Contre la suppression du PTZ, pour l'accession sociale à la propriété partout !

Le Gouvernement a annoncé lors de la conclusion du "CNR Logement" sa volonté de supprimer en 2024 le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’acquisition d’un logement neuf dans les communes classées « B2 » et « C » et de le limiter à la seule acquisition d’un appartement dans les autres communes.

Le prêt à taux zéro a un rôle essentiel dans le financement des ménages à revenus modestes : il vient conforter l’apport personnel de ces ménages et alléger la charge d’emprunt avec un impact à la baisse sur le montant de la mensualité d’emprunt à assumer. Ce rôle se trouve renforcé dans le contexte de hausse des taux d’intérêt que nous connaissons actuellement et qui réduit la capacité à emprunter des ménages.

En 2022, la très grande majorité des acquéreurs des Coop'HLM ont pu devenir propriétaires grâce au prêt à taux zéro. Le supprimer, c’est obliger nos futurs clients à renoncer à ce qui est bien souvent le projet d’une vie et les amener à devoir rester dans leur logement ou, pour les plus aisés d’entre-eux, à se reporter sur l’acquisition d’un logement de moindre qualité avec une localisation moins adaptée à leurs souhaits.

Nous demandons :

• Le maintien du prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire, en individuel comme en collectif pour l’ensemble des logements neufs et à minima dès lors qu’il concerne un dispositif d’accession sociale à la propriété (PSLA, BRS, ANRU/QPV)
• Quelle que soit la position du Gouvernement sur cette proposition, il est indispensable qu’une clause de sauvegarde soit introduite au projet de loi de finances pour 2024 prévoyant sur une période limitée dans le temps (24 mois) l’éligibilité au prêt à taux zéro pour toute personne ayant signé un contrat de location-accession avant le 31 décembre 2023.

Le resserrement du prêt à taux zéro à compter du 1er janvier 2024 : une chute annoncée de l’accession sociale à la propriété et de la mobilité des locataires

En conclusion du « CNR Logement » du lundi 5 juin 2023, la Première ministre a annoncé une prolongation du prêt à taux zéro jusqu’en 2027 et son « recentrage »: à compter du 1er janvier 2024, il ne concernera plus dans le logement neuf que le financement d’acquisitions de logements uniquement collectifs et obligatoirement situées en zones A ou B1. 
 
Seraient donc exclues : 

• Toutes les acquisitions d’un logement neuf situé en zone B2 ou C,
• Les acquisitions de maisons neuves en A et B1, y compris celles faisant l’objet d’un permis groupé (maisons en bande, maisons groupées, etc.).

Mis en place en octobre 1995 pour soutenir l’accès à la propriété des primo-accédants à revenus modestes, le prêt à taux zéro a depuis été régulièrement renouvelé et a pu ainsi bénéficier à plus de 3,6 millions de ménages. Cette longévité en fait un dispositif particulièrement bien maîtrisé par tous les acteurs du logement : ménages, banques, opérateurs.

Le prêt à taux zéro a un rôle essentiel dans le financement des ménages à revenus modestes : il vient conforter l’apport personnel de ces ménages et alléger la charge d’emprunt avec un impact à la baisse sur le montant de la mensualité d’emprunt à assumer. Ce rôle se trouve renforcé dans un contexte de hausse des taux d’intérêt qui réduit la capacité à emprunter des ménages.

Alors que la conjoncture renforce l’utilité du prêt à taux zéro, le Gouvernement fait le choix d’en réduire drastiquement le nombre de bénéficiaires.

En 2022, 50 214 PTZ ont été accordés dans le neuf. En 2024 et avec les nouveaux critères annoncés, ils ne seront plus que 16 164, soit une réduction des deux tiers des bénéficiaires.

Cette diminution brutale du nombre de prêts à taux zéro semble en fait principalement dictée par des considérations budgétaires puisque l’enveloppe annuelle de 1,4 Mds d’euros consacré au PTZ devrait passer à 600 millions d’euros en 2024.

Le coût du PTZ pour l’Etat correspond à la rémunération de l’établissement bancaire, sous la forme d’un crédit d’impôt compensant l’absence de perception d’intérêt et imputé sur l’impôt dû sur cinq ans. Le coût unitaire est de l’ordre de 22 000 euros par PTZ. Ce coût génère des recettes fiscales directes : TVA et taxes locales en couvrent largement le coût budgétaire. Le PTZ a enfin des retombés sur l’économie locale (artisans et entreprises du bâtiment notamment) qui génèrent aussi des recettes fiscales.

Pour les ménages à revenus modestes, le prêt à taux zéro est indispensable pour leur permettre d’accéder au crédit immobilier en contribuant à faire baisser leur taux d’effort.

Alors que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose depuis 2020 aux banques de ne pas délivrer de prêts de plus de 25 ans et de respecter un taux d’effort maximum de 35%, la hausse des taux vient exclure un nombre croissant de ménages de l’accès au crédit.

Dans le même temps, la part des ménages à revenus modestes et très modestes n’a cessé de diminuer : alors que sur longue période les ménages des 1er, 2ème et 3ème déciles représentaient 17% des accédants à la propriété, leur nombre chute de manière continue depuis 2017 et les premières mesures d’économies sur le PTZ .

Supprimer le prêt à taux zéro revient à empêcher des ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété d’un logement neuf et donc a pour conséquence de les maintenir dans leur logement actuel, contribuant à limiter l’offre de logements disponibles avec un impact sur la hausse des loyers et prix du fait de la raréfaction de l’offre.

Supprimer le prêt à taux zéro dans les communes B2 et C constitue une rupture d’égalité entre citoyens

Les communes classées B2 et C représentent 93% des communes. Dans ces communes, la simple rénovation des logements existants est insuffisante à couvrir les besoins : ces logements sont parfois inadaptés aux modes de vie actuelles, n’ont pas la localisation attendue ou nécessitent des travaux trop importants. Pour s’en convaincre, il suffit de constater la faiblesse des PTZ distribués sous condition de travaux sur ces territoires : 10 988 ménages en ont bénéficié en 2022, soit 17% des PTZ distribués et 29% de ceux distribués sur les territoires B2 et C, des chiffres stables sur longue durée.

Les besoins de logements neufs en zones B2 et C persistent pour répondre à la croissance démographique, aux besoins de décohabitation et pour accompagner le développement économique de ces territoires, et ce alors même que les revenus moyens des habitants sont inférieurs à ceux observés dans les zones plus tendues.

35% de l’encours de production en accession sociale des organismes d’Hlm concernent des opérations en zones B2 et C . Il s’agit majoritairement de logements en PSLA (prêt social location-accession) mais également en VEFA réglementée et plus marginalement en bail réel solidaire. 88% des acquéreurs de ces zones sont éligibles au prêt à taux zéro.

Limiter le PTZ aux logements collectifs en zones A et B1 pour des motifs écologiques est un non-sens

En interdisant le financement de maisons situées en zones A et B1 par un prêt à taux zéro, le Gouvernement estime être cohérent avec sa stratégie de verdissement de la dépense publique et de sobriété foncière. Il s’agit de notre point de vue d’une erreur d’analyse.

D’une part, il serait présomptueux de penser que le mode de financement impacte à lui seul le type de constructions. Il existe un précédent : la baisse de la quotité de PTZ instauré en 2018 pour le financement d’une acquisition dans le neuf en zones B2 et C selon les mêmes motifs écologiques n’a eu pour seule conséquence qu’un éloignement des ménages des centres agglomérés, à la recherche de foncier plus abordable. Cette mesure a donc, en incitant au « mitage » plutôt qu’à l’urbanisation organisée, eu l’effet contraire à celui recherché.

Par ailleurs, les formes urbaines se définissent avant tout par l’analyse des tissus existants et par les outils de planification adoptés démocratiquement au niveau local. Dans un certain nombre de contextes urbains, y compris en zone dense, la seule forme acceptable est la maison, qui peut être traitée de manière adaptée et avec des densités proches voir supérieures de celles observées pour des immeubles collectifs (voir des exemples en annexe 1 et 2).

Par cette mesure, le Gouvernement n’empêchera aucunement le développement d’opérations immobilières sous forme de maisons denses mais en exclura les ménages à revenus modestes.

Le « recentrage » du PTZ va impacter la diversification de l’habitat dans les quartiers de la politique de la ville et l’accompagnement vers l’accession de leurs populations

Le programme national de renouvellement urbain, dans sa première mouture de 2044 comme dans celui mis en œuvre depuis 2014, s’est fixé pour objectif de favoriser la diversification de l’habitat dans les quartiers d’habitat social. Précisée par le Règlement général de l’Agence, cette diversification doit se traduire notamment par une évolution des statuts d’occupation des logements et des typologies des bâtiments et des logements.

Pour cette raison, 25% des logements produits en accession sociale à la propriété sur les territoires ANRU/SPV sont des logements individuels denses . Définis avec les partenaires locaux et en cohérence avec l’esprit du projet de renouvellement urbains, les publics cibles de ces opérations d’accession sont dans la quasi-totalité des cas des primo-accédants (93% des opérations), qu’ils habitent déjà le quartier (74%) ou dans les environs (76%). Ces primo-accédants sont issus du parc social (50%) ou  du parc privé (40%). 56% d’entre-eux ont des revenus inférieurs à 2 Smic, cette proportion étant de 61%hors Ile-de-France.

Le resserrement du PTZ et l’impossibilité de le mobiliser pour l’acquisition d’une maison, même si celle-ci s’inscrit dans un schéma densité équivalent à un immeuble collectif, vient en opposition avec la stratégie de l’ANRU et des acteurs locaux de tenir compte des contextes urbains pour répondre de la manière la plus adaptées à l’exigence d’évolution des typologies des bâtiments. 

Dès à présent, plusieurs opérateurs se préparent à renoncer à leur implication dans le NPNRU en l’absence de PTZ pour solvabiliser leur cible d’acquéreurs qui, majoritairement, sont issus des mêmes territoires et ont des revenus limités.

43% de la production des organismes d’Hlm est située en zones B2 et C ou concerne des « maisons » en zones A et B1 et est donc directement impactée par les annonces du Gouvernement. Cela signifie que près de la moitié de la production des organismes d’Hlm ne serait plus éligible à un financement en prêt à taux zéro.

Ce financement est pourtant essentiel : la dernière enquête de l’USH sur le profil des acquéreurs, qui portait sur la période 2017 à 2019, indique que la part des primo-accédants représentait entre 87% (régions) et 89% (IDF) des acquéreurs des organismes d’Hlm et jusqu’à 94% pour les acquéreurs d’un PSLA en région. 90% de ces primo accédants ont bénéficié d’un PTZ pour cofinancer leur acquisition, sans différences notable entre les régions .

Ces primo-accédants étaient locataires du parc social ou privé : en remettant en cause leur projet d’accession à la propriété, la suppression du prêt à taux zéro va maintenir la pénurie de logements disponibles et donc peser sur les loyers et accentuer les difficultés d’accès au logement.

En l’état, les annonces du Gouvernement ont pour conséquence pour les organismes d’Hlm de priver 88% de leurs acquéreurs d’un logement en zones B2 et C ou d’un logement individuel en zones A et B1 du prêt à taux zéro.

La baisse de la production des organismes d’Hlm constatée en zones B2 et C du fait de l’inadéquation des plafonds de prix au regard de la hausse des prix de revient depuis 2021 va se trouver accélérée par la décision du Gouvernement sans qu’elle soit compensée par une hausse de la production sur les autres territoires. Il faut donc s’attendre à une baisse globale de la production des organismes d’Hlm en accession sociale à la propriété et donc à un affaiblissement de leur contribution aux parcours résidentiels de leurs locataires.

Une seule solution : rétablir le prêt à taux zéro

Au regard de ces éléments et des enjeux sur le parcours résidentiel des locataires, la seule solution est de prolonger jusqu’en 2027 le prêt à taux zéro en conservant ses caractéristiques actuelles..

Une alternative : préserver le prêt à taux zéro pour les dispositifs publics d’accession sociale sécurisée à la propriété

Les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d’encouragement à la propriété qui permettent de bénéficier d’une TVA à taux réduit : le prêt social location-accession (PSLA), le bail réel solidaire (BRS) et l’accession en territoire ANRU/QPV.

Ces dispositifs se caractérisent par leur encadrement : l’accès à ces logements est conditionné au respect de plafonds de revenus, le prix des logements neufs est plafonné, l’occupation est obligatoirement à titre de résidence principale. Ils s’inscrivent dans des politiques locales de l’habitat et s’adressent très majoritairement à des ménages locataires du parc social ou privé.

Pour maintenir le parcours résidentiel de ces ménages tout en s’assurant de la finalité sociale des logements qu’ils acquièrent, le bénéfice du prêt à taux zéro avec ses caractéristiques actuelles pourrait être réservé aux personnes accédant à la propriété au moyen d’un PSLA, d’un BRS ou d’une accession en ANRU/QPV. 

Cela concerne un volume annuel de 8 000 ménages, soit un coût de 176 millions d'euros alors que la suppression du Pinel fait économiser  à l'Etat 1,5 milliards d'euros.

Une préoccupation majeure : préserver la capacité des ménages en PSLA à lever leur option d’achat

Suites aux annonces du Gouvernement, la préoccupation des organismes d’Hlm s’est portée sur le sort des ménages ayant déjà conclu un contrat de location-accession et qui ne seraient pas en mesure de lever leur option d’achat avant l’échéance du 31 décembre 2023. Une très grande majorité d’entre-eux se trouveront en situation de devoir renoncer à leur acquisition du fait de la disparition du prêt à taux zéro. Ce stock est évalué à 3 656 ménages à date. 

Quelle que soit la position du Gouvernement sur nos propositions, il est indispensable qu’une clause de sauvegarde soit introduite au projet de loi de finances pour 2024 prévoyant sur une période limitée dans le temps (24 mois) l’éligibilité au prêt à taux zéro pour toute personne ayant signé un contrat de location-accession avant le 31 décembre 2023.
 

Télécharger le manifeste des Coop'HLM