Au Sénat, le projet de loi Elan fortement amendé

La commission des affaires économiques a adopté de nombreux amendements au projet de loi Elan. Le texte doit être maintenant discuté en séance à compter du 17 juillet.

Voici les principaux amendements adoptés par les sénateurs de la commission des Affaires économiques les 3 et 4 juillet derniers, sous l'autorité de la rapporteure Dominique Estrosi Sassone.
Le texte sera examiné en séance publique à compter du 17 juillet avant la convocation d'une commission mixte paritaire. Le gouvernement souhaiterait que celle-ci puisse se réunir avant les vacances parlementaires d'août mais le Sénat plaide pour attendre début septembre.

Les modifications apportées aux dispositions sur la restructuration du tissu des organismes d’Hlm

Le seuil de regroupement des organismes HLM fixé par le projet de loi Elan à 15 000 logements est abaissé à 10 000 logements gérés.

Les sénateurs ont apporté les précisions suivantes sur le fonctionnement des sociétés anonymes de coordination (SAC), qui constituent l’une des deux formes de « groupe de logement social » reconnu par le projet de loi :

  • la possibilité introduite par les députés pour des SEM non agréées de participer au capital d’une SAC a été supprimée
  • un organisme Hlm  ne pourra pas à la fois appartenir à une SAC et à un groupe capitalistique d’organismes Hlm ou à deux groupes capitalistiques

Des précisions sur les nouvelles compétences reconnues aux organismes d'Hlm

La possibilité pour les organismes d’Hlm d’exercer trois nouvelles compétences mais uniquement par le biais de filiale a été aménagée : le recours aux filiales n’est plus que facultative, ces compétences pouvant être aussi exercées en direct.

De même, l’obligation faite aux organismes d’Hlm de filialiser leur activité de gestion de syndic en cas de dépassement du seuil de 30% de chiffre d’affaires générés par  des copropriétés « privées » a été supprimée.

Les sénateurs sont également supprimé l’amendement adopté par l’Assemblée nationale et légalisant la vente à 100% de programme immobiliers en VEFA aux organismes d’Hlm.

Ils ont autorisé les Coop’HLM et les ESH à mener une opération de revitalisation de centre-ville, possibilité ouverte aux OPH par l’Assemblée nationale.

Les organismes d’Hlm pourront également solliciter l’agrément « organisme de foncier solidaire » pour en exercer les compétences en interne.

La possibilité ouverte par l’Assemblée nationale pour les organismes d’Hlm d’être agréés intermédiaires en opérations de banque est encadrée par les sénateurs et concernera uniquement leurs accédants à la propriété.

Le régime de la vente Hlm

Introduite par les députés, la possibilité pour une organisme d’Hlm de vendre la nue-propriété d’une partie de son patrimoine a été supprimée.

L’avis conforme du maire avant toute mise en vente de patrimoine Hlm sur son territoire a été rétablie.

Enfin, parmi les nombreux autres amendements adoptés sur les sociétés de vente Hlm, il est à retenir qu’un amendement précise qu’en cas de cession, par une société de vente HLM, d’un logement qu’elle a acquis, l’organisme qui en était antérieurement propriétaire assure, en lieu et place de la société de vente, les fonctions de syndic ou, le cas échéant, la mise à disposition de personnel, sauf renoncement ou convention contraire.

Le périmètre des obligations « SRU » élargi à l’accession sociale

Un amendement de la rapporteuse intègre dans les quotas « SRU », à compter du 1er janvier 2019, les logements PSLA à compter de la signature du contrat de location-accession et pendant les dix années suivant la levée d’option. Un amendement complémentaire intègre également les logements en bail réel solidaire (BRS) mais, cette fois-ci, sans limite dans le temps.

Par ailleurs, la commission des Lois avait pour sa part intégré dans le décompte « SRU », les structures de l’hébergement d’urgence des demandeurs d’asile et les centres d’hébergement provisoire destinés aux personnes ayant obtenu le statut de réfugié ou le bénéfice de la protection subsidiaire.

Les CAL pourront suggérer des parcours vers l’accession

Présente dans la version initiale du projet de loi, la possibilité pour les CAL de proposer aux candidats locataires un parcours vers l’accession est précisée lorsqu’elle est amenée à examiner les conditions d’occupation des logements.

Plusieurs amendements assouplissent les règles d’attributions hors QPV introduites par la loi Egalité et Citoyenneté comme le relèvement aux deux premiers quartiles de l’obligation d’attribuer 25 % des logements sociaux hors QPV à des demandeurs ayant des ressources inférieures au premier quartile des demandeurs de logement social. L’obligation de gérer les attributions « en flux » et non plus « en stock » est supprimée.

L'ordonnance sur le droit de la copropriété supprimée

Les sénateurs ont supprimé l’habilitation donnée au gouvernement pour légiférer par ordonnance pour modifier la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ils ont ajouté une nouvelle mission au syndic qui est de mettre en concurrence tous les trois ans les contrats qui se reconduisent annuellement par tacite reconduction, et avant l’arrivée de l’échéance pour les contrats signés pour une période de plus de deux ans.

Par ailleurs, l’obligation de mise en concurrence des syndics tous les trois ans est supprimée.

Les demandes des Coop'HLM

La Fédération avait plaidé auprès des sénateurs pour enrichir le projet de loi sur plusieurs points :

  • la reconnaissance de "l'influence notable" pour la constitution des groupes de logement social a été repoussée par les sénateurs
  • par contre, l'obligation de filialisation des nouvelles activités reconnue par le projet de loi ainsi que celle de l'activité de syndic sous certaines conditions a été supprimée par le Sénat, ainsi que la Fédération l'appelait de ses voeux
  • de même, notre demande de revenir sur l'autorisation de vendre en VEFA à 100% des programmes introduite par l'Assemblée nationale a été entendue puisque cet amendement a été supprimé
  • par contre, notre proposition d'exonérer les logements agréés PSLA du droit de préemption des maires n'a pas été adoptée
  • Deux autres propositions n'ont pas non plus, à ce stade de la discussion, été entendues : le PSLA dans l'ancien et la délégation faite au syndicat des copropriétaires de représenter l'organisme de foncier solidaire auprès des preneurs d'un bail réel solidaire.

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