Adopté par le Sénat le 25 juin, le texte est en cours d'examen à l'Assemblée nationale.
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement » s'inscrit dans le prolongement du « plan Relance logement » annoncé par le Gouvernement en janvier 2026. Il ambitionne à la fois de débloquer l'offre de logements neufs dans les territoires sous tension, de rationaliser les obligations de rénovation énergétique, et d'approfondir la décentralisation des politiques de l'habitat.
Lors de son examen par le Conseil national de l’habitat le 21 mai 2026, l’ensemble des composantes du Mouvement Hlm avaient approuvé ce texte, en particulier en raison de son ambition de lancer un troisième programme national de renouvellement urbain. Cependant, le Mouvement Hlm avait également exprimé son souhait de voir deux autres dispositions évoluer lors du débat budgétaire : l’article 7 ambitionne de faciliter la rénovation du parc social mais ne prévoit aucun financement pour y parvenir; l’article 10 confie au maire un rôle prééminent dans les commissions d’attributions sans que la responsabilité juridique de ce rôle soit clairement défini.
Un parcours parlementaire accéléré
Alors que le Gouvernement s’était résigné à déposer ce projet de loi à l’Assemblée Nationale en septembre du fait d’un ordre du jour pléthorique au Sénat et d’une session extraordinaire réduite pour cause d’élections sénatoriales en septembre, l’annonce jeudi 25 juin du retrait de l’examen par le même Sénat du projet de loi « État Local » ouvre une fenêtre pour le texte porté par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville.
Cette modification du calendrier de la session extraordinaire a permis l'examen du texte par le Sénat qui l'a adopté le 8 juillet 2026, permettant un examen par l’Assemblée Nationale à l’automne.
Les dispositions adoptées par le Sénat
Titre I — Accélérer les constructions (articles 1 à 5)
Article 1 — Lancement du troisième programme national de renouvellement urbain (PNRU3)
L'article 1er institue un troisième programme national de renouvellement urbain (PNRU3), couvrant la période 2026-2040, placé sous l'égide de l'ANRU. Il fait suite au PNRU (2004-2021, 12 Md€, 546 quartiers), au PNRQAD (2009-2025, 380 M€, 25 quartiers) et au NPNRU (2014-2027, 12 Md€, 447 quartiers).
Face aux vulnérabilités persistantes de nombreux quartiers prioritaires — économie parallèle, habitat dégradé, enclavement, fractures éducatives — et au risque de discontinuité à l'issue du NPNRU, le texte prévoit un nouveau programme doté de 5 milliards d'euros, articulé autour de six axes :
- sécurité et reconquête républicaine,
- services publics du quotidien,
- revitalisation économique et emploi,
- transition écologique,
- mixité sociale et désenclavement,
- éducation-santé-accessibilité.
La liste des quartiers éligibles sera fixée par décret sur proposition du conseil d'administration de l'ANRU. La Caisse des dépôts et consignations pourra intervenir sous forme de prêts ou de fonds propres.
Article 2 — Création des opérations d'intérêt local (OIL)
Afin de lever les blocages réglementaires qui retardent la construction dans les zones tendues, l'article 2 crée un dispositif d'opérations d'intérêt local (OIL).
À l'initiative des EPCI ou des communes concernées — avec l'accord exprès du maire — et arrêtées par le préfet de département, ces opérations permettent de déroger à certaines règles du PLU (destinations, dimensions, constructibilité) et de substituer un avis simple de l'architecte des Bâtiments de France à son avis conforme dans les périmètres des abords. Les zones naturelles, agricoles ou forestières sont expressément exclues du périmètre. Le dispositif est valable dix ans à compter de l'arrêté préfectoral.
Une servitude de résidence principale s'impose aux logements créés pour réserver le bénéfice aux populations permanentes. Le Conseil d'État a toutefois estimé que l'étude d'impact ne justifiait pas suffisamment la nécessité de ce nouveau dispositif au regard des outils existants.
Article 3 — Rationalisation des procédures de mise en compatibilité des documents d'urbanisme
L'article 3 habilite le Gouvernement à légiférer par ordonnance, dans un délai de douze mois, pour simplifier et clarifier les procédures de mise en compatibilité des documents d'urbanisme (SCoT, PLU, SRADDET, PPR, SDAGE…) avec les projets d'intérêt général.
La multiplication de ces procédures — dont la procédure intégrée pour le logement, utilisée moins de dix fois — génère une complexité préjudiciable aux porteurs de projets. L'ordonnance visera à renforcer la lisibilité, la sécurité juridique et la stabilité des normes.
Article 4 — Renforcement du statut du bailleur privé
L'article 4 du projet de loi assouplit le dispositif d'amortissement fiscal « Jeanbrun » créé par la loi de finances pour 2026, afin de dynamiser la rénovation locative privée :
- Le seuil de travaux requis pour les logements anciens est abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition.
- La performance énergétique minimale exigée est ramenée à la classe D (contre A ou B auparavant).
- Le dispositif est étendu aux locaux non résidentiels transformés en logement.
- La condition de bâtiment collectif est supprimée, ouvrant le dispositif aux maisons individuelles pour lutter contre la vacance.
- Dans tous les cas, le logement ne doit pas être équipé d'une chaudière à combustibles fossiles à l'issue des travaux.
Le Sénat est revenu sur deux critères :
- il a réécrit l'encadrement de la mise en location aux ascendants/descendants en autorisant celle-ci sauf si le locataire est membre du foyer fiscal bénéficiant du dispositif fiscal
- il a supprimé la quotité de travaux nécessaires au profit d’un critère unique de performance énergétique du logement qui doit atteindre à minima D ou E si le logement est initialement classé G. D’autre part, il supprime la condition obligeant le retrait des chaudières fonctionnant grâce à des combustibles fossiles à l’issue des travaux.
Article 5 — Accompagnement de la transformation de La Défense
L'article 5 adapte les outils de l'établissement public Paris La Défense pour répondre aux défis du premier quartier d'affaires européen : taux de vacance élevé des bureaux, modèle économique fragilisé, nécessité de diversifier la programmation.
Il renforce les compétences de l'établissement, allonge la durée du projet urbain partenarial jusqu'à 20 ans, et expérimente pendant cinq ans un certificat de projet cristallisant pendant dix-huit mois les procédures d'autorisation applicables au sein de l'opération d'intérêt national.
Titre II — Accélérer les rénovations (articles 6 et 7)
Article 6 — Clarification des obligations de décence énergétique des logements en location
L'article 6 lève plusieurs ambiguïtés du calendrier issu de la loi Climat et Résilience de 2021 :
- Les baux en cours à une échéance du calendrier de décence énergétique ne sont soumis aux nouvelles exigences qu'au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail (exception : baux de plus de trois ans, pour lesquels un délai de trois ans après l'échéance s'applique).
- Un logement est réputé décent si son propriétaire justifie avoir réalisé tous les travaux techniquement et juridiquement réalisables.
- En copropriété, si l'assemblée générale refuse les travaux malgré les diligences du bailleur, le logement est réputé conforme pendant dix-huit mois, renouvelables sur nouvelle demande.
- Un logement est réputé décent pendant la durée des travaux si un contrat a été signé (délai maximum : cinq ans pour le syndicat de copropriétaires, trois ans pour le propriétaire).
- Les monuments historiques sont réputés décents sur le plan énergétique.
- La réduction de loyer pouvant être prononcée par le juge est plafonnée au coût supporté par le locataire et tient compte de la diligence du bailleur.
Le Sénat a introduit plusieurs dispositions qui encadrent les assouplissements initialement souhaités par le Gouvernement, notamment en restreignant les pouvoirs de l'assemblée de copropriété et en conditionnant les dérogations aux monuments historiques par exemple.
Un article additionnel a été introduit pour faciliter les prises de décision en assemblée générale de copropriété portant sur l'installation de solutions de rafraichissement des logements et intègre les travaux d'amélioration du confort d'été dans le périmètre des dépenses éligibles aux prêts collectifs. Enfin, les missions des architectes des bâtiments de France (ABF) sont élargis aux enjeux sanitaires et du confort thermique des logements.
Article 7 — Revalorisation du patrimoine bâti ancien des bailleurs sociaux
L'article 7 crée un dispositif intermédiaire entre la rénovation courante et le « seconde vie » pour les logements sociaux de plus de quarante ans dont les prêts réglementés sont amortis.
En contrepartie de travaux de rénovation énergétique, un avenant à la convention APL peut permettre d'augmenter les loyers ou redevances maximaux à la relocation (sans effet sur les locataires en place, dont le droit au maintien dans les lieux est garanti). Les plafonds envisagés correspondent à ceux des logements PLAI, PLUS ou PLS.
Ce dispositif n'ouvre pas droit aux avantages fiscaux (TVA réduite, décharge de TFPB) du « seconde vie ». Un décret en précisera les conditions, notamment le gain énergétique attendu.
Titre III — Décentralisation (articles 8 à 10)
Article 8 — Renforcement du statut des autorités organisatrices de l'habitat (AOH)
L'article 8 confère automatiquement le statut d'autorité organisatrice de l'habitat (AOH) aux métropoles et aux communautés urbaines, leur transférant de plein droit les compétences d'instruction, de gestion et d'attribution des aides à la pierre.
Les communautés d'agglomération, communautés de communes dotées d'un PLH exécutoire et les départements peuvent, sur demande, bénéficier du statut par voie de convention de délégation. Le dispositif est étendu aux collectivités d'outre-mer (Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique) et à la collectivité de Corse.
Les AOH voient leurs prérogatives élargies :
- dérogation au loyer de zone des conventions APL (hors PLAI),
- mutualisation des crédits délégués,
- avenant aux conventions APL pour les rénovations importantes,
- autorisation de ventes et démolitions de logements sociaux,
- résiliation anticipée des conventions APL.
Le Sénat a complété cet article en supprimant l'autorisation préalable du représentant de l'État pour toute opération en Vefa inversée.
Article 9 — Délégation aux EPCI de la gestion du contingent préfectoral et des compétences DALO — expérimentation pour les communes
L'article 9 élargit les possibilités de délégation du droit au logement opposable (DALO) à l'ensemble des EPCI compétents en matière de logement qui en font la demande, par convention de six ans.
Il ouvre à titre expérimental aux communes volontaires membres d'un EPCI compétent la possibilité de se voir déléguer la gestion du contingent préfectoral et les compétences DALO, en assumant en contrepartie les responsabilités de relogement de l'État, y compris le paiement des astreintes judiciaires.
L'article simplifie par ailleurs les échanges d'informations entre bailleurs sociaux, GIP-SNE et administration fiscale (principe « dites-le nous une fois »), supprime le comité d'orientation du GIP-SNE, facilite l'accès de l'ANCOLS aux données du SNE, et habilite le Gouvernement à réformer par ordonnance le régime de recours injonction DALO dans un délai de douze mois.
Article 10 — Renforcement des pouvoirs du maire dans l'attribution des logements sociaux
L'article 10 dote le maire de nouveaux leviers dans le processus d'attribution des logements sociaux :
- En amont de la CALEOL : pouvoir de proposition de candidats et de classement de ceux-ci.
- En séance : droit de veto motivé à l'encontre d'un candidat ayant causé des troubles à l'ordre public d'une nature et d'une gravité susceptibles de compromettre la tranquillité des résidents.
- Pour les premières mises en location : création d'une commission de concertation présidée par le maire pour les programmes neufs.
Ces dispositions ne s'appliquent pas aux communes « carencées SRU », sauf si elles ont signé et respectent un contrat de mixité sociale. Le non-respect de ce contrat entraîne la perte des nouveaux pouvoirs.