Circulaire du 16 novembre 2020 relative au PSLA et au PTZ

Un décret et un arrêté du 12 novembre 2020 précisant la règlementation applicable au PSLA et rendant effectif l’élargissement du PSLA à l'ancien ont été publiés.

Objet : PSLA et PTZ

 

Madame la Directrice Générale, Monsieur le Directeur Général,

 

Un décret et un arrêté du 12 novembre 2020 précisant la règlementation applicable au prêt social location-accession (PSLA) d’une part et rendant effectif l’élargissement du PSLA à l’acquisition-amélioration de logements existants d’autre part ont été publiés ce samedi au Journal officiel. Ils reprennent certaines des demandes anciennes de notre Fédération.

La règlementation du PSLA est précisée sur les points suivants.

Tout d’abord, le décret apporte deux clarifications bienvenues :

  • les opérations assimilées à la construction de logements neufs au sens de la TVA, ainsi que les opérations d'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation sont désormais clairement éligibles au PSLA ;
  • en cas de non-levée de l’option d’achat ou de résiliation du contrat de location-accession avant l’expiration du délai prévu pour lever l’option d’achat, les dispositions de la convention PSLA sont applicables au logement concerné qui peut faire l’objet d’un nouveau contrat de location-accession. Cette précision évite la pratique des avenants à la convention en cas de changement d’occupant du logement.

La durée de la phase dite « locative » est désormais encadrée : les contrats de location-accession ne pourront prévoir de levée d’option d’achat par anticipation inférieure à 6 mois à compter de la date d’entrée dans les lieux.

Le décret prévoit aussi l’éligibilité au prêt à taux zéro des secundo-occupants d'un logement faisant l'objet d'un PSLA à la double condition que le premier occupant ait quitté le logement moins de 6 mois après être entré dans les lieux et que le bien ait moins de 5 ans à la date d’entrée dans les lieux du second occupant. A cet effet, l’opérateur fournira à ce secundo-occupant une attestation spécifique.

L’inscription du principe de l’éligibilité des secundo-occupants au prêt à taux zéro constitue une réponse attendue depuis plusieurs années par notre Fédération et plus largement par l’ensemble des opérateurs mettant en œuvre le PSLA. L’encadrement proposé pourrait cependant en réduire la portée.

Les services instructeurs sont invités à demander aux opérateurs autres qu’Hlm demandant un agrément PSLA la preuve par tout moyen de leur capacité à mettre en œuvre la garantie de relogement prévu par les textes. Nous vous rappelons qu’il ne rentre pas dans l’objet social d’un organisme d’Hlm d’assurer les garanties de rachat et de relogement en lieu et place d’un opérateur qui ne serait pas lui-même organisme d’Hlm.

Les conditions de mise en œuvre de la sécurisation Hlm sont précisées sur les points suivants :

  • la garantie de rachat peut être mise en œuvre, en cas de décès de de l'emprunteur ou du co-emprunteur, par ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès
  • la notion est conjoint est étendue à la personne vivant en concubinage avec l'accédant ou le partenaire avec lequel l'accédant a conclu un PACS.
  • la garantie de relogement ne peut être mobilisée si le fait générateur de la revente du logement est la mobilité professionnelle de l'accédant

Ces mesures entrent en vigueur pour toutes les nouvelles opérations agréées PSLA postérieurement à la publication de ce décret.

Ce décret et cet arrêté rendent opérationnel l’extension du PSLA à l’acquisition-amélioration de logements existants, permettant la mise en œuvre effective du « PSLA dans l’ancien » défendu par notre Fédération depuis plusieurs années.

Ce PSLA dans l’ancien présente les caractéristiques suivantes :

  • il concerne l'acquisition et l'amélioration d'un logement existant par un opérateur dans le cadre d'un agrément PSLA sollicité dans les mêmes conditions que pour une opération dans le neuf suivi de sa revente par le biais d'un contrat de location-accession au profit d'un ménage sous plafonds de revenus et de prix PSLA ;
  • lors de la demande d’agrément, l’opérateur devra justifier d’un programme de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération et permettant d’atteindre une performance énergétique minimale de classe E en fournissant des devis permettant de justifier du montant prévisionnel et de la performance énergétique du programme de travaux. Pour obtenir son agrément définitif, l'opérateur devra transmettre l'ensemble des factures des travaux réalisés ainsi que le diagnostic de performance énergétique après travaux.

Une telle acquisition s'accompagne de dispositions spécifiques : 

  • l'opérateur doit mobiliser un prêt « PSLA » pour financer la phase d'acquisition et de réhabilitation
  • le locataire-accédant peut financer son acquisition par un prêt à taux zéro dans l’ancien si le logement si situe dans une commune classée B2 ou C, l’opérateur lui fournissant l'attestation justifiant d'un programme de travaux et le diagnostic de performance énergétique du logement après réalisation des travaux
  • l'occupant du logement bénéficiera d'une exonération de la TFPB durant 15 ans sous réserve de délibération de la collectivité locale

La Fédération et Arecoop travaillent à une mise-à-jour du « Guide du PSLA » pour y intégrer ces nouveautés. Vous trouverez sur notre site internet l’ensemble des précisions nécessaires pour la mise en œuvre de ces textes.

Restant à votre disposition,

Je vous prie d'agréer, Madame la Directrice Générale, Monsieur le Directeur Général, l'expression de mes sentiments les meilleurs.

Vincent Lourier

Directeur