La VEFA dite « inversée », est un mécanisme qui permet à un organisme d’Hlm de vendre des logements non-sociaux d’un programme majoritairement composé de logements sociaux, à un opérateur privé.
Cet article est un extrait du guide "Le montage d'opérations en partenariat" disponible auprès d'Arecoop.
La VEFA dite « inversée », est un mécanisme qui permet à un organisme d’Hlm de vendre des logements non-sociaux d’un programme majoritairement composé de logements sociaux, à un opérateur privé (signifiant ici qui n’est pas un organisme de logement social).
Il s’agit de permettre la réalisation de programmes mixtes fonctionnant à l’inverse de ce qui se pratique depuis plusieurs années (achat des logements sociaux en VEFA par les organismes d’Hlm à des promoteurs privés qui assurent l’ingénierie de la construction). Ces opérations doivent rester marginales dans l'activité de l'organisme pour ne pas grever la logique de SIEG de l’organisme.
Conformément à l’article L. 433-2 du CCH, un organisme Hlm peut ainsi vendre en VEFA des logements à une personne privée unique :
- Dès lors que ces logements font partie d'un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux, dans la limite de 30 % de ce programme
- À l’origine, la VEFA « inversée » était réservée aux terrains acquis dans le cadre de la décote "logement social" (ces logements libres non conventionnés ne bénéficient pas du mécanisme de décote). La loi dite « Macron » l’a étendu aux terrains situés en zones tendues
- Cette vente est soumise à l'autorisation du Préfet du département du lieu de l'opération Et elle est subordonnée au respect, par l'organisme d'habitations à loyer modéré, de critères définis dans la convention d’utilité sociale (CUS), prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux.
- L'organisme qui pratique la VEFA « inversée » doit mettre en place une comptabilité permettant de distinguer les opérations relevant du service d'intérêt économique général (logements sociaux) de celles qui n'en relèvent pas (logements privés).
L'opérateur privé est susceptible d’acquérir en bloc les logements libres soit en vue de leur location (bailleurs institutionnels) soit en vue de leur commercialisation ultérieure à des particuliers ou investisseurs (réseaux de commercialisation professionnels). On peut également évoquer le cas de parts de programme destinées à des résidences services ou maisons de retraite privées.
Le Groupe des Chalets a mis en oeuvre une opération en VEFA inversée portant sur un bâtiment de 26 logements au sein d’une opération d’ensemble au centre de Toulouse.
L’opération des Reflets de Brienne inclut une résidence étudiante « L’annexe», en valorisation d’un ancien immeuble de bureaux, et deux autres immeubles en construction neuve réalisés en Bail Réel Solidaire. Au sein du Groupe des Chalets, il est apparu évident de faire le choix d'une maîtrise d'ouvrage unique limitant au maximum le nombre d’entreprises devant intervenir sur le site et offrant un interlocuteur exclusif aux riverainsnotamment, pour une réalisation de ce projet dans les meilleures conditions.
Cela a conduit à proposer une VEFA inversée pour la réalisation des logements libres, compte tenu de la complexité de ce projet, à la fois d'un point de vue financier, technique et juridique :
- L'équilibre global du projet, compte tenu du cout d'acquisition du foncier et des coûts de construction, nécessitait la réalisation d'une partie des logements en "vente libre"
- Les constructions existantes conservées et nouvelles, reposant sur un parking existant et conservé de 3 niveaux en sous-sol occupaient la totalité du terrain d'assiette du projet, dans un quartier très urbanisé
- La répartition précise des interactions et des responsabilités avec un autre maître d'ouvrage était impossible
- L'imbrication de l'ensemble du projet exigeait la création d'une division volumétrique avec copropriété assise sur plusieurs volumes, etc.
C'est ainsi que, dans le respect des dispositions de l'article L. 433-2 du Code de la construction et de l'habitation et après obtention de l'accord du Préfet relatif à cette VEFA inversée, le Groupe des Chalets a pu contractualiser avec l'opérateur privé partenaire, notamment sur les éléments suivants :
- L’opérateur privé revend en VEFA et donc signe des actes de cession de VEFA. Il ne fait pas, dans ce cas, de portage financier, hors invendus.
- L’ensemble des éléments mentionnés dans la VEFA avec l’opérateur privé sera repris dans la cession de VEFA avec l’acquéreur final
- L’organisme Hlm doit annexer à la VEFA inversée les plans cotés, la notice 68, le contrat DO et la quittance des primes provisionnelles, le règlement de copropriété (le cas échéant), réaliser l’acte de dépôt de pièces de début de programme
- Au niveau du prix, est prévu un prix global et, en plus, un prix par logement et places de stationnements
- L’opérateur privé fait apparaitre dans les actes de cession de VEFA le prix de la VEFA et le prix de la cession
Une convention complémentaire a été conclue avec l’opérateur privé afin de régler les modalités pratiques de l’organisation entre l’organisme Hlm, le promoteur et les acquéreurs. Elle prévoit notamment les éléments suivants :
- Information de la part de l’opérateur privé des actes de cessions de VEFA au fur et à mesure des signatures avec les accédants
- Gestion des appels de fonds, car l’organisme appelle en principe directement les accédants du promoteur, mais ces derniers risquent de ne pas comprendre pourquoi les appels de fonds émanent de l’organisme Hlm
- Gestion de la livraison, car comme il y a cession de VEFA, en principe c'est l’organisme Hlm qui livre directement les logements aux personnes physiques. Cette convention indique la présence du promoteur et les modalités d’organisation
- Gestion des travaux supplémentaires demandés par la personne physique au promoteur, centralisation de la demande par le promoteur et ensuite transmission à l’organisme Hlm
- Gestion des levées de réserves
- Gestion de la garantie de parfait achèvement
- Gestion de l'éventuel rachat par l’opérateur privé si l'acquéreur personne physique ne paie pas les appels de fonds
- Gestion des relations entre l’organisme Hlm et l’opérateur privé pour les logements non vendus par ce dernier
Les partenaires ont mobilisés une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) qui a été souscrite par le bailleur :
- En indiquant à la banque la VEFA inversée avec cession de VEFA par l’opérateur privé
- L’opérateur privé n’a pas souscrit de GFA pour cette opération
- Les virements sont réalisés sur le compte centralisateur directement par les accédants de l’opérateur privé.