Questions/réponses sur le PSLA

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Caractéristiques générales

Q: Une opération mixte (location-accession / accession classique) est elle possible ?

Oui, bien sûr, nous l'avions explicitement demandé à la Dguhc, qui en a tenu compte dans sa circulaire. La demande d'agrément va porter sur une opération déterminée mais vous pourrez très bien solliciter un nombre de logements agréés inférieur au nombre de logements prévus dans l'opération. Rien ne vous oblige non plus à consommer l'intégralité de l'enveloppe d'agréments qui vous sera allouée : si vous demandez 10 logements agréés sur une opération de 20 logements, vous pourrez très bien, en fin de commercialisation, n'en vendre qu'1 ou 2 en PSLA... C'est l'agrément définitif, délivré après la DAT, qui fera foi pour les services fiscaux.

Q : Les ventes en PSLA des organismes d'Hlm sont-elles soumises à l'impôt sur les sociétés ?

Non. Les logements PSLA, soumis à des plafonds de ressources, de prix de vente et bénéficiant de la sécurisation Hlm rentrent dans le champ du service d'intérêt général tel qu'il est défini à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation.

Q : Les SCI sont-elles concernées par ce type de montage ?

Oui, cela est explicitement prévu par la circulaire du 26 mai 2004. Dans ce cas, l'agrément sera sollicité par la SCI elle-même.

Q : Peut-on vendre en PSLA un logement « prêt-à-finir » ?

Oui, rien ne s'y oppose.

Q : Est-il possible de conclure une convention-cadre avec l'Etat pour le financement de plusieurs programmes ?

Non, l'agrément est délivré programme par programme.

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Le montage d'opération

Q : Lors de l'achat du terrain pour réaliser une opération en PSLA, quel est le taux de TVA à appliquer sur le prix HT du terrain: 5.5 ou 20% ? Peut-on appliquer la TVA réduite à 5.5% sans attendre la livraison à soi même ?

En vertu de l'article 278 sexies I 1 du CGI, l'acquisition d'un terrain à bâtir par un organisme Hlm bénéficie dans tous les cas du taux réduit de TVA et ce quelle que soit la destination du terrain.

Au cas particulier, cette TVA est récupérable sachant que le prix d'acquisition dudit terrain est à intégrer dans l'assiette de la LASM à pratiquer au titre de l'opération de location-accession PSLA. In fine, le prix du terrain apparaîtra donc bien en TVA à 5,5 %.

Q : Doit-on faire une déclaration de secteur distinct comme pour le secteur locatif pour bénéficier de la TVA à 5,5% ?

Oui. Ce type d'opération doit faire l'objet d'une ouverture de secteur distinct de TVA en vertu de l'article 213 de l'annexe II au CGI (ci-joint) . La création de ce secteur vous permet ainsi de déduire la TVA grevant les dépenses de construction et de procéder à la livraison à soi-même au taux réduit.

Q : Est-il possible de prendre en compte, dans le calcul de la surface utile du logement, plus d'une place de stationnement ?

Non. Le maximum pris en compte dans la surface utile au titre des garages, stationnements extérieurs etc., est de 6 m², quelque soit le nombre des dits emplacements

Peut on financer l'opération en totalité par un PSLA ?

Oui, le PSLA peut financer 100% de l'opération. En pratique, cela est peu souhaitable, voir infaisable : l'annuité de remboursement du prêt peut être supérieure au plafond du loyer PLS qui s'applique à la part locative... D'où la nécessité de mobiliser des fonds propres (au minimum à hauteur de la marge attendue) et des fonds "gratuits" de type 1% ou avance à 0% des collectivités territoriales.

Q : Peut-on choisir de rembourser le prêt PSLA de manière constante ou par le biais d'un amortissement constant ?

Les modalités de remboursement relève du contractuel. Il est tout à fait possible d'envisager des remboursements constants sous réserve que le partenaire bancaire l'accepte.

Q : Le remboursement du prêt 1% consenti en complément du PSLA doit-il être obligatoirement garanti par une collectivité locale ?

Non. Certains collecteurs ont pris l'habitude d'exiger que le remboursement des prêts 1% accordés pour assurer le financement de programmes locatifs soit garanti par une collectivité locale. Il s'agit là d'initiatives individuelles : Action Logement laisse en fait cette demande à la libre appréciation du collecteur. L'organisme d'Hlm qui fait l'objet d'une telle exigence peut donc refuser d'y donner une suite favorable.

Q : Comment calculer le montant de la part acquisitive ?

Elle se détermine par différence entre la redevance et la part locative. La redevance dépend des revenus du ménage et du taux d'effort maximum acceptable et accepté, la part locative couvre les débours de l'organisme

Q : La part acquisitive de la redevance peut-elle être fixée à zéro ?

Non. La part acquisitive peut être considérée comme la « variable d'ajustement » entre le nécessaire amortissement du prêt auquel on ajoute les frais de gestion, le total constituant la part locative, et le taux d'effort supportable par le ménage. Dans certains cas, la part acquisitive est symbolique mais ne peut être en aucun cas nulle.

Q : La redevance peut-elle dépasser le taux d'endettement de 30%, si le reste à vivre est supérieur à 600 €/personne ?

Il n'y a pas de règle imposée quant au niveau du taux d'effort, cependant, les banques n'acceptent que très rarement des dossiers au delà d'un taux de 30%.

Q : Si l'amortissement comptable est de 2,5% peut-on limiter la remise à 1% ?

Oui. La réglementation vous impose une remise sur le prix de 1% à chaque date anniversaire. Rien ne vous empêche d'aller au-delà. D'ailleurs, Coop Option vous le permet.

Q : Doit-on rémunérer les versements effectués par le locataire-accédant au titre de la fraction acquisitive ?

Non, rien ne vous y oblige. Certaines coopératives d'Hlm placent ces versements sur des comptes épargne ouverts au nom des accédants et faisant l'objet d'un nantissement.

Q : Doit-on prévoir dans le contrat de location accession le transfert du PSLA ?

Oui et non. Cela fait partie de la négociation avec l'établissement de crédit qui va s'engager à proposer un financement au moment de la levée d'option. Il faut prévoir un transfert mais en le conditionnant à la situation de l'acquéreur et des taux immobiliers : il est en effet possible que dans 3/5 ans, le simple transfert du PSLA soit moins adapté qu'un nouveau financement.

Q : Peut on rembourser l'emprunt PSLA si l'acquéreur mobilise un autre type de crédit au moment de la levée d'option ?

Oui, il s'agit d'une obligation. Le Crédit Mutuel et le Crédit Coopératif, avec lesquels la Fédération des coopératives d'Hlm a conclu des partenariats, ne prendront pas d'indemnité en cas de remboursement anticipé dans ce cas précis.

Faut-il conventionner les logements pour que les ménages puissent bénéficier de l'APL accession ?

Non. Le PSLA est un prêt conventionné et à ce titre ouvre droit à l'APL accession dès la phase locative. Le locataire-accédant doit se manifester auprès de la Caisse d'allocations familiales et faire valoir ses droits à l'APL accession.

Q : Coop Option prend-t-il en compte une provision pour la remise en l'état des appartements libérés dans les 5 ans par un certain nombre de non levée d'option ?

Non, mais juridiquement vous êtes fondés à demander des indemnités qui pourront servir à remettre le logement en l'état.

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Le contrat de location-accession

Q : Quelles sont les ressources à prendre en compte et à quel moment ?

Les ressources sont à prendre en compte lors de la signature du contrat de location-accession ou, s'il existe du contrat préliminaire. Il s'agit du revenu fiscal de référence tel qu'il figure sur l'avis d'imposition du ménage au titre de l'année N-2 selon les mêmes dispositions applicables au prêt à taux zéro.

Q : Le PSLA est-il réservé aux primo-accédants ?

Non.

Q : Une SCI dont les deux associés sont concubins peut-elle se porter acquéreur d'un logement PSLA ?

Non. Le dispositif PSLA a été conçu pour des personnes physiques soumises à un plafonds de revenus. Une SCI ne peut donc se porter acquéreur d'un logement PSLA (ni d'ailleurs en accession sociale classique), et ce quelques soient ses associés.

La solution serait que les deux acquéreurs achètent en indivision. Ils seront alors considérés comme un ménage composé de deux personnes au regard des plafonds de ressources

Q : Peut-on fixer une date limite de levée d'option dans le contrat de location accession ?

Oui. Le contrat de location-accession doit obligatoirement prévoir une date-butoir pour la levée d'option mais cette durée est librement consentie par les parties : nous conseillons de la fixer à quatre ou cinq ans après l'entrée dans les lieux. Le contrat peut aussi prévoir une levée d'option anticipée : par exemple, trois mois avant chaque date anniversaire du contrat, le locataire-accédant peut manifester son désir de lever l'option. Cette faculté est hautement souhaitable. Par contre, nos simulations montrent qu'il est juridiquement difficile de lever l'option avant un an de présence dans les lieux.

Q : Peut-on faire un second contrat de location-accession pour un même logement suite à la non levée d'option du locataire-accédant précédent ?

Oui, cela est explicitement prévu par la circulaire ministérielle, dès lors que le nouveau locataire-accédant respecte les plafonds de ressources PSLA. Cela est le seul moyen, avec l'intégration du logement dans le parc locatif conventionné, pour ne pas avoir à rembourser le différentiel de TVA.

Q : Peut-on se dispenser de la phase locative et signer directement un contrat de vente ?

Non. La loi de 1984 définit la location-accession comme un acte par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté, la propriété de son logement. Le contrat de location-accession fait de plus l'objet d'un acte authentique.

Par ailleurs, l'agrément définitif PSLA ne sera accordé par les DDT qu'au vu des contrats de location-accession des ménages concernés.

Q : Quel est le régime de TVA des avenants ?

Bien que l'entreprise effectue les travaux modificatifs avant la livraison du bien et qu'elle les facture à la coopérative d'Hlm (au taux normal), cette dernière a vendu le bien au taux réduit de la taxe avant la signature de l'avenant et les travaux supplémentaires seront toujours au taux normal car le fait générateur est l'acte notarié.

Pour que le taux réduit s'applique, il faut un acte notarié rectificatif.

Q : Le contrat préliminaire comporte la mention suivante : « Si l'accédant lève l'option, le dépôt de garantie sera, lors de la conclusion du contrat, remis au réservant pour être imputé sur les premières redevances ». De quelle levée d'option parle-t-on ?

Le dépôt de garantie versé par le candidat locataire-accédant doit être restitué lors de la signature du contrat de location-accession.

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La phase locative

Q : Une coopérative d'Hlm peut-elle confier un mandat de gestion à un autre organsisme d'Hlm ou faut il faire un appel d'offre ?

Oui. Il ne s'agit pas de patrimoine locatif donc vous échappez à l'appel d'offres ou à l'agrément du préfet pour « la mise en gestion ». Il s'agit d'une prestation de services entre organismes d'Hlm prévue par les statuts.

Q : Pendant la phase locative, l'occupant paie t-il uniquement les charges locatives ?

Non. C'est le contrat de location-accession qui fixe la liste des charges récupérables.

Q : Les frais de grosses réparations peuvent-ils être imputés sur le locataire-accédant ?

Non. Seules les grosses réparations sont explicitement à la charge du vendeur (l'organisme). Les autres charges incombent au locataire-accédant sauf stipulation contraire au contrat de location-accession. Une précaution utile serait de lister au contrat les obligations de chacune des parties en la matière afin de prévenir les risques de contestation et bien formaliser qu'un locataire-accédant n'est pas un simple locataire, et en au delà.

Q : Sur quel indice revaloriser la part locative de la redevance ?

Même si les textes règlementaires du PSLA prévoient une indexation sur l'ICC, cette indexation ne peut être supérieure à l'IRL, indice qui s'est substitué à l'ICC sans qu'il soit nécessaire de modifier les contrats de location-accession.

Q : La revalorisation de la part locative peut-elle avoir pour effet d'augmenter la redevance versée par le locataire-accédant ?

Oui. Seule la part locative de la redevance est plafonnée. Si vous choisissez d'actualiser la part locative, vous pouvez décider de réduire la part acquisitive pour maintenir la redevance (et donc le taux d'effort) à un niveau constant, ou de laisser la redevance augmenter.

Q : Quelle est la date anniversaire prévue par le contrat de location-accession ?

La date d'anniversaire à retenir est celle de la signature du contrat de location-accession : c'est à cette date que s'appliquera la remise de 1,5% accordée chaque année sur le prix de vente du logement et que le locataire-accédant pourra solliciter une levée d'option anticipée.

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La levée d'option

Q: La remise se calcule t-elle sur le prix de vente initial ou sur le prix décoté annuellement ?

La remise est toujours calculée sur le prix de vente initial, c'est donc pour une phase locative de 4 ans, 6% qui sont accordés au titre de la remise.

Q : Souvent en promotion les frais de notaires sont incorporés dans les ventes « acte en main » pour augmenter l'emprunt et diminuer l'apport personnel de l'acquéreur. Est-ce possible en PSLA ?

Oui, dès lors qu'ils sont incorporés au prix de vente initial, ce dernier devant respecter un plafond réglementaire.

Q : Peut-on pénaliser le locataire-accédant qui lève l'option par anticipation et qui ne sollicite pas le transfert du PSLA ni le financement du partenaire bancaire ?

Non. Le remboursement anticipé du PSLA dans le cadre de la levée de l'option par l'accédant ne supporte pas de pénalités de remboursement, même si l'accédant ne sollicite pas le transfert du PSLA ni une offre de financement du partenaire bancaire de l'organisme.

Q : Le locataire-accédant peut-il accepter une offre de prêt dont la mensualité serait supérieure au montant de la dernière redevance acquittée ?

Oui. La réglementation fait obligation au vendeur de proposer, via la banque partenaire de l'opération, une offre de prêt dont la mensualité est au plus égale au montant de la dernière redevance acquittée. Le locataire-accédant peut on non l'accepter. La banque partenaire peut aussi, en plus de cette première offre, lui présenter d'autres offres.

L'accédant peut-il mobiliser un prêt à taux zéro pour financer la phase accession ?

Non jusqu'au 14 janvier 2009. Le dernier alinéa de l'article R.331-76-5-1 du code de la construction précise que les accédants en PSLA ne peuvent cumuler un PSLA et un PTZ :

"L'accédant ne peut bénéficier, pour un même logement, des dispositions du présent article et de celles des articles R. 318-1 à R. 318-23."

Les articles R318-1 et suivants visent le PTZ.

Oui, à compter du 15 janvier 2009. L'article 1 du décret du 19 décembre 2008 supprime le dernier alinéa de l'article R.331-76-5-1 du CCH.

Q : Si le locataire-accédant paye lors de la levée d'option l'intégralité du prix du logement avec un prêt non conventionné ou avec que de l'apport personnel, bénéficie-t-il quand même de la TVA réduite à 5, 5 % ?

Oui. L'avantage de TVA et l'avantage de TFPB sont liés au montage en PSLA et non au type de financement mobilisé par l'acquéreur au moment de la levée d'option. Si les contraintes de ressources, de « loyer », de prix de vente et de mensualités sont respectées, les avantages fiscaux lui sont acquis.

Q : Peut- on prévoir dans le contrat de vente une clause anti-spéculative ?

Oui, mais cette clause n'est pas obligatoire. Elle peut être intégrée dans le cadre d'une négociation avec une collectivité territoriale et en échange d'une aide significative.

Q : Le contrat peut-il prévoir un droit préférentiel de rachat au profit d'une collectivité locale ?

Un droit préférentiel de rachat est tout à fait envisageable dans le cadre de dispositions anti spéculatifs afin de s'assurer que les aides de l'activité bénéficient à des accédants sur le long terme. Ce droit préférentiel de rachat devrait être inclus dès la convention avec la collectivité et figurer si besoin dans le contrat de vente après le contrat de location-accession.

Q : En cas de mutation après la levée d'option, l'exonération de la TFPB est-elle maintenue ?

Non. La suppression de l'exonération intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle les évènements qui la motivent sont survenus.

Un organisme d'Hlm peut-il assurer la sécurisation Hlm pour le compte d'un promoteur privé réalisant un programme PSLA ?

Non. Il ne rentre pas dans l'objet social d'un organisme d'Hlm d'apporter cette sécurisation à d'autres opérateurs qui n'aient pas le statut hlm.

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La non-levée d'option

Q : En cas de résiliation du contrat de location-accession, faut-il faire constater cette résiliation devant notaire ?

Oui. Le contrat de location accession étant enregistré, il faut en informer le notaire.

Q : Les indemnités en cas de non levée de l'option sont-elles soumise à la TVA ?

Non. Les indemnités de non levée d'option relève du régime général des indemnités et ne sont pas soumises à la TVA.

Q : Le relogement prévu en cas de non levée d'option a-t-il besoin pour être mis en œuvre de la survenance d'un fait générateur tel que le décès, chômage... ou suffit-il simplement que le locataire accédant dispose de ressources inférieures aux plafonds PLUS ?

L'obligation de relogement a été introduite dans la loi de 1984 sur la location-accession (article 9) par la loi en 2005. Dans cet article, il n'est pas mentionné d'autres conditions que le plafonds de ressources maximales du ménage.

Cette garantie de relogement en cas de non-levée d'option ne doit pas être confondue avec la garantie de relogement prévu après la levée d'option, dans le cadre de la « sécurisation Hlm ».

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