Cette circulaire présente les dispositions concernant les différentes activités des coopératives d’Hlm qui ont été amenées à évoluer au 1er janvier 2026.
Au 1er janvier plusieurs dispositions concernant les différentes activités des coopératives d’Hlm ont été amenées à évoluer tandis que d’autres se trouvent suspendues du fait de l’absence de projet de loi de finances pour 2026. Cette circulaire vous en apporte un résumé, qui pourra être utilement complété par les ressources mises à disposition sur le site internet fédéral (www.hlm.coop).
Accession sociale à la propriété
Plafonds de revenus et de prix
Au 1er janvier 2026, les plafonds de revenus et les plafonds de prix des logements proposés par les Coop'HLM en accession sociale à la propriété sont réévalués.
Les plafonds de prix diminuent de 5,40% (suivant l’évolution de l’ICC du 2è trimestre 2025). Malgré les efforts de la Fédération pour convaincre les pouvoirs publics de l’effet négatif de cette baisse sur l’équilibre de vos opérations d’accession sociale et malgré l’avis favorable formulé par le Conseil national de l’habitat à un projet d’arrêté actant le gel de ces plafonds pour les zones B2 et C, le Gouvernement n’a pas souhaité, in fine, accéder à notre demande.
Ces plafonds de prix sont à apprécier en hors taxe au mètre carré de surface utile au niveau de la totalité de l’opération de logements. Toutefois, le respect du plafond de prix au logement est requis si la vente bénéficie d’un taux réduit de TVA (PSLA, Anru/QPV, BRS).
Si vos opérations PSLA doivent tenir compte des plafonds de prix en vigueur à la date de l’agrément provisoire, ces nouveaux plafonds de prix s’appliquent à tout logement réservé ou, à défaut de contrat de réservation, vendu en VEFA ou BRS à compter du 1er janvier 2026.
Les plafonds de revenus « PLS accession » et « LI accession » qui encadrent le SIEG des organismes d’Hlm en matière d’accession sociale évoluent de 0,87%, tout comme les plafonds de revenus du PSLA (et donc du BRS). Mesure de simplification, le projet de loi de finances pour 2026 prévoit d’appliquer les plafonds de revenus PSLA pour l’éligibilité à la TVA à taux réduit en Anru/QPV (voir plus bas).
Pour mémoire, les plafonds de revenus du PSLA avaient fait l’objet d’évolutions importantes au 1er janvier 2024 et notamment d’un relèvement parfois important, en particulier pour les communes de la zone B1. Cet élargissement vers une cible de clientèle plus « intermédiaire » ne doit pas faire oublier qu’il s’agit uniquement de plafonds et qu’il appartient à chaque coopérative de définir sa propre politique commerciale en fonction de son territoire d’intervention et de ses produits, en recherchant à servir en priorité une clientèle à revenus modestes.
Nous attirons également votre attention sur le fait que l’alignement des valeurs du barème PSLA sur le barème « PLS accession » intervenu en 2024 ne conduit pas à la fusion des deux barèmes, qui conservent chacun des spécificités, notamment en matière de zonage.
Concernant le profil des acquéreurs, je vous rappelle qu’une coopérative d’Hlm peut vendre un logement, neuf ou ancien (hors vente Hlm), à un acquéreur qui destine ce logement à sa résidence principale et dont les revenus respectent des plafonds, sur la base du revenu fiscal de référence n-2 en euros. Ces revenus sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de vente (ou du contrat de location-accession) s’il n’y a pas de contrat de réservation. Cette appréciation se fait sur la base de l’avis d’imposition fourni par l’acquéreur et joint au contrat.
Au regard du périmètre fixé par le « SIEG logement social » précisé à l’article L.411-2 du CCH, le plafond principal à respecter est le plafond « PLS accession », c’est-à-dire le plafond PLS augmenté de 11%. La totalité des ventes réalisées ainsi sont exonérées d’impôt sur les sociétés. À la suite de l’évolution des plafonds de revenus PSLA, l'éligibilité d'un ménage à un dispositif d'accession sociale à TVA réduite, BRS ou PSLA, ne permet plus d'assurer systématiquement le respect de ce critère avec les plafonds réévalués.
La définition du « SIEG logement social » permet également de vendre à des ménages ayant des revenus supérieurs au plafond « PLS accession » mais inférieurs au plafond « PLI accession » (c’est-à-dire le plafond du logement intermédiaire augmenté de 11%). Ces ventes sont exonérées d’impôt sur les sociétés à la double condition que ces ventes ne dépassent pas un volume de 25% des ventes annuelles et que l’ensemble des contrats de vente incluent les clauses légales de sécurisation (garanties de rachat et de relogement sur 15 ans).
L’exigence de contrôle des revenus conduit à réserver les ventes de logements des coopératives d’Hlm à des personnes physiques, à l’exclusion de toute autre forme sociale (ex. SCI familiale).
Cette règle souffre de deux exceptions.
D’une part, l’obligation de vendre à des ménages sous plafonds de revenus procède du protocole conclu le 28 mars 2002 entre la Fédération et l’État par lequel les coopératives d’Hlm s’engagent à destiner « en priorité leur production en accession à la propriété aux personnes et aux familles de ressources modestes ».
Une coopérative d’Hlm peut donc vendre des logements à des ménages dont les revenus seraient supérieurs au plafond « LI accession » tout en restant dans son objet social. Cependant, cette faculté, si elle n’est pas encadrée par les textes, doit être considérée comme une possibilité et ne saurait constituer la clientèle principale ni récurrente d’une coopérative d’Hlm, au motif qu’elle se situe clairement en dehors du « SIEG logement social ». Dans tous les cas, le respect des plafonds de prix demeure une obligation.
D’autre part, la règlementation admet qu’une coopérative d’Hlm puisse vendre des logements qui ne seraient pas destinés à la résidence principale de l’acquéreur, à la condition toutefois que celui-ci s’engage à le louer dans les conditions de l’ancien dispositif « Pinel » ou du dispositif « Loc’Avantages ».
La Fédération a sensibilisé les pouvoirs publics sur la nécessité de faire évoluer le Code de la construction et de l’habitation en cas d’adoption par le Parlement du « statut du bailleur privé » afin d’autoriser les coopératives d’hlm à commercialiser des logements dans ce cadre, en substitution du « Pinel » qui a disparu fin 2024.
En lien avec le respect du « SIEG logement social » mais également avec les engagements du protocole du 28 mars 2002, les ventes réalisées par les coopératives d’Hlm doivent comporter les clauses de sécurisation (garanties de rachat et de relogement sur 15 ans) lorsqu’elles concernent des acquéreurs qui achètent leur résidence principale. A ces clauses peut être utilement ajoutée une protection revente d’une durée de 10 pour laquelle la Fédération a négocié un contrat-cadre avec le courtier Filhet-et-Allard qui intègre plusieurs contrats adaptés à la VEFA, au PSLA et au BRS.
Enfin, les coopératives d’Hlm conservent la possibilité de céder en VEFA certains logements de leurs opérations d’accession sociale à la propriété à d’autres organismes d’Hlm, voire à des opérateurs privés dans le cadre de la « VEFA inversée ».
Accession en Anru/QPV
Le taux réduit de TVA pour les acquisitions de logements neufs à titre de résidence principale situés en NPNRU/QPV ou dans les 300 mètres autourest maintenu. Le projet de loi de finances pour 2026 prévoit d’appliquer les plafonds de revenus PSLA (et le zonage afférent) à ces acquisitions. Sous réserve d’adoption définitive, cette mesure entrerait en vigueur pour les contrats de réservation, ou à défaut les contrats de vente notariés, à la date de publication de la loi de finances pour 2026.
à la condition que ces quartiers fassent l’objet d’un contrat de ville. Vous veillerez à vous assurer que cette condition ait été satisfaite avant toute commercialisation d’opération sur ces territoires.
Les opérations situées sur les territoires ne faisant plus l’objet d’un contrat de ville depuis 2024 ne peuvent plus être éligibles au taux réduit de TVA, sauf dans deux cas :
• si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2024
• si une convention NPNRU a été signée avant le 31 décembre 2023 : toute opération dont le permis de construire aura été déposé avant le 31 décembre 2026 pourra alors bénéficier d’un taux réduit de TVA.
Les coopératives d’Hlm ont la faculté de solliciter auprès des délégués territoriaux de l’ANRU une prime forfaitaire maximale de 10 000 euros par logement pouvant être majorée à 15 000 euros pour leurs opérations situées dans les périmètres ANRU et inscrites dans les conventions.
Financement des acquéreurs
Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 décembre 2027, le prêt à taux zéro concerne l'acquisition d'un logement neuf, en collectif ou en maison individuelle sur tout le territoire, avec une quotité de prêt décoté de 10 points dans le cas d'un logement individuel hors PSLA, BRS ou TVA Anru/QPV.
Dans l’ancien, il ne concerne que des acquisitions de logements situés dans une commune classée B2 et C et justifiant de travaux (hors installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles) représentant au moins 25% du montant de l'opération à financer avec un objectif de limitation de la consommation énergétique annuelle du logement à 331 KWh/m2
Le prêt à taux zéro en vente Hlm est maintenu avec une quotité de 20%.
Pour mémoire, les établissements bancaires doivent limiter la durée de leurs crédits immobiliers à 25 ans et le taux d’effort de leurs clients à 35% mais l’application de cette règle n’est cependant pas stricte : une marge de dérogation est autorisée par le HCSF pour le financement des ménages primo-accédants, dans la limite de 20% de la production nouvelle de crédit par trimestre de chaque établissement bancaire, cette limite étant appréciée sur trois trimestres glissants.
Par ailleurs, l’exonération des droits de mutation des dons entre membres d’une même famille en vue d’acquérir dans les 6 mois un logement neuf (collectif ou individuel) à titre de résidence principale créée par la loi de finances pour 2025 reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Ces dons sont plafonnés à 100 000 euros par donateurs et à 300 000 euros par donataire.
Exonération de TFPB pour les logements PSLA
Nous vous rappelons que l’article 177 de la loi de finances pour 2022 a introduit le principe de la compensation intégrale par l’État aux collectivités, pendant 10 ans, de la perte de recettes liée à l’exonération de taxe foncière sur les propriété bâties (TFPB) dont bénéficie la production de logements sociaux, pour tous les logements sociaux faisant l’objet d’un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026. Sont concernés les logements PLAI, PLUS et PLS mais également les logements agréés PSLA.
Par ailleurs, j’attire votre attention sur une jurisprudence du Conseil d’État qui rend éligible à une exonération de TFPB pour 10 ans l’acquisition de sa résidence principale dès lors qu’elle est financée pour plus de 50%par un prêt à l’accession sociale (PAS).
Exonération de taxe sur la plus-value en cas de cession d’un terrain à un organisme d’Hlm
La loi de finances pour 2024 a prolongé jusqu’au 31 décembre 2025 le régime d’exonération de plus-values immobilières dont peuvent bénéficier les particuliers cédant des biens à des organismes d’Hlm ou à des organismes de foncier solidaire en vue de la réalisation de logements sociaux. Ce régime, modifié en 2021, est explicité sur notre site internet. Le projet de loi de finances pour 2026 prévoit une nouvelle prolongation jusqu’au 31 décembre 2027. Un rescrit publié par l’administration fiscale en décembre 2025 apporte une sécurité juridique pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi de finances pour 2026.
Ce régime d'exonération a été étendu aux cessions destinées à la construction de logements intermédiaires mais uniquement en zones tendues et sous réserve de « mixité » si l’immeuble est situé dans une commune carencée. Par ailleurs, une nouvelle condition, relative à la construction projetée, est introduite : l’immeuble construit par l’acquéreur devra être un bâtiment d’habitation collectif dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé.
La loi de finances pour 2024 a aussi créé un nouveau régime d’abattement sur les plus-values immobilières des particuliers qui cèdent un bien immobilier destiné au logement :
• Uniquement en zones tendues ou zones spécifiques (OIN, GOU, ZRT)
• Abattement forfaitaire de 60% ou 75% quel que soit le type de logements que l’acquéreur s’engage à construire, sous réserve qu’il s’agisse d’un bâtiment d’habitation collectif dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé
• Toutefois, l’abattement est porté à 85% si l’acquéreur s’engage à réaliser au moins 50% de logements sociaux ou intermédiaires (avec condition de mixité si commune carencée)
Dans les 2 régimes, les logements sociaux visés sont les logements locatifs conventionnés à l’APL, les logements PSLA et BRS.
Médiation de la consommation
Depuis le 1er janvier 2016, les professionnels ont l’obligation d’offrir la possibilité aux consommateurs de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige les opposant. Ainsi, en tant qu’opérateurs de l’accession sociale (en VEFA, PSLA ou BRS), vous êtes directement concernés ; ce qui n’est pas le cas de l‘activité de bailleur locatif.
Le professionnel a le choix entre :
• mettre en place son propre dispositif de médiation de la consommation
• proposer au consommateur le recours à un médiateur de la consommation extérieure
• mettre en place un médiateur dont la compétence s’étend à l’ensemble des entreprises d’un domaine d’activité́ économique
Dans tous les cas, ce recours est gratuit pour le consommateur, sauf si ce dernier décide de se faire représenter par un avocat ou s’il demande l’avis d’un expert.
Le Mouvement Hlm a négocié un partenariat avec la société AME Conso afin de permettre aux organismes d’Hlm qui le souhaitent de pouvoir proposer les services de ce médiateur à leurs clients. Ce partenariat a été renouvelé en novembre 2024. L’adhésion à ce partenariat se fait de manière individuelle par chaque organisme d’Hlm au travers d’une convention qui doit elle-même être renouvelée à échéance. Vous trouverez sur ce lien toutes les informations utiles sur ce dispositif.
Locatif social
Plafonds de revenus
Les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement locatif social à compter du 1er janvier 2026 ont fait l’objet d’un arrêté en date du 19 décembre 2025. Ces plafonds ont été actualisés en fonction de la variation sur douze mois de l’IRL au 3ème trimestre 2025, soit à 0,87%.
Vous trouverez le memento des plafonds en téléchargement sur notre site (Espace Adhérents/Ressources Adhérents).
RLS et financement du FNAP
Le Gouvernement a annoncé vouloir diminuer la réduction de loyer de solidarité (RLS) de 400 ME pour la ramener à 900 ME en 2026 afin de redonner des moyens d’investissement aux bailleurs sociaux. Concomitamment, la cotisation des mêmes bailleurs sociaux à la CGLLS affectée au financement du fonds national des aides à la pierre (FNAP) devrait être relevée à 275 ME. L’adoption de ces mesures est liée au sort du projet de loi de finances pour 2026.
Convention d’utilité sociale
Les organismes d'Hlm ont l'obligation de conclure avec l'Etat, en concertation avec certaines collectivités locales, une convention d'utilité sociale (CUS) dont la durée est de six ans. Une part importante d'organismes d'Hlm ont conclu cette CUS en 2019 et devaient, selon les dispositions du CCH, déposer un projet de CUS avant le 30 janvier 2025 en vue de son renouvellement pour les six années suivantes.
Cependant, le renouvellement de ces CUS doit faire face à différents obstacles, variables selon les territoires : absence d'évaluation à mi-parcours et/ou à échéance, non-réponse des services de l'Etat sur l'engagement des discussions en vue du renouvellement, volonté des pouvoirs publics de simplifier le contenu de la CUS...
Face à cette situation, plusieurs préfets ont accepté de conclure des avenants aux CUS prorogeant leur durée. L'Union sociale pour l'habitat a également alerté la DHUP des difficultés dans lesquelles pourraient se retrouver les organismes d'Hlm en cas de non-renouvellement de leur CUS à échéance, notamment au regard de la validité du plan de vente de patrimoine attachée à la CUS ou la possibilité de déroger à l'évolution annuelle des loyers pour les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
La DHUP a adressé à ses services déconcentrés un « Flash DGALN » qui, admettant que « l'élaboration des nouvelles conventions dans le respect de ces échéances est, au regard des différents évènements de cette année et des circonstances actuelles, matériellement impossible », invite les organismes d'Hlm concernés à saisir le préfet de région aux fins d'obtenir l'autorisation de poursuivre les ventes inscrites dans les plans de mise en vente inscrits dans leur CUS et/ou d'obtenir une dérogation à la règle de plafonnement d'évolution des loyers.
En l’absence de mesure législative modifiant le calendrier des CUS, les organismes d’Hlm sont invités à se conformer au calendrier initial ou au calendrier modifié suite à prorogation préfectorale.
Dispositif « seconde vie »
La loi de finances pour 2024 a prévu l’application de la TVA au taux réduit de 5,5 % pour les travaux lourds d’amélioration de la qualité énergétique des logements sociaux achevés depuis au moins quarante ans, dans le cadre du dispositif « Seconde vie » promu par le Mouvement Hlm. Ces logements doivent faire l’objet de travaux permettant à la fois une amélioration de la performance énergétique et environnementale et le respect des normes d’accessibilité, de qualité sanitaire et de sécurité.
Cette même loi étend l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 15 ans aux mêmes logements sociaux ayant fait l’objet d’une opération unique de travaux de rénovation lourde. Sont concernés les logements locatifs sociaux achevés depuis au moins 40 ans à la date de dépôt de la demande d’agrément des travaux de rénovation lourde, qui ont bénéficié d’un prêt réglementé, ou d’une convention à l’aide personnalisée au logement depuis au moins 40 ans et qui ont, avant les travaux de rénovation lourde, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G.
L’accès à ce dispositif se fait dans les mêmes conditions que les agréments pour le logement locatif social et passe par le Système d’information des aides à la pierre (SIAP).
Commande publique
Les seuils de procédure formalisées à prendre en compte à compter du 1er janvier 2026 évoluent :
• 216 000 euros HT pour les marchés et fournitures de services (au lieu de 221 000 euros HT),
• 5 404 000 euros HT pour les marchés de travaux (au lieu de 5 538 000 euros HT).
Par ailleurs, le décret n° 2025-1386 du 29 décembre 2025 rehausse les plafonds en dessous desquels les acheteurs peuvent conclure un marché sans publicité ni mise en concurrence préalables :
• 60 000 euros HT (à compter du 1er avril 2026) pour les marchés de fournitures et de services (au lieu de 40 000 euros HT)
• 100 000 euros HT pour les marchés de travaux (inchangé)
Pour mémoire, un décret du 30 décembre 2024 soumet les organismes d’Hlm au droit commun de la commande publique concernant les clauses de variation de prix : dès lors que le marché conclu par l’organisme est à prix définitif, il se trouve dans l’obligation de conclure soit un marché à prix révisable soit un marché à prix ferme avec une clause d’actualisation. Cette disposition s’applique pour tous les marchés lancés à compter du 1er janvier 2025.
Souhaitant que ces informations et précisions vous soient utiles et restant à votre disposition,
Je vous prie de croire, Madame la Directrice Générale, Monsieur le Directeur Général, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.
Vincent Lourier
Directeur