La vente à des investisseurs par les Coop'HLM : comment ça marche ?

Les Coop'HLM peuvent vendre des logements neufs à des personnes physiques "investisseurs" dès lors que ces dernières s'engagent à les louer sous le régime du "Duflot" ou du "Pinel".

Les Coop'HLM peuvent vendre des logements neufs destinés à l'accession sociale coopérative à des ménages souhaitant réaliser un investissement locatif. La règlementation limite cette possibilité aux seuls acquéreurs qui s'engagent à s'inscrire dans l'un des dispositifs publics d'encouragement à l'investissement locatif ("Pinel", "Duflot" ou "Cosse").

Les opérations éligibles au dispositif "Pinel"

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans une communes classée A, Abis ou B1 et et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) à la condition que l'acquisition notariée soit intervenue avant le 31 décembre 2021.
 
Sont également éligibles depuis le 1er janvier 2019 : 
  • les logements situés dans le centre des communes signataires d’une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT)
  • les logements situés en centre-ville  dans les 222 territoires qui ont signé des conventions "Action Cœur de ville"
  • les opérations réalisées dans des communes ayant été couvertes par un CRSD dans les huit années précédant l’investissement

Conditions de location

  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans. L'acquéreur peut opter pour une durée de ans ou de 9 ans lors du dépôt de sa déclaration d'impôt des revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Dans ce cas, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le propriétaire pourra s'engager à le louer dans les mêmes conditions pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.
  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
  • La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable sauf si l'acquisition du logement est réalisé à compter du 1er janvier 2015.
  • La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2018 et 2019, à :

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ces plafonds de loyers peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Plafonds de ressources

 

Pour les baux conclus en 2019, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :​

Plafond de la réduction d’impôt

Le bénéfice de la réduction d’impôt se calcule dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29 décembre 2012), le prix global d'acquisition ne pouvant dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.
 
Pour les acquisitions intervenues depuis le 1er septembre 2014, le taux de réduction d'impôt est modulé en fonction de la durée de l'engagement de location :
  • 12% pour un engagement de location de 6 ans
  • 18% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans ou en engagement initial de location de 9 ans
  • 21% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans deux fois ou un engagement de location de 9 ans prorogé de 3 ans une fois
En cas de prorogation de la durée de location, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

Commercialisation

Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 précise quà compter du 1er avril 2020, l’acquéreur d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt "Pinel" doit indiquer expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique d’acquisition du logement. Ce même décret fixe à 10% du prix de revient le montant hors taxe des frais et commissions directs et indirects perçus par des structures d'intermédiation chargées de la commercialisation de ces logements.

La Fédération préconise d'insérer dans les contrats de réservation et les contrats de vente une mention au fait que la vente est réalisée "dans le cadre de l'article R.443-34 du Code de la construction et de l'habitation".