Les Coop'HLM peuvent dans certaines conditions vendre des logements à des personnes physiques "investisseurs". Avec la suppression du "Pinel" au 1er janvier 2025, les Coop'HLM peuvent uniquement mobiliser le dispositif "Loc'Avantages" dans certaines conditions. L'accès au "Jeanbrun" reste à confirmer.
Les Coop'HLM peuvent vendre des logements neufs destinés à l'accession sociale coopérative à des ménages souhaitant réaliser un investissement locatif. Le volume de ces ventes doit être accessoire et limité.
Depuis la suppression du dispositif "Pinel" au 1er janvier 2025, la règlementation (article D443-34 du CCH) limite cette possibilité aux seuls acquéreurs qui s'engagent à louer leur logement dans le cadre du dispositif "Loc'Avantages". Ce dispositif, qui s'applique à l'ensemble du territoire, est basé sur un conventionnement avec l'Anah et l'engagement, pour une durée d'au moins 6 ans, à louer le logement sous plafond de loyer pour un ménages sous plafond de revenus.
Le nouveau dispositif "Jeanbrun" introduit par la loi de finances pour 2026 n'est pas accessible aux organismes d'Hlm. Notre Fédération a sollicité l'administration pour que cela soit le cas.
Le dispositif Loc'Avantages
Le dispositif "Loc'Avantages" est un dispositif d'incitation fiscale à l’investissement locatif mis en place en 2022 qui permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition de mettre en location le bien et de signer une convention avec l'Agence nationale de l’habitat (Anah). La réduction d'impôt est calculée en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour prétendre au dispositif Loc’Avantages, vous devez respecter les conditions suivantes :
- fixer un loyer dont le montant est inférieur au prix du marché local
- louer un logement que le locataire occupera en tant que résidence principale
- louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l’État
- proposer à la location un bien non meublé, neuf ou ancien
- louer pour une durée de six ans minimum dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
- ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille
- ne pas louer un logement classé en étiquette « F » et « G » du diagnostic de performance énergétique (DPE), autrement dit une passoire thermique
Quel loyer fixer pour bénéficier d’une réduction d’impôt ?
Loc’Avantages propose trois niveaux de loyer :
- Loc1 : le loyer se situe 15 % en dessous des loyers du marché,
- Loc2 : le loyer se situe 30 % en dessous des loyers du marché,
- Loc3 : le loyer se situe 45 % en dessous des loyers du marché.
La règlementation Hlm (art. D.443-34 du CCH) ne permet la vente à des personnes physiques investisseurs qu'à la condition que ceux-ci s'engagent à appliquer un taux de loyer Loc2 ou Loc3. Autrement dit, les organismes d'Hlm ne sont pas autorisés à vendre des logements à des personnes physiques dont l'intention serait d'appliquer un loyer Loc1.
L'arrêté du 30 janvier 2025 fixe les valeurs des plafonds de loyer hors charges par mètre carré de surface habitable à respecter pour l'année 2025.
Vous pouvez également utiliser le simulateur proposé par l'Anah.
Démarches
Le choix du dispositif "Loc'Avantages" doit être précisé lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal. Doivent être entre autres joints à la déclaration de revenus :
- la convention signée avec l’Anah ;
- la copie du bail ;
- la copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail.
Pour en savoir plus sur le dispositif Loc'Avantages
Commercialisation
Le dispositif "Jeanbrun"
- tout logement neuf situé dans un bâtiment d'habitations collectif et dont le contrat de vente est signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sans condition de zonage
- dont le propriétaire s'engage à le louer nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans avec une location effective dans les 12 mois qui suivent l'achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure
- à des ménages respectant des plafonds de ressources, le logement étant soumis à un plafonnement de son loyer
- avec l'interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou un parent ou un allié jusqu’ au 2e degré inclus
| Plafonds de ressources / loyers | Intermédiaire (LLI/Pinel) | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Taux neuf | 3,5% | 4,5% | 5,5% |
| Référence loyers/ressources | Pinel | Niveau Loc 2 | Niveau Loc 3 |
