Le projet de loi de finances pour 2021 définitivement adopté

Le point sur les mesures concernant les Coop'HLM

L'Assemblée nationale a voté définitivement jeudi 17 décembre le projet de loi de finances pour 2021 dont la publication au Journal officiel devrait intervenir avant le 31 décembre, après l'examen du projet par le Conseil constitutionnel.

Ce projet de loi comporte plusieurs dispositions interréssant les coopératives d'Hlm que nous passons en revue.

Prolongation du prêt à taux zéro et du dispositif Pinel

Appelé à s'interrompre fin 2021, le prêt à taux zéro (PTZ) est prorogé jusqu'au 31 décembre 2022. Si les caractéristiques de ce financement dédié à l'accession sociale à la propriété n'est pas modifié en 2021, il est prévu qu'en 2022 soient pris en compte "les revenus de l'année" pour l'éligibilité des emprunteurs, sans que le mécanisme retenu ne soit encore arrêté. La Fédération sera vigilante sur ce point car les modalités de prise en compte des revenus en PTZ servent aussi de référence pour les plafonds PSLA et BRS.

La ministre chargée du Logement a annoncé que la concertation, ouverte en septembre, se poursuivrait début 2021 sur une modification du PTZ. La Fédération a rappelé par un communiqué de presse sa position sur ce sujet.

La loi de finances prolonge jusqu'au 31 décembre 2024 le dispositif d'incitation à l'investissement locatif "Pinel" en procédant à quelques ajustements : identique en 2021 et 2022, le la réduction d’impôt diminue progressivement en 2023 et 2024. La volonté du Gouvernement est de remplacer l’offre généré par ce dispositif par un parc locatif intermédiaire géré par des acteurs institutionnels.

Exonération de plus-value en cas de cession foncière

Le Gouvernement a fait adopter un amendement réécrivant le régime d’exonération de plus-value dont bénéficient les particuliers lorsqu’ils cèdent un terrain à un organisme d’Hlm.

le nouveau texte, amendé pour y inclure les dispositifs encadrés d'accession sociale à la propriété, conditionne l’exonération à un engagement de construire des logements locatifs sociaux, des logements PSLA et/ou des logements en BRS  (exonération proportionnelle à la surface de logements sociaux que l’acquéreur s’engage à construire). L’engagement doit être rempli dans les 10 ans (au lieu de 4 ans pour les opérateurs privés). En outre, si l’engagement porte sur plus de 80% de la surface du terrain acquis par l’organisme, l’exonération est totale.

Les organismes de foncier solidaire peuvent bénéficier de ce dispositif dans les mêmes conditions que les opérateurs privés.

Bail réel solidaire

Sur l'initiative de la Fédération des Coop'HLM et de l'Union sociale pour l'habitat, la loi de finances intègre plusieurs dispositions concerant les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire :

  • la loi étend l’application du taux réduit de la TVA à l’ensemble des livraisons d’immeubles réalisées en vue de la conclusion d’un bail réel solidaire, ainsi qu’à certaines opérations situées en amont. Le taux réduit de 5,5 % de la TVA s’appliquait uniquement à la livraison de terrains à bâtir ou de logements neufs, ainsi qu’à la cession de droits réels immobiliers lorsque le bail est pris auprès d’un opérateur intermédiaire. La loi étend l’application du taux réduit de la TVA à l’ensemble des opérations de livraisons et cessions de logements, objets d’un bail réel et solidaire, ainsi qu’aux travaux d’aménagement portant sur les terrains à bâtir acquis par un organisme de foncier solidaire et aux travaux de construction et de rénovation de ces logements afin de compléter le dispositif actuel. La loi introduit aussi le principe de rappel de taxe à la charge de l’OFS si les conditions d’occupation en BRS ne sont pas ou plus respectées.
  • La loi autorise les communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de moduler, par délibération, le taux de l’abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) entre 30 % et 100 %.

D'autres propositions d'amendements n'ont pas été retenus à l'issue du parcours législatif de ce texte. Cela concerne : 

  • l'exonération d'impôt sur les sociétés et de CET des organismes de foncier solidaire
  • la possibilité pour les départements et régions d'apporter leur garantie aux emprunts contractés par les OFS. Auditionnée par la commission des Affaires économiques du Sénat, Emmanuelle Wargon s'est engagée à porter cette mesure dans la prochaine loi "4D" qui devrait être discutée par le Parlement au printemps 2021.
TVA sur la construction de logements locatifs sociaux

Le délai de paiement de la TVA due par les bailleurs sociaux au titre de la construction de logements locatifs sociaux qu’ils réalisent est porté à 6 mois, contre 3 mois jusqu'à présent.

TVA intragroupes

La loi de finances met en place un nouveau régime de groupe TVA afin de se conformer à la "directive TVA" de 2016. Le bénéfice de ce régime de groupe est étendu aux sociétés de coordination mentionnées à l’article L. 423-1-2 du CCH et aux groupes d'organismes de logement social prévus à l'article L.423-1-1 du CCH. Ces entités sont considérées comme liées sur le plan financier et sont ajoutées à la liste des établissements pouvant déroger à la règle des 50 % de droits de vote ou du capital définie par la loi de finances, pour les considérer comme liées financièrement.

Crédit d'impôt pour abandon de loyer au profit des entreprises locataires impactées par la crise sanitaire

La loi introduit un mécanisme de crédit d'impôt (imputable sur l'impôts sur les sociétés ou l'impôts sur le revenu) au profit des bailleurs (y compris les bailleurs sociaux) qui acceptent de consentir des abandons de loyer à certaines entreprises locataires. Sont visés les abandons de loyers hors taxes et hors accessoires, échus au titre du mois de novembre 2020 et consentis au plus tard le 31 décembre 2021.

Le détail de cette mesure est présentée dans un flash de l'Union sociale pour l'habitat.

Fiscalité des cessions en Opération de revitalisation du territoire (ORT)

Pour renforcer l’attractivité des ORT et des GOU, le projet de loi de finances prévoit l’instauration d’un abattement exceptionnel applicable sur les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés, pour tout ou partie de leur surface, dans le périmètre d’une GOU ou dans celui d’une ORT. Cet abattement exceptionnel s’applique aux cessions précédées d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 et réitérée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Le cessionnaire doit s’engager à démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Le taux de droit commun de cet abattement est fixé à 70 % et sera porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires.