Les députés ont achevé l'examen du projet de loi 3DS

Le vote solennel sur ce texte aura lieu le 4 janvier.

Adopté par le Sénat le 21 juillet 2021, l'examen du projet de loi "3DS" s'est achevé à l'Assemblée Nationale le 17 décembre avant son adoption en séance publique le 4 janvier 2022. Son adoption définitive avant la fin de la législature est liée au succès de la commission mixte paritaire réunissant député.e.s et sénateurs.trices.

Voici les principales dispositions concernant les Coop’HLM et introduites par le projet de loi.

Gestion locative
  • Les délais de mise en œuvre de la cotation et de la gestion en flux sont allongés : la nouvelle date butoir pour la cotation de la demande est le 31 décembre 2023 tandis que celle pour la mise en place de la gestion en flux des réservations de logements sociaux est le 24 novembre 2023. Un amendement du Sénat prévoit d’en exclure les établissements publics de santé.
  • Un amendement de la commission des affaires économiques de l’Assemblée supprime le principe d’une définition nationale d’un travailleur essentiel et renvoie la définition de ce public et les modalités de mise en œuvre de cet objectif à l’échelon local, dans le cadre des Conférences Intercommunales du Logement.
  • Les organismes d’Hlm sont autorisés à louer des logements locatifs intermédiaires à des personnes morales de droit public ou privé en vue de les sous-louer à leurs agents ou salariés.
  • La tenue des CALEOL de manière dématérialisée est simplifiée par la suppression de l’approbation préalable du préfet pour leur tenue.
  • Les députés accorde aux bailleurs sociaux une « liberté d’appréciation dans le niveau de variation du loyer pratiqué […] dès lors que le conseil d’administration appuie sa délibération sur une motivation explicite ». Dans le cadre de la révision annuelle des loyers au regard de l’IRL, les organismes appliquent parfois partiellement le taux de variation ou renoncent à une majoration des loyers. Or, « certaines directions territoriales de l’État font prévaloir une interprétation restrictive du texte selon laquelle l’évolution du loyer serait désormais régie par l’indexation, sans marge de manœuvre pour l’organisme ».
  • Un autre amendement se propose de clarifier la rédaction de l’article L.442-8-1 du CCH pour confirmer que la colocation est possible dans un logement social, notamment s’il fait l’objet d’une sous-location via une association dans le cadre du Logement d’abord par exemple.
SRU

L'Assemblée nationale est revenue sur une grande partie des modifications apportées par les sénateurs et portant sur :

  • le champ d’application : l’élargissement des motifs d’inconstructibilité, permettant une exemption des obligations SRU proposée par le Sénat est remplacé par  une disposition permettant de s’assurer que l’octroi d’une exemption au titre de l'inconstructibilité de la moitié du territoire municipal n’engendre pas l’oubli par une collectivité des obligations qui lui incombent en matière de contribution à la mixité sociale. Ainsi, les communes exemptées devront-elles prévoir une servitude de mixité sociale à hauteur de 25 % pour les opérations de logements neufs à partir de douze logements.
  • Les objectifs : les députés ont supprimé l’article 15 bis qui permettait de pondérer le décompte des logements sociaux en fonction de leur financement (majoration des logements financés en PLAI et minoration des logements PLS) et de la taille des logements (majoration des logements de 4pièces et plus et minoration des logements de moins de 2 pièces).
  • Les sanctions : a commission des affaires économiques a rétabli une série de sanctions supprimées par le Sénat
ZAN
  • Un amendement introduit par le Gouvernement allonge de six mois les délais impartis par ce texte législatif (2 ans) pour intégrer les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols dans les documents de planification régionaux et les documents d’urbanisme introduits par la loi « Climat et Résilience ».
ANRU
  • Introduit par le Sénat, la création d’un nouveau dispositif permettant le changement de statut résidentiel (accession, locatif libre…) ou d’usage (économique, notamment) d’immeubles de logements locatifs sociaux situés en NPNRU par la vente ou l’autorisation de changement d’usage de tout ou partie de ces bâtiments et après accord de  l’Anru est encadré :  la vente et le changement d’usage ne peuvent concerner que des ensembles de plus de cinq logements, les détails de l’enchaînement des étapes juridiques doivent se suivent, les modalités de la fin de la convention APL des logements concernés par cette autorisation sont précisés et les communes déficitaires en logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi SRU sont exclues de ce dispositif.
OFS/BRS

Sur les OFS, le projet de loi introduit après son passage au Sénat et à l'Assemblée Nationale les éléments suivants :

  • L’objet social est complété et précisé pour permettre d’intervenir dans un champ plus large que la seule construction neuve et en tenant des différents montages observés.
  • Il est aussi complété par un objet subsidiaire à la production de BRS : la production de logements pour des ménages à revenus « intermédiaires » et la production de locaux d’activités, dans le cadre d’un bail spécifique devant être défini par ordonnance. 
  • L’objet social des OFS est également complété par la capacité à agir dans le cadre de l'habitat indigne et dégradé avec la capacité de conclure des baux à réhabilitation.
  • Les OFS peuvent se voir délégués le droit de préemption urbain.
  • La délivrance de l’agrément par le préfet est désormais soumise à l’avis préalable du CRHH
  • Les départements et les régions ont la possibilité d’apporter leur garantie aux emprunts contractés par les OFS dans les conditions de droit commun.
  • Les particuliers peuvent céder, jusqu’au 31 décembre 2022, un bien à un OFS en bénéficiant d’une exonération de plus-value dans les mêmes conditions que s’ils cédaient à un organisme d’Hlm.

Par ailleurs, le régime du BRS est clarifié pour le mettre en cohérence avec les procédures notariées habituelles et simplifier la compréhension du dispositif par les particuliers acquéreurs.

Enfin, la capacité des organismes d’Hlm agréés OFS à céder des logements de leur patrimoine en BRS est clarifiée, ces ventes étant soumises aux règles de la vente Hlm sauf en ce qui concerne les règles de partage de l’éventuelle plus-value. L’avis conforme du maire et du préfet en cas de cession sur une commune carencée au titre de la loi « SRU » est désormais requise.