La convention d'utilité sociale (CUS)

Coop Hlm de la Boucle de la seine

Les lois "Egalité et Citoyenneté" et (ELAN ont modifié les contours de la convention d'utilité sociale que les organismes d'Hlm doivent signer avec l'Etat. Nous présentons ici les principales innovations introduites ainsi que les textes règlementaires et instructions du ministère.

La convention d’utilité sociale est le cadre de contractualisation avec l’Etat et certaines collectivités locales pour les organismes d’hlm, après dialogue avec les partenaires locaux, de leur mission d’intérêt général. Cette convention traduit les choix stratégiques de l’organisme sur ses différents métiers et sa contribution aux enjeux nationaux et locaux en tenant compte de ses capacités et de ses contraintes.

Définie pour six ans, cette mission fait l’objet d’une évaluation périodique sur la base d’engagements chiffrés pris par l’organisme.

Cette page est régulièrement mise à jour des documents et informations éditées par la Fédération, l'USH et l'administration. 

Le décret du 26 juillet 2019 et paru au Journal officiel du 28 juillet 2019 intègre les modifications apportées par la loi « ELAN ». Ce texte modifie sensiblement le cadre des indicateurs.
L’arrêté du 14 août2019 portant modification de l’arrêté du 19 octobre 2017, quant à lui, vient préciser les modalités de transmission des engagements et indicateurs.
  • Concernant la CUS Locative :

L’indicateur G1 est modifié pour concerner désormais le coût de gestion par logement, hors dépenses de maintenance et cotisations mentionnées aux articles L. 542-4, L.452-4-1 et L.342-21.

L’indicateur PP-1bis et son pendant pour les logements-foyers (PP-LF-1bis) sont supprimés.

Les engagements des indicateurs PP-2 et de son pendant pour les logements-foyers (PP-LF-2) changent de périmètre pour concerner le nombre de logements disposant après rénovation d’une étiquette A à E, parmi le parc de logements de classe énergétique F,G. Ils deviennent annuels.

L’indicateur PP-3 et son pendant pour les logements-foyers (PP-LF-3) relatifs aux nombre de logements réhabilités appartenant à une opération de réhabilitation éligible à un prêt de la Caisse des dépôts parmi le parc total deviennent obligatoires et annuels.

  • Concernant la CUS Accession :

L’indicateur PS-ACC-2 relatif au pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages dont l’apport personnel ne dépasse pas 10 % du prix de vente est supprimé. Les autres indicateurs PP-ACC-1 (transformation en locatif des logements PSLA) et PS-ACC-1 (ménages sous plafonds PLUS) sont inchangés.

Les adaptations introduites par le décret à venir devront être prises en compte dans la phase de dialogue avec les services de l’Etat qui se déroulera jusqu’à la signature des CUS, soit jusqu’à la fin de cette année.

Par ailleurs, le décret du 28 juillet 2019 précise les conditions dans lesquelles le préfet peut accorder un délai d’un an renouvelable une seule fois pour satisfaire à l’obligation de transmission d’un projet de convention d’utilité sociale.

Dans ce cas, l’organisme demandeur est tenu de transmettre une délibération de son conseil d’administration (ou de son conseil de surveillance) présentant la démarche de rapprochement. Le représentant de l’Etat peut demander à l’organisme de lui fournir tout autre document lui permettant d’apprécier le rapprochement. Un projet de rapprochement peut prendre la forme soit d’un regroupement au sein d’un groupe d’organismes de logement social (LOLS, au sens de la loi  « ELAN » , soit d’une opération de fusion avec un ou des organismes d'Hlm ou Sem agréées ou soit de tout autre projet de réorganisation que le représentant de l’Etat estime susceptible de présenter un impact significatif sur l’organisme.

 

1. Le calendrier

Le calendrier initial de négociation des conventions d'utilité sociale a été repoussé par la loi "ELAN".
Selon le nouveau calendrier :

  • avant le 1er juillet 2019, les organismes transmettent au représentant de l’État du département de leur siège un projet de convention d’utilité sociale et associent les collectivités locales concernées à son élaboration.
  • avant le 1er janvier 2020, ils concluent avec l’État une convention d’une durée de six ans renouvelable qui prend effet le 1er juillet 2019. A cette date d’effet, l’organisme devra disposer d’un plan stratégique de patrimoine approuvé ou actualisé moins de 3 ans auparavant, soit après le 1er juillet 2016. S’il appartient à un groupe, l’organisme devra également s’appuyer sur le cadre stratégique de patrimoine (CSP) et le cadre stratégique d’utilité sociale (CSUS).

Toutefois, l’année civile reste la temporalité d’usage pour les organismes en matière de prise d’engagements, d’établissement des documents stratégiques de planification, et de demandes d’agréments notamment. Ainsi, les engagements rentreront en vigueur au 1er janvier 2019 et prendront fin au 31 décembre 2024.

Le préfet peut octroyer à l’organisme un délai d'un an (renouvelable une fois) si l’organisme demandeur justifie d'un projet de rapprochement avec un ou plusieurs autres organismes. Dans ce cas, la convention en vigueur est prorogée par avenant jusqu'à conclusion de la nouvelle convention. 

Point de vigilance : il sera obligatoire de faire à nouveau délibérer votre CA pour les organismes qui n’auraient pas conclu de CUS dans les 18 mois suivant la délibération précédente, qu’il s’agisse d’une CUS « ordinaire », « accession » et « logements-foyers ».

2. Le contenu

La CUS devra comprendre :

  •  l’état du service rendu aux locataires dans les immeubles ou les ensembles immobiliers, après concertation avec les locataires dans les conditions fixées dans le plan de concertation locative ;
  • l’état de l’occupation sociale des immeubles, en s’appuyant sur le résultat de l’enquête OPS et en distinguant les immeubles situés ou non sur le territoire d’un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
  • les modalités de la concertation locative avec les locataires ;
  • les engagements pris par l’organisme en faveur d’une concertation avec les locataires, notamment en termes de politique sociale et environnementale ;
  • le cas échéant, l’énoncé de la politique menée par l’organisme en faveur de l’hébergement  ;
  • le cas échéant, l’énoncé de la politique d’accession de l’organisme.

De ce fait, le volet « accession  » est maintenu non seulement pour les organismes d’Hlm n’ayant que cette seule activité mais devient également obligatoire pour les organismes ayant une activité mixte, à l’exception des organismes ayant vendus moins de 20 logements dans des opérations d’accession à la propriété dans les trois années ayant précédé l’entrée en vigueur de la convention d’utilité sociale (1er juillet 2016 - 1er juillet 2019).

Initialement, le nombre d’indicateurs obligatoires de la CUS locative était réduit à 6 indicateurs obligatoires et 5 indicateurs facultatifs dont la prise en compte reviendra au préfet. Cependant, la loi ELAN a rendu obligatoire l’indicateur PP-4 relatif à la commercialisation des logements locatifs (jusqu’alors facultatif). Ces indicateurs seront accompagnés d’un développement qualitatif. Le décret du 9 mai 2017 énumère ces indicateurs, et sera complété par un nouveau décret à paraître.

Ces indicateurs sont déclinés à l’échelle des départements ainsi que, à la demande du préfet signataire de la convention, à l’échelle de chaque établissement public de coopération intercommunale qu’il identifie parmi les établissements publics de coopération intercommunale tenus de se doter d’un programme local de l’habitat ou disposant de la compétence habitat et d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.

L’évaluation intermédiaire des indicateurs se fera au terme de la 3ème année de mise en oeuvre. Seuls les indicateurs relatifs à la rénovation thermiques des logements (PP-2 et PP-LF-2) feront l’objet d’un reporting annuel au préfet.

3. La CUS Accession

Le déroulé du volet "accession" de la CUS demeure inchangé. Par contre, ce volet concerne désormais non seulement les organismes ayant pour seule activité l'accession sociale mais également les bailleurs sociaux ayant vendu au moins 20 logements neufs entre le 1er juillet 2016 et le 1er juillet 2019.

La convention d’utilité sociale « accession » est établie sur la base du plan de développement de l’organisme. Elle définit :

  • la politique de développement de l’organisme, comprenant notamment les territoires d’intervention, les produits envisagés et la cible de clientèle visée ;
  • la politique de l’organisme pour la qualité du service rendu aux accédants.

Le contenu du volet "accession" de la CUS évolue. Contre toute attente et en contradiction avec le texte soumis à la procédure de concertation et sur lequel votre Fédération s’était prononcée favorablement, le décret du 9 mai 2017 modifie les indicateurs s’appliquant à l’activité d’accession des organismes d’Hlm.

Seul un des deux indicateurs préexistants est maintenu : il concerne le pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages dont les revenus n’excèdent pas les plafonds PLUS (voir l'indicateur).

L’indicateur portant sur les clauses de garantie de rachat et de relogement est supprimé et est remplacé par deux nouveaux indicateurs :

  • un pourcentage de logements PSLA transformés en logements locatifs sociaux au regard du parc de logements en accession détenu par l’organisme et du nombre de transferts de propriété au bénéfice de titulaires de contrats PSLA sur la période concernée, à trois et six ans (voir l'indicateur).
  • un pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages dont l’apport personnel ne dépasse pas 10 % du prix de vente (voir l'indicateur).

La Fédération des Coop’HLM et l’Union sociale pour l’habitat ont manifesté leur mécontentement face à l’introduction non concertée de ces deux nouveaux indicateurs et, qui plus est, méconnaissent les mécanismes de l’accession sociale à la propriété.

La DHUP a, dans le guide de rédaction des conventions d'utilité sociale, accepté d'intégrer nos préoccupations et de faciliter la mise en oeuvre de ces indicateurs même si leur finalité reste contestable.

4. La concertation

Pour le volet locatif

C’est le conseil d’administration qui décide, par délibération, d’engager la procédure d’élaboration de la CUS. Sont associés à l’élaboration des CUS les EPCI tenus de se dôter d’un PLH ou ayant la compétence en matière d’habitat et au moins un QPV et les départements sur lesquels l’organisme dispose d’un patrimoine. Seront signataires de la CUS outre l’organisme et le Préfet les EPCI et départements associés s’ils le demandent.

La concertation avec les locataires est étendue et porte sur la partie relative aux engagements pris par l’organisme en matière de gestion sociale. Celui-ci :

  • contient les obligations de l’organisme sur les conditions d’occupation et de peuplement des logements et des objectifs de mixité sociale ;
  • précise les actions d’accompagnement en faveur des personnes en difficultés ;
  • peut prévoir la nouvelle politique des loyers (NPL) et fixe alors dans ce cas les plafonds de ressources, les montants maximaux de loyers d’immeubles, les loyers maximaux moyens.

L’organisme s’engage, en outre, à développer la concertation sur sa politique sociale et environnementale.

Pour le volet accession

Il revient au conseil d’administration d’engager, par une délibération, la procédure d’élaboration de la convention d’utilité sociale et de fixer, s’il le souhaite, les modalités d’association des personnes publiques intéressées. Cette délibération sera ensuite transmise au Préfet du département du siège social de l’organisme.

L’association consiste au moins en la transmission à chaque personne publique associée des états des lieux, des orientations stratégiques, des programmes d’actions et, le cas échéant, si elles ont été adressées, des précisions complémentaires apportées par le préfet, relatives aux enjeux et aux objectifs de l’Etat. Cette transmission doit être effective au moins un mois avant l’adoption du projet de convention par l’organisme. Les personnes publiques associées disposent de deux mois pour faire connaître leurs observations.

Le conseil d’administration adopte le projet de convention et autorise sa signature.

Les documents à votre disposition