Les mesures du PLF 2024 intéressant les Coop'HLM

Le Journal officiel du 30 décembre 2023 a publié la loi de finances pour 2024 après son examen par le Conseil constitutionnel.

Nous passons en revue les dispositions pouvant concerner les coopératives d'Hlm et leurs coopérateurs.

Exonération de plus-value en cas de cession d'un foncier à un organisme d'Hlm ou à un OFS

Le PLF prolonge jusqu'à fin 2025 le régime d'exonération d’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers qui cèdent un bien immobilier destiné au logement social (art. 150 U, II, 7° du CGI). Cette exonération est proportionnelle à la surface destinée au logement social et de 100% si l’acquéreur est un organisme d'Hlm ou un OFS et que la surface destinée à être affectée au logement sociale est supérieure à 80%.

Le régime d'exonération est étendu aux cessions destinées à la construction de logements intermédiaires mais uniquement en zones tendues et sous réserve de "mixité" si l’immeuble est situé dans une commune carencée. Par ailleurs, une nouvelle condition, relative à la construction projetée, est introduite : l’immeuble construit par l’acquéreur devra être un bâtiment d’habitation collectif dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé

Parallèlement, cet article crée un nouveau régime d’abattement sur les plus-values immobilières des particuliers qui cèdent un bien immobilier destiné au logement : 

• Uniquement en zones tendues ou zones spécifiques (OIN, GOU, ZRT)
• Abattement forfaitaire de 60% ou 75% quel que soit le type de logements que l’acquéreur s’engage à construire, sous réserve qu’il s’agisse d’un bâtiment d’habitation collectif dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé
• Toutefois, l’abattement est porté à 85% si l’acquéreur s’engage à réaliser au moins 50% de logements sociaux ou intermédiaires (avec condition de mixité si commune carencée)

Dans les 2 régimes, les logements sociaux visés sont les logements locatifs conventionnés à l’APL, les logements PSLA et BRS.

Prorogation des taux réduits d’impôt sur les sociétés applicable aux plus‑values de cessions visant la transformation des biens en locaux à usage d’habitation 

Afin d’encourager la construction de logements en zones tendues, l’article 210 F du code général des impôts prévoit que les plus-values nettes de cessions de locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel ou d’un terrain à bâtir dégagées par une personne morale soumise l’impôt sur les sociétés sont imposées au taux réduit de 19 %.

Pour bénéficier de ce taux, la cession doit être réalisée au profit d’une personne morale s’engageant à transformer le local acquis en local à usage d’habitation ou à construire un tel local sur le terrain à bâtir, dans un délai de quatre ans.

Le PLF prévoit de proroger l’application de l’avantage fiscal aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026 si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard deux ans après la date de la promesse.

Recentrage du prêt à taux zéro

Les mesures de "recentrage" annoncées par la Première ministre en clôture du CNR Logement sont maintenues : le prêt à taux zéro dans le neuf est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 uniquement pour l'acquisition d'un logement dans un bâtiment d'habitation collectif situé dans une commune classée A ou B1. Par "bâtiment d'habitation collectif", il faut comprendre un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés (6° de l'article L.111-1 du CCH).

Par dérogation l'acquisition d'un logement neuf en PSLA ou en BRS ainsi que les acquisitions en TVA à taux réduit en QPQ et Anru ne sont pas concernés par ce recentrage : il est donc possible de continuer à bénéficier d'un prêt à taux zéro sur l'ensemble des communes et pour tout type de logement neuf jusqu'à fin 2027.

Le prêt à taux zéro en vente Hlm est maintenu en l'état mais avec un doublement de sa quotité (20%), de même que le PTZ dans l'ancien avec une quotité de travaux avec, dans ce dernier cas, l'exclusion de l'assiette des travaux pris en compte l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles.
Le Gouvernement a complété le PLF en prévoyant : 

• une révision des plafonds de revenus, notamment des deux premières tranches de revenus
• l'augmentation, pour les ménages de la première tranche, de la quotité finançable en PTZ (50% au lieu de 40%)
• la création d'une 4ème tranche de revenus pour rendre éligible des ménages à revenus moyens, mais avec une quotité finançable plafonnée à 20%
• cela revalorisation des coefficients familiaux et un réaménagement des différés d'amortissement en vigueur

Ces mesures ne pourraient rentrer en vigueur qu'à la fin du premier trimestre 2024 pour permettre la sortie des textes règlementaires d'application et l'adaptation des systèmes informatiques des établissements bancaires.

Extension du périmètre du taux réduit de TVA applicable au logement intermédiaire

La loi de finances pour 2024 étend le périmètre du taux réduit de TVA de 10 % applicable au logement intermédiaire institutionnel aux territoires faisant l’objet d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU) comportant la transformation d’une zone d’activité économique (ZAE), des opérations programmes d’amélioration de l’habitat (OPAH) ou des opérations de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD), aux logements résultant d’opérations d’acquisition-amélioration conduisant à une amélioration de la performance énergétique et aux travaux d’amélioration conduits dans le cadre de ces opérations d’acquisition-amélioration.

La loi de finances étend également le régime fiscal du logement locatif intermédiaire aux logements appartenant à une résidence-service gérée.

Adaptation du cadre fiscal des des opérations "seconde vie"

La loi de finances prévoit l’application de la TVA au taux réduit de 5,5 % pour les travaux lourds d’amélioration de la qualité énergétique des logements sociaux achevés depuis au moins quarante ans, dans le cadre du dispositif « Seconde vie » promu par le Mouvement Hlm. Ces logements doivent faire l’objet de travaux permettant à la fois une amélioration de la performance énergétique et environnementale et le respect des normes d’accessibilité, de qualité sanitaire et de sécurité.

La loi étend l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 ans (actuellement applicable aux constructions neuves de logements sociaux) aux mêmes logements sociaux ayant fait l’objet d’une opération unique de travaux de rénovation lourde. Sont concernés les logements locatifs sociaux achevés depuis au moins 40 ans à la date de dépôt de la demande d’agrément des travaux de rénovation lourde, qui ont bénéficié d’un prêt réglementé, ou d’une convention à l’aide personnalisée au logement depuis au moins 40 ans et qui ont, avant les travaux de rénovation lourde, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G.

Prorogation du dispositif dit « Denormandie » de réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire dans l’ancien avec réhabilitation

le dispositif « Denormandie » est prolongé jusqu'à fin 2024. Ce dispositif étend les avantages de la réduction d’impôt « Pinel » aux investissements locatifs dans l’ancien qui font l’objet de travaux d’amélioration.

Prorogation et modification de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

La loi de finances proroge jusqu’au 31 décembre 2028 ([364]) le dispositif d’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Il généralise la possibilité pour les sociétés de tiers-financement de distribuer ce produit et porte le plafond des avances remboursables pouvant être émises à 50 000 euros lorsque l’éco-PTZ est couplé à l’octroi de MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Sérénité. Il permet de surcroît aux syndicats de copropriété de coupler l’éco-PTZ avec le bénéfice de MaPrimeRénov’ « Copropriétés ». Dans ce cadre, le plafond des avances remboursables est porté à 50 000 euros et les conditions d’octroi de ces dernières sont assouplies.

Afin de faciliter le recours à l’éco-PTZ, La loi de finances prévoit par ailleurs que l’assemblée générale de copropriétaires peut directement voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat de copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. 

Exonération de TFPB en cas de travaux de rénovation énergétique

La loi de finances pour 2024 modifie la rédaction de l'article 1383-0 B du GCI qui permet aux communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre d'exonérer de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à concurrence d’un taux compris entre 50 % et 100 %, les logements achevés depuis plus de dix ans qui ont fait l’objet de certaines dépenses de rénovation énergétique ainsi que les constructions de logements neufs satisfaisant à certains critères de performance énergétique et environnementale.

 

Accéder au dossier législatif sur le site de l'Assemblée nationale

Découvrir l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement