La commercialisation des opérations d'accession sociale en période de confinement

En période d'urgence sanitaire, que deviennent les contrats déjà signés ? Et est-il possible de continuer à en signer de nouveaux ? La Fédération fait le point sur ces questions.

La crise sanitaire liée au Covid-19 a eu un impact direct sur l’activité commerciale des Coop’HLM. Voici un point d’étape sur la situation des différents contrats  vous liant à vos acquéreurs. Elle est arrêtée au 17 avril 2020 et a été mise à jour de l'ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19.

Les contrats conclus avant le 12 mars

L’ensemble des contrats conclus avant le 12 mars 2020, date de début de la période d’urgence sanitaire fixée rétroactivement par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, continuent à produire leurs effets, sans modification.

Lorsque le délai de rétractation attaché à ces contrats a expiré avant le 12 mars, seule la non réalisation de l’une des conditions suspensives stipulées dans l’acte pourraient permettre de sortir du contrat. Cependant, certains délais relatifs à des conditions suspensives sont suspendus ainsi que le prévoit l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 . Il en est ainsi notamment des conditions tenant aux autorisations, permis et agréments, en application de l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 .

Lorsque le délai de rétractation attaché à ces contrats expire durant la période d’urgence sanitaire, l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, publiée le 16 avril suivant, est venue préciser que l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, qui prévoit que certains délais échus pendant la période d’urgence sanitaire ne commenceront à courir qu’un mois après la fin de ladite période soit à compter du 24 juin 2020, n’est pas applicable aux délais de rétractation ou de renonciation . Ainsi, lorsque le délai de rétractation expire durant la période d’urgence sanitaire, le cocontractant ne bénéficiera pas d’un délai supplémentaire pour l’exercer.

Le Rapport au Président de la République relatif à l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, ajoute que l’article 2 de cette ordonnance a un caractère nécessairement rétroactif.

Le cas particulier d’un contrat de réservation ou un contrat préliminaire PSLA dont la date d’expiration intervient durant la période d’urgence sanitaire

L’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 précise que ni les délais de rétractation, ni les délais de réflexion ni les délais de renonciation ne sont concernés par les mesures prises en matière de suspension de délais durant la période d’urgence sanitaire. Dès lors, si l’acquéreur ne manifeste pas sa volonté de régulariser la vente au plus tard à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la date d’expiration du contrat, le délai de 10 jours n’étant pas suspendu durant la période d’urgence sanitaire, il sera donc échu. Il vous appartient de proposer, le cas échéant, un avenant leur permettant de proroger la durée de ce contrat.

Le cas particulier des contrats PSLA dont la phase dite « locative » vient à expiration durant la période d’urgence sanitaire

La suspension des délais prévue à l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ne vise que les actes prescrits « par la loi ou le règlement » et les délais « légalement imparti[s] pour agir ». Il en résulte que les délais prévus contractuellement ne sont pas concernés (sauf ceux expressément visés par ladite ordonnance).  

Dès lors, le délai pour lever l’option d’un contrat PSLA qui expire durant la période d’urgence sanitaire, n’est pas prorogé. Si les conditions pour lever l’option ne sont pas réunies (financement notamment), il convient donc d’envisager avec l’acquéreur la signature d’un avenant prorogeant la phase dite « locative ».

Le cas particulier des contrats VEFA dont la livraison du logement neuf devait intervenir durant la période d’urgence sanitaire

L’arrêt des chantiers de construction et l’impossibilité de procéder à la réception des ouvrages entraîne un report de la date prévisionnelle de livraison prévue au contrat.  Une appréciation in concreto du marché de travaux devra être réalisée afin de savoir si l’épidémie de Covid-19 constitue un cas de force majeure justifiant l’arrêt de l’exécution du marché. Pour retenir une telle qualification, le caractère imprévisible, irrésistible et extérieur à l’ouvrage réalisé devront être cumulativement réunis. Si la qualification de force majeure peut être retenue, les acquéreurs ne seront pas recevables à solliciter des indemnités de retard.

Par ailleurs, l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 modifie la date à laquelle les clauses et astreintes sanctionnant l’inexécution d’une obligation échue pendant la période d’urgence sanitaire, prendront leur cours ou leur effet. Le report n'est plus forfaitairement fixé à un mois, comme initialement prévu par l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, mais il sera égal à la durée d'exécution du contrat qui a été impactée par les mesures résultant de l'état d'urgence sanitaire.

Ainsi, si un contrat de travaux prévoyait la livraison du bâtiment le 20 mars 2020, c'est-à-dire huit jours après le début de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l'obligation n'est toujours pas exécutée, que huit jours après la fin de la période juridiquement protégée, fixée provisoirement au 24 juin 2020 .

La Circulaire du 26 mars 2020 de présentation des dispositions du titre I de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 précise, à titre d’exemple, que le délai pour lever l’option d’une promesse unilatérale de vente à peine de caducité de celle-ci, et qui expire durant la période d’urgence sanitaire, n’est pas prorogé en application de cette disposition. Ce principe n’a pas été modifié par l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020.

Aux termes de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, la durée de l'état d'urgence sanitaire est prévue pour s'achever le 24 mai 2020 et la « période juridiquement protégée » s'achèverait un mois plus tard, le 24 juin 2020. Toutefois, le Rapport au Président de la République relatif à l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 précise que cette date n’est fixée qu’à titre provisoire et pourra être, le cas échéant, réexaminée et adaptée pour accompagner la reprise de l’activité économique.

Ce qu’il est possible de faire depuis le 12 mars

Signer un contrat de réservation ou un contrat préliminaire PSLA

Il est possible de continuer à signer des contrats de réservation VEFA et BRS ou des contrats préliminaires PSLA. Ces contrats étant des contrats sous seing privé, le recours à une plateforme de signature dématérialisée est tout à fait possible et permet de respecter l’impossibilité de rencontrer physiquement vos clients. Parmi les plateformes identifiées par la Fédération figurent Happywait, Legalife/Unlatch, MyNotary ou encore Yousign.

Le droit de rétractation attaché à ce contrat ne se trouvera pas prorogé, conformément aux dispositions de l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 : l’acquéreur bénéficiera d’un délai de 10 jours pour se rétracter, qui continuera à courir durant la période d’urgence et sera expiré à l’issue de ce délai de 10 jours sanitaire.

Obtenir et accepter une offre de prêt

Les banques ont adopté des plans de continuité d’activité qui doivent leur permettre d’émettre des offres de prêts durant la période de crise sanitaire. Les règles en la matière restent donc inchangées mais sont tributaires de la disponibilité des banques et du bon fonctionnement des services postaux. En effet, toute offre de prêt doit être adressée par voie postale, l’emprunteur ne pouvant accepter cette offre qu’à partir du onzième jour suivant sa réception. Cette durée, tout comme la durée de validité des offres de prêt (généralement 30 jours), ne sont pas modifiées par les ordonnances prises dans le cadre de la crise sanitaire. Cependant, la banque peut accepter de prolonger la durée de validité de son offre de prêt pour tenir compte de la situation de crise.

Signer un contrat de vente VEFA ou un contrat de location-accession

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorise la signature des actes de vente à distance jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Durant une signature à distance, les parties (vendeur et acheteur) assistent à la signature grâce à un système vidéo, le notaire procédant à la lecture des actes, recueillant la signature électronique de chaque partie et apposant sa signature sur les actes de vente au nom des parties.

Cependant, le recours à la vente dématérialisée ne sera possible que si l’ensemble des documents requis par la loi sont réunis, ce qui en période de confinement peut s’avérer compliqué, en particulier lorsque les tiers qui doivent fournir ces documents (hypothèques, commune, banque…) connaissent des difficultés à maintenir leur activité.

Enfin, même si le bien est disponible immédiatement, le déménagement ne sera  autorisé qu’en cas d’urgence sanitaire. A défaut, il conviendra d’attendre la levée du confinement .

Quelques initiatives de Coop'HLM

Isère Habitat : réservez par voie électronique, la Coop'HLM reverse 100 euros aux CHU de Grenoble

Vous pouvez désormais réserver votre logement à distance et en toute sécurité grâce à la signature électronique proposée par partenaire Yousign qui vous permet d’accéder au contrat de réservation ainsi qu’à toutes les annexes depuis un PC, une tablette ou un smartphone et de procéder à la signature électronique de ces documents. Et pour toute réservation avant le 30 avril, nous reversons 100€ au CHU de Grenoble #SoutienAuxSoigants.

Pour en savoir plus.

Le Logis Breton : une foire aux questions pour répondre aux inquiétudes des acquéreurs

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