Le développement des opérations d’accession sociale dans l’ancien

L'Union sociale pour l'habitat publie, avec le concours de la Fédération des Coop'HLM, un guide méthodologique sur les opérations d'accession sociale en tissu existant.

La production de logements abordables dans l’ancien est une attente très forte des territoires  et cette activité constitue pour les organismes Hlm l’opportunité d’un nouveau relai de
développement. Ces opportunités sont d’autant plus importantes que le secteur doit faire face, en territoire tendu, à une concurrence accrue avec les promoteurs privés pour l’accès au foncier et la production de logements, et en territoire en perte d’attractivité, à un nouveau souci d’économie du foncier inscrit dans les documents d’urbanisme.

L’intervention sur un bâti existant, qui plus est avec une finalité d’accession sociale à la propriété, reste encore très marginale et ses conditions de faisabilité conditionnées au contexte local. Le tour d’horizon des expériences menées sur différents territoires confirme qu’un nombre encore limité d’organismes Hlm est parvenu à établir un montage d’opération équilibré avec des prix de vente des logements acceptables sur le marché immobilier local.

Cependant, quand bien même ces premières expériences n’ont pas toujours pu donner lieu à des réalisations concrètes d’opération en accession, eu égard à la complexité technique et
financière qui leur est inhérente, elles présentent de nombreuses spécificités riches d’enseignements. Les organismes Hlm ont fait preuve d’une ingéniosité toute particulière à investiguer de nouveaux leviers et à mobiliser des partenariats diversifiés, leur permettant de limiter l’impact d’un déficit d’opération sur le prix de vente.

Le présent document est constitué d’une première partie constituant un cadre méthodologique et une présentation des aides financières et fiscales à date.

La seconde partie, « Quels montages pour quels objectifs ? » vise à partager des retours diversifiés d’expériences d’opérations de logements en accession sociale dans l’ancien, menés par des organismes Hlm sur des territoires variés. Les expériences sont plus particulièrement restituées afin de mettre en évidence le montage économique des projets d’habitat et les recherches exploratoires. Ces enseignements devront être confrontés au cas par cas avec les problématiques de chaque opérateur, en fonction des contextes locaux, des opportunités de diversifications d’activités ouvertes par la loi ELAN (possibilité de péréquations des déficits dans les bilans) et les nouveaux dispositifs financiers des partenaires.