réalisation des opérations. Dès lors que l'on entre dans les cofinancements, on devient dépendant de la désertion de l'un des maillons financeurs. Tout le monde a accepté pendant longtemps que les collectivités locales compensent le désengagement de l'Etat.

A présent que l'Etat offre plus d'avantages, une partie des collectivités locales diminuent leur aide. Je partage l'avis de Michel Piron selon lequel c'est au niveau régional que la planification et la hiérarchisation des besoins doivent se faire. Les chiffres de cette année ne sont pas révélateurs des marges de manœuvre que la puissance publique donnera aux coopératives car ils ne sont pas encore calculés sur la base d'une TVA à 5 %, une décision très favorable au montage des opérations.

Dans l'avenir, plusieurs terrains publics seront mis à leur disposition, le milliard d'euros du 1 % devrait également arriver. La suppression du prélèvement interviendra l'an prochain pour les coopératives. Si les coopératives Hlm se plaignent de leur situation, d'autres opérateurs seront sollicités !

Il convient également d'interpeller les collectivités locales. La cellule de suivi doit être intégrée dans le pacte que le mouvement Hlm va signer. Si une défaillance apparaît du côté des collectivités, les solutions permettant d'y pallier et de les mobiliser doivent être trouvées. C'est à ce titre que les élections municipales sont importantes.

Tous aborderont le logement social sans apporter de précision. Ce sera aux coopératives Hlm de leur demander combien les candidats investiront, s'ils accepteront d'inscrire le logement social dans leur PLU…

Daniel Goldberg

Je rappelle que le premier financeur public d'aide à la pierre en Ile-de-France est la Région. Cela est intéressant dans le cadre du débat sur la future métropolisation car on accepte l'argent du premier financeur mais pas son rôle de planificateur et de stratège.

S'il est plus difficile de monter des opérations, deux cas de figure existent. Dans le premier, certaines collectivités sont volontaires mais n'ont plus les moyens aujourd'hui d'aller de l'avant comme elles le souhaiteraient. Cela soulève la question d'une réelle péréquation des moyens des communes en fonction de leur nombre d'habitants. Un salarié contribue à la richesse de la ville dans laquelle il travaille mais non à celle de la ville qu'il habite. Souvent, il ne peut pas se loger dans la première. La question des recours abusifs est très présente et met un grand nombre de maires de toute tendance politique en difficulté, voire en incapacité de pouvoir construire. Ici, il est vraiment nécessaire de faire preuve d'une grande pédagogie persuasive.

Le second cas de figure englobe les maires qui ne veulent pas construire. Au niveau régional ou dans les zones les plus agglomérées, il est nécessaire d'avoir une autorité organisatrice du logement qui planifie les zones à construire, qui pense simultanément les opérations en termes de zones d'activité économiques et de logement. Je me félicite qu'une ordonnance mette en place le projet intégré de logement, qui devrait permettre de traduire dans les faits la programmation globale de la ville dans certains quartiers, comme ceci a été fait dans les quartiers ANRU.

Aline Pailler

A un moment où l'on se félicite de la flexibilisation du travail avec l'accord ANI, quel est le moyen de défendre l'accession sociale à la propriété dans les politiques de logement ?

Michel Piron

Je suis conscient de la complexité de la situation de l'Ile-de-France mais je rappelle qu'elle ne doit pas être le parangon du reste de l'Hexagone. Cette complexité oblige à faire la distinction entre les concepts et les tâches. L'idée d'une planification et d'une organisation à l'échelle régionale est essentielle. La partie opérationnelle doit relever de l'intercommunalité.

L'Ile-de-France ne peut pas être une seule et même intercommunalité. Je me garde bien de trancher ici sur le périmètre du Grand Paris. La question soulève celle de la mixité fonctionnelle, c'est-à-dire du lien entre le lieu d'habitat, le lieu d'emploi et le transport, dans lequel la Région détient d'éminentes responsabilités. Il est donc nécessaire de trouver des complémentarités. Là encore, une organisation de la gouvernance est essentielle. La variété des territoires exige des opérateurs différents : à cet effet, le statut multiple des intercommunalités est intéressant. Les communautés urbaines sont différentes des communautés d'agglomération ou de communes. Elles répondent à une grande diversité territoriale.

L'Ile-de-France devrait au moins s'interroger sur l'absence d'une politique d'aménagement du territoire. On ne peut pas continuer à concentrer à l'infini autant d'emplois sur l'Ile-de-France et à rejeter de plus en plus loin les logements de ceux qui y travaillent. L'absence d'une réflexion voire d'une gouvernance globale montre la limite de l'exercice. Le rapport Ile-de-France/Province est posé.

La même question se pose dans les autres grandes métropoles françaises au regard de leurs régions. Ces questions méritent d'être inscrites dans une réflexion plus globale sur l'aménagement du territoire. Le Ministère tel qu'il a été constitué et qui réunit urbanisme, logement et aménagement du territoire – peu abordé - est théoriquement un bon périmètre. Des lieux d'organisation distribués et hiérarchisés doivent exister.

Aline Pailler

Je note l'inventivité, la motivation et l'implication des coopératives Hlm. Les outils amenés par la Fédération et les coopératives Hlm sur l'accession sociale à la propriété (sécurisation des parcours…) doivent-ils être davantage connus, partagés et défendus auprès de l'Etat ?

Michel Piron

J'invite les coopératives à interpeller les intercommunalités sur ces sujets. La péréquation doit également concerner les communes. Son ambition était d'un dixième de pourcents sur l'ensemble des dotations aux collectivités locales, avec un objectif à 2 milliards en 2015. L

a péréquation distribue une part des suppléments de recettes et ses critères ne doivent pas être exclusivement démographiques. Certaines collectivités dont les habitants sont assez pauvres possèdent elles-mêmes un fort potentiel financier. L'inverse est également vrai.

Marie-Noëlle Lienemann

Il n'est pas difficile de convaincre les collectivités de la nécessité de l'accession sociale, qui porte globalement une bonne image. Il est par contre plus difficile de les convaincre de la subventionner et de dégager du foncier. Les élus sont effrayés par le risque de surendettement des classes populaires en période de crise notamment. Le surendettement n'est pourtant pas à dominante immobilière et la sécurisation existe.

La question est de savoir si un élu doit financer l'accession sociale. Les situations sont plus diversifiées. Certains élus qui n'ont pas atteint leurs 25 % en locatif s'efforcent de le faire : il convient de leur expliquer qu'ils ont intérêt à avoir des opérations mixtes locatif/accession pour mieux les faire accepter par le territoire et pour répondre aux besoins de diversification. La diversification accession/locatif sociale est meilleure que celle apportée par le PLS. S'il a son intérêt au cœur de la région parisienne, il est difficile dès que l'on s'en éloigne de trouver les ménages dont les ressources correspondent au PLS.

Les ménages susceptibles d'être concernés rechercheront plutôt de l'accession dans l'ancien ou s'éloigneront pour accéder à la propriété dans le neuf. Faut-il que les collectivités financent l'accession à la propriété ? Le montage habituel est la réalisation de plus-value, la vente et l'obtention d'aide publique et au final la captation par le promoteur d'une partie de la richesse donnée par la collectivité locale. Les clauses anti-spéculatives limitent la donne et il est souhaitable que la loi Duflot les durcisse. Un travail législatif pourrait essayer d'allonger les durées et l'encadrement des clauses anti-spéculatives (remboursement de l'aide publique…).

Les coopératives Hlm doivent se faire connaître en tant qu'acteurs en mettant en avant leur spécificité par rapport à des intervenants privés et la nécessité d'une aide publique dans certains cas particuliers.

Enfin, il existerait un moyen d'obliger les collectivités à subventionner les opérations, comme celui consistant à utiliser un petit pourcentage du droit de mutation que les collectivités devraient être dans l'obligation d'utiliser pour réaliser du logement à caractère social ou abordable. Les droits de mutation représentent des sommes gigantesques en période d'euphorie immobilière ! Une partie d'entre eux pourrait être utilisée pour réaliser de la réserve foncière déstockée en période de « vache maigre ».

Un lien est donc possible entre les politiques locales et les moyens donnés localement pour la construction de logements.

Michel Piron

Je reviens sur la question de la mixité du parc. J'avais proposé que pour toutes les communes qui ont déjà 20 % de logements sociaux, l'accession sociale soit reconnue entre 20 et 25 % et au-delà des 20 %. Pour arriver aux 25 %, l'arbitrage se fait aujourd'hui entre l'accession sociale et le logement locatif. Lorsque je l'ai proposé à la Commission, j'ai senti une certaine sympathie de la part de mes collègues socialistes…

Stéphane Dambrine, Président de l'Union sociale pour l'Habitat d'Ile-de-France

Mon association n'a pas à rougir de son action car aujourd'hui, près d'un logement sur deux construit en Ile-de-France est un logement social. Le problème ne vient pas du logement social mais de la construction globale en Ile-de-France. De même, il ne vient pas non plus de la coordination des financements mais du niveau de financement global. Il s'agit donc bien d'un problème de gouvernance, avec d'un côté une région impuissante à imposer quoi que ce soit aux élus malgré un schéma directeur et de l'autre des élus malthusiens qui reflètent la demande de leurs habitants.

Le niveau de décision n'est donc pas au bon endroit. Un point important dans les projets de loi de décentralisation est la nécessité de faire un bouclage de l'intercommunalité à des échelles cohérentes. Il faut retenir les intercommunalités de 300 000 habitants en petite couronne et de 100 000 habitants en grande couronne avec le PLUI. Il est nécessaire de sortir du système actuel surréaliste dans lequel le Schéma directeur définit des objectifs, les PLH définissent des objectifs différents et inférieurs et les PLU ne permettent au final plus de construire grand-chose.

Enfin, au moment où les finances publiques se font rares, il ne s'agit pas de savoir quel est l'acteur qui finance le plus mais de démontrer que les financements sont moins importants, de poser la question du foncier et des normes et coûts de construction.

De la salle

Je regrette que le débat soit trop « parisien » et souhaite donner une connotation plus optimiste.

La loi de décentralisation qui est proposée a les défauts évoqués précédemment, mais a également le mérite de faire avancer un certain nombre de choses. Si les notions de chef de file et de métropole vont compliquer les choses, les acteurs locaux doivent s'emparer des textes et les faire vivre localement. L'intervention de Marie-Noëlle Lienemann sur les élections locales est importante : toutes les associations régionales doivent s'emparer de la notion de chef de file et faire des propositions sur les textes que les coopératives devront faire vivre collectivement dans les régions.

Daniel Goldberg

Le modèle d'accession sociale développé par coopératives Hlm est intéressant, car il permet d'aller vers l'accession de manière sécurisée. Depuis la mise en place de l'article 55 de la loi SRU, un certain nombre de communes qui étaient à l'origine à 25 % ont considéré que l'objectif de 20 % était davantage un plancher qu'un plafond. Elles ont de ce fait baissé leur niveau de logements locatifs, faute de construire du logement social locatif.

Plus de 10 ans après le premier vote, il était important de redonner un objectif mobilisateur pour du logement locatif social, ce qui n'empêche pas l'accession sociale. Un débat a eu lieu sur le fait d'intégrer ou non l'accession sociale dans le seuil de 25 %.

En ce qui le concerne, fixer un seuil de 25 % de logement social locatif aux communes ne lui paraît pas infaisable. Compte tenu du niveau de ressources moyen des concitoyens, le logement locatif représente pour beaucoup l'unique possibilité de se loger dignement. Il est également essentiel de proposer l'accession à la propriété à une partie d'entre eux à condition qu'elle soit sécurisée et soit faite sur l'ensemble du territoire. Il conviendrait de cesser cette opposition locatif/accession pour penser globalement le parcours résidentiel.

Michel Piron

La baisse de taux de 25 % à 20 % de locatif n'est pas une donnée générale dans l'ensemble des communes. Je considère au contraire que l'article 55 a permis de constater une progression du logement locatif. Le fait de ne pas pouvoir intégrer l'accession entre 20 et 25 % amène à de nombreux arbitrages qui se feront exclusivement en faveur du locatif.

Marie-Noëlle Lienemann

Seules les communes des « zones tendues » seront concernées par les 25 %. Dans ces zones, si aucun effort n'est fait vers le locatif, la situation restera difficile. Je ne suis pas favorable à l'intégration de l'accession sociale dans les 25 % car il est nécessaire de se rappeler qu'il ne reste pas social ad vitam aeternam. Les coopératives ont intérêt à plaider le discours de la mixité, même dans le cadre d'opérations de logement social.

Je plaide pour que toute collectivité publique ait l'obligation annuelle de délibérer pour décrire l'état du logement, le nombre des constructions neuves réalisées, le nombre de logements Hlm et le nombre d'accessions parmi elles, le taux de croissance spontanée.

Dans ma commune, la construction spontanée représente le gros des constructions. Les citoyens doivent s'approprier la réalité. Ils focalisent parfois sur le logement social une pression de construction qui ne vient pas de ce dernier. Ils doivent également avoir conscience des besoins, par exemple en délibérant chaque année sur le nombre de demandes de logements sociaux, sur le pourcentage représenté par les habitants de la commune… Il conviendrait également d'indiquer à quel pourcentage de demandeurs de la commune ont été attribués les logements sociaux…

Tant qu'ils ne voient pas la réalité de cette politique complexe, les citoyens n'adhèreront pas à la nécessité de résoudre cette crise majeure du droit au logement. Cette culture partagée permettrait de changer sur le long terme le rapport des Français aux politiques publiques de l'habitat. Les coopératives Hlm doivent être systématiquement associées aux politiques locales.

Aline Pailler

Lorsque Marie-Noëlle Lienemann lance des idées, elles se concrétisent rapidement ! J'invite Jean-Louis Dumont, Président de l'Union sociale pour l'habitat, à conclure.

Jean-Louis Dumont

Je remercie Marie-Noëlle Lienemann de l'avoir invité à cette assemblée générale. Le thème de l'accession à la propriété et de l'accession sociale doit être systématiquement rappelé. En effet, un maire signe des permis de construire pour des familles qui ont décidé de devenir propriétaire ou qui le sont déjà. Les locataires peuvent également souhaiter s'engager dans un parcours résidentiel par un changement de statut et non nécessairement un changement de logement, via la vente Hlm. L'accession à la propriété est le cœur de métier des coopératives Hlm mais est aussi un fait économique sociétal à prendre en compte.

Aujourd'hui, le fait de devenir propriétaire n'est pas forcément un élément opposé à la mobilité professionnelle et/ou géographique mais est un élément qui permet de se constituer un patrimoine. Le renouvellement des maires en 2014 est l'occasion de leur rappeler l'existence du locatif et de la propriété.

Cécile Duflot s'engage à ce que le PSLA bénéficie du taux réduit de TVA à 5%

FNSCHLM — 2013-05-30T19:28:12Z

Communiqué de presse

Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la FNSCHLM, se réjouit de l'engagement pris par Cécile Duflot, ministre de l'Egalité des territoires et du Logement d'appliquer un taux réduit de TVA à 5% aux logements acquis en PSLA (prêts sociaux location-accession) par les ménages à revenus modestes.

Cette annonce, faite en clôture de l'assemblée générale de la Fédération des Offices publics de l'habitat, est de nature à soutenir et relancer la production de logements en accession sociale au profit de ménages à revenus modestes souhaitant devenir propriétaires dans un cadre sécurisé et accompagné. Elle aura également un effet levier sur des opérations de mixité sociale mélangeant accession et locatif social.

En 2012, ce sont plus de 1.300 logements PSLA qui ont été mis en chantier par les coopératives d'Hlm (et plus de 2.500 sur l'ensemble des organismes d'Hlm) permettant à autant de ménages de réaliser leur parcours résidentiel.

Avec l'annonce de cette mesure, la Fédération réaffirme la volonté des coopératives d'Hlm de prendre toute leur part dans l'effort de construction qui est demandé au Mouvement Hlm et qui se traduira dans les prochaines semaines par la signature d'un Pacte d'objectifs et de moyens entre l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat.

Les moments forts de l'assemblée générale 2013

FNSCHLM — 2013-05-29T20:12:00Z

L'assemblée générale de la Fédération des coop Hlm s'est déroulée les 16 et 17 mai derniers. Retrouvez les principaux moments forts de ces deux jours d'échanges et de convivialité :

PSLA : reprise partielle de l'instruction des demandes d'agrément

FNSCHLM — 2013-05-28T20:53:41Z

Depuis le début de l'année, les services de l'Etat avaient reçu pour consigne de ne pas instruire les demandes d'agréments PSLA, PLS et PLI dans l'attente de la publication des conditions d'accès aux fonds d'épargne par les établissements bancaires.

Cette situation de blocage était d'autant préjudiciable qu'un nombre important d'opérations PSLA sont à ce jour financés non pas sur les fonds d'épargne mais sur les fonds propres des établissements bancaires.

La Fédération a donc alerté les pouvoirs publics de cette situation.

En réponse, la DHUP vient d'informer ses services qu'ils avaient désormais, dans l'attente de l'ouverture des enveloppes CDC PLS et PSLA, la possibilité d'instruire le PSLA sur fond propre des banques.

Les coopératives d'Hm ont donc la possibilité de déposer et d'obtenir des agréments PSLA dans la mesure où le financement mobilisé l'est sur fonds propres de l'établissement bancaire partenaire. Si le financement fait appel aux fonds d'épargne gérés par la Caisse des Dépôts, l'instruction de ces demandes d'agrément est liée à la publication par l'Etat des conditions d'accès à ces financements.