La loi de finances pour 2023 prolonge jusqu'au 31 décembre 2023 le régime d'exonération au profit de la production de logements sociaux.
L’exonération sur les plus-values immobilières lors de certaines cessions réalisées au profit des organismes d'Hlm
Les cessions directes aux organismes de logement social
- sont visées les cessions à titre onéreux intervenus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 ;
- la vente doit être réalisée au profit :
- soit d’une société d’économie mixte gérant des logements sociaux,
- les bien concernés sont tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (donc les terrains) à l'exception de ceux situés dans le périmètre du NPNRU.
- les organismes de logement social doivent désormais s'engager à réaliser et achever des logements sociaux dans les dix ans par une mention dans l’acte authentique d’acquisition pour que les cédants puissent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur leur plus-value
- l’exonération applicable lorsque la cession a lieu au profit d’un organisme d'Hlm ou assimilé est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux prévus par rapport à la surface totale des constructions du programme ; néanmoins, elle est totale pour ces organismes lorsque cette proportion dépasse 80 %. En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux dans les délais, les organismes d'Hlm et assimilés sont redevables d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte
- les logements sociaux éligibles sont limitativement énumérés par la loi. Il concernent les logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS, PLS), les logements agréés PSLA et les logements en bail réel solidaire (BRS).
Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2021, à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable peut justifier d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2020.
Les cessions à des tiers privés
- L'exonération s'applique à tout cessionnaire (y compris les structures non-Hlm agréées "organisme de foncier solidaire") qui s'engage à construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.
- Dans ce cas, l'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.
- En cas de manquement à cette obligation, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession.
Création d'un abattement exceptionnel sur les plus-values lors de certaines cessions dans les territoires tendus
Le II de l'article 28 de la loi du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 instaure un abattement exceptionnel sur les plus-values provenant de la cession de terrain à bâtir ou de biens immobiliers situés sur les communes classées Abis et A à la double condition que cette cession :
- soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018, et au plus tard le 31 décembre 2023
- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
En contrepartie, le bénéficiaire de la cession s’engage à respecter les conditions suivantes,par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, :
- pour l’acquisition de terrains à bâtir : de réaliser et d’achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs
- pour l’acquisition de biens immobiliers bâtis : de démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs
Dans ces deux cas, les bâtiments réalisés devront atteindre une surface de plancher au moins égal à 75 % de la surface maximale autorisée par les règles contenues dans le document d’urbanisme.
Le taux de l'abattement est de 70%. Il peut être porté à 85% à la condition que l'acquéreur s’engage à réaliser les logements locatifs sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.
Néanmoins, l’abattement ne s’applique pas si la cession est réalisée au profit :
- d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes
- d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession
Le non-respect des engagements justifiant l'application de l'abattement soumet le cessionnaire à une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte.