PLF 2026 : les dispositions adoptées par le Sénat

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Vendredi 5 décembre, le Sénat a examiné les crédits de la mission "Cohésion des territoires". A cette occasion, les débats ont porté sur le montant de la réduction de loyer de solidarité (RLS) pour 2026.

Un amendement du Gouvernement abaissant à 1,1 Mds d'euros la RLS pour 2026 (contre 1,3 Mds d'euros) a été sous-amendé par plusieurs groupes parlementaires et la commission des finances pour être réduit à 900 ME, tenant compte du vote, en première partie, de la contribution des organismes d'Hlm au financement du FNAP par un relèvement de leur contribution à 275 ME contre 75 ME en 2025.

En complément, Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a annoncé une renforcement des financements destinés à la réhabilitation du parc social par un doublement de l'enveloppe de CEE disponibles pour les bailleurs sociaux en 2026, soit 400 ME.

Enfin, une enveloppe de 116 ME pour le financement de l'ANRU en 2026 a été votée ainsi que le report d'un an de la date limite des engagements de l'Agence.

Lors des débats portant sur la première partie (recettes) adoptée le jeudi 4 décembre, les sénateurs avaient retenu les mesures suivantes.

Concernant l'accession à la propriété : 

• Le bénéfice du PTZ aux preneurs successifs d’un logement faisant l’objet d’un BRS
• Le relèvement des plafonds de revenus des logements BRS au niveau du logement intermédiaire. L'Union sociale pour l'habitat et Foncier Solidaire France s'étaient élevés contre cette disposition de nature à fragiliser l'ensemble de la production en BRS.
• La prorogation jusqu'au 31 décembre 2027 du régime d’exonération des plus-values des particuliers en cas de vente destinée au logement social
• La réforme du régime des plus-values de cessions immobilières par la réduction à 9% du taux réel d'imposition et la suppression du régime d’abattement fiscal actuel qui dépend de la durée de détention
• L'application des plafonds  de revenus PSLA et le zonage correspondant pour l'éligibilité à la TVA à taux réduit dans les quartiers de la politique de la ville à compter du 1er janvier 2026

L'amendement de relèvement des plafonds d'opérations pris en compte dans le calcul du prêt à taux zéro (PTZ), adopté par l'Assemblée nationale, a été retiré, à la demande du Gouvernement et de la  commission, en raison de son coût estimé (300 ME).

Concernant les bailleurs sociaux : 

• La prolongation à fin 2028 de l'exonération de taxe foncière pendant 25 ans dont bénéficient les organismes d'Hlm depuis 2014 et qui devait s'interrompre fin 2026, contre l'avis du Gouvernement
• La participation des bailleurs sociaux au financement du Fnap, via la cotisation versée à la CGLLS, est ramenée à 275 M€ en 2026, contre 375 M€ prévus en LFI et 75 M€ en 2025. 

Lors de l'examen de la seconde partie du PLF le 5 décembre, il est attendu une discussion autour de la baisse de la réduction de loyer de solidarité (RLS) dont le montant reste en débat mais qui pourrait être ramené à 800 ME contre 1 100 ME en 2025.

Les autres mesures adoptées :

• le Sénat a adopté le "statut du bailleur privé" dans une rédaction différente de celle de l'Assemblée nationale, limitant l'obligation de location à 9 ans avec un taux d'amortissement à 3% pour le cas général, sur 80  % du prix d’acquisition du bien neuf, couplé à un bonus d’amortissement jusqu’à 1,5  % pour les loyers abordables, afin d’encourager l’offre à loyers modérés. Ce nouveau régime s’appliquerait aux logements acquis ou faisant l’objet d’un contrat préliminaire de réservation entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Il prévoit également un dispositif incitatif pour encourager la rénovation du parc locatif privé.

La première partie du PLF (recettes) rejetée

Le vendredi 21 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet de loi de finances pour 2026. Auparavant, les députés avaient adopté les dispositions suivantes (qui ne figurent donc pas dans le texte examiné par le Sénat) : 

• Le relèvement des montants maximal d'opérations prévus par le CCH pour le calcul du prêt à taux zéro (PTZ), à un minimum de 99 000 euros et un maximum de 195 000 euros. Le montant du PTZ est en effet égal au produit d’une quotité appliquée au montant de l’opération, apprécié dans la limite d’un plafond. Cette quotité de prêt (hors vente du parc social à ses occupants) est fonction du type d’opération et de sa localisation. 
• Le bénéfice du PTZ aux preneurs successifs d’un logement faisant l’objet d’un BRS
• La prorogation jusqu'au 31 décembre 2027 du régime d’exonération des plus-values des particuliers en cas de vente destinée au logement social 
• le report au 30 juin 2027 de l'extinction du régime d'exonération des donations familiales de DMTO pour l'achat d’une résidence principale neuve dans la limite de 100 000 euros par donateur. Ce dispositif serait élargi aux travaux de rénovation énergétique
• l'Assemblée nationale a adopté le statut du bailleur privé avec des règles fortement modifiées par rapport au projet soumis par le Gouvernement, notamment par l'introduction de plafonds de revenus pour les locataires, l'allongement à 12 ans de l'engagement de location et trois taux d'amortissements, selon le niveau de loyer pratiqué. Ce statut concernera les logements neufs acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 ainsi que les logements anciens. Le texte issu des débats de l'Assemblée nationale peut être consulté ici.
• Les députés ont adopté, à trois voix de majorité, le relèvement des plafonds de revenus des logements BRS au niveau du logement intermédiaire. L'Union sociale pour l'habitat et Foncier Solidaire France s'étaient élevés contre cette disposition de nature à fragiliser l'ensemble de la production en BRS.

Lors des débats à l'Assemblée nationale, le Gouvernement a été interpellé par plusieurs parlementaires sur l'appui qu'il serait prêt à apporter au secteur du logement social, en particulier sur la RLS, dont le montant a été réduit de 600 ME par la commission des finances, et le financement du FNAP.

A ces interpellations, Amélie de Montchalin, ministre chargée du budget, a apporté des précisions sur l'état d'esprit du Gouvernement :

• En ce qui concerne un effort budgétaire en direction du logement, la ministre a suggéré de rétablir le taux réduit de TVA à l'ensemble du logement social dès lors que les organismes d'Hlm renonceraient à l'exonération d'impôt sur les sociétés dont ils bénéficient : " Le gouvernement est prêt à réduire la TVA des bailleurs sociaux en échange de la fin d’exonération d’impôt sur les sociétés, pour encourager ceux qui rénovent, construisent et investissent plutôt que ceux qui thésaurisent. J’ai compris que cette proposition, soutenue par M. Labaronne, n’intéressait pas à ce stade la représentation nationale ; mais je garde cette option pour les débats à venir dans le cadre de la navette et de la nouvelle lecture."
• Rappelant l'impact de la baisse du taux du livret A, la ministre a également indiqué les pistes de discussions à venir : " par rapport à la copie initiale, on va sans aucun doute baisser le montant de la RLS. Oui, on soutiendra bien sûr le Fnap, puisque ce sont les bailleurs qui paient les bailleurs –⁠ ceux qui investissent moins doivent soutenir ceux qui investissent plus. Oui, on veut avancer en matière de rénovation."  Elle a cependant lié l'effort que pourrait accepter le Gouvernement au vote du statut du bailleur privé et à la poursuite du débat budgétaire.

Une mesure complémentaire adoptée dans le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2026

Lors de l'examen en séance plénière du PLFSS pour 2026, Lionel Causse, député des Landes, a défendu et fait adopter un amendement qui ouvre la possibilité pour les entreprises assujetties à la PEEC de prendre en charge tout ou partie des intérêts du crédit immobilier contracté par un salarié qui acquiert ou fait construire sa résidence principale, à condition que ce salarié n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant celle au cours de laquelle ce crédit est contracté. Cette prise en charge prendrait la forme d'un versement mensuel correspondant aux charges d'intérêt supportées par le salarié.

Cet article 9bis a été supprimé lors de l'examen du texte par le Sénat, au motif que cela "viendrait créer une nouvelle niche sociale et affecterait ainsi, même modestement, l'objectif global de retour à l'équilibre des comptes de la sécurité sociale. De plus, il créerait une distorsion entre les entreprises car le dispositif ne concerne que les entreprises de plus de 50 salariés."

L'Assemblée nationale a repoussé, mercredi 3 novembre, plusieurs amendements de rétablissement de cette disposition.