L’agrément d’une Coop’HLM en tant qu’organisme de foncier solidaire

Cette note est destinée à décrire les différentes étapes d’obtention par une coop’HLM de l’agrément d’organisme de foncier solidaire (OFS).

OFS et BRS

L’organisme de foncier solidaire est un nouveau statut d’acteur foncier créé par la loi « ALUR », lié à un agrément donné par le préfet. Il a pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de la réalisation de logements à usage de résidence principale, en accession ou en location, sous plafonds de ressources, par la conclusion de baux réels solidaires (article L. 329-1 du code de l’urbanisme).

Il s’agit en principe d’organismes à but non lucratif, mais la loi « ELAN » a ouvert la possibilité de demander le statut d’OFS à l’ensemble des organismes HLM visés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitat (CCH) et aux SEM agréées visées à l’article L. 481-1 du CCH. Cet agrément doit être sollicité individuellement par tout organisme d’Hlm souhaitant, sur des terrains ou du patrimoine dont il a la propriété ou qu’il envisage d’acquérir, proposer des logements neufs ou anciens au moyen d’un bail réel solidaire (BRS).

Le bail réel solidaire est un bail de longue durée comprise entre 18 à 99 ans qui permet de consentir des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale (article L. 255-1 du CCH). Les logements en BRS, construits spécifiquement ou cédés ainsi, entrent dans le décompte général des logements sociaux au titre de la loi « SRU ».

La vocation sociale du logement est préservée dans la longue durée grâce une clause anti-spéculative intégrée au BRS portant sur les revenus du nouvel acquéreur et sur le prix de cession. Cette dissociation et les conditions de gestion sont inscrites dans la très longue durée grâce un « rechargement » automatique du bail à sa durée initiale opéré à chaque revente : sauf à ce que l’OFS en décide autrement, le bail n’atteint donc jamais son terme.

Le BRS peut s’adresser soit à:

  • un ménage : le BRS est alors conclu avec des ménages sous plafonds de ressources « PSLA », voire inférieur si des plafonds plus restrictifs sont fixés par l’OFS dans le BRS. Le logement doit être destiné à un usage de résidence principale du ménage et le bail peut prévoir que le preneur pourra (ou non) exercer des activités accessoires dans le bien objet du bail. Le BRS peut également prévoir que le ménage devra occuper le logement sans pouvoir le louer (L. 255-2 du CCH). Le prix de cession initial ainsi que le prix des mutations ultérieures sont soumis aux plafonds de prix « PSLA ».
  • un opérateur : le BRS est alors consenti à un opérateur qui revend ou loue les logements. Il peut également construire ou réhabiliter l’ouvrage (L. 255-3 et 4 CCH). La construction et la réhabilitation ne sont donc qu’une option et l’opérateur peut avoir uniquement un rôle de portage et de commercialisation.

Cet agrément peut donc permettre à un organisme d’Hlm :

  • de mettre des terrains à disposition d’autres maîtres d’ouvrage pour réaliser une opération d’accession sociale à la propriété commercialisée en BRS ou pour réaliser une telle opération par le biais d’une SCCV dans laquelle il est partie-prenante ;
  • de commercialiser par le biais d’un BRS des logements issus de son patrimoine (« vente Hlm ») ou d’immeubles acquis et réhabilités (ex. « Action Cœur de ville », NPNRQAD…)

L’agrément OFS d’un organisme d’Hlm

Les conditions d'obtention de l'agrément

L’article 88 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (« ELAN ») a ouvert la possibilité pour les organismes de pouvoir solliciter l’agrément d’organisme de foncier solidaire pour les activités placées sous le SIEG du logement social, ce qui est le cas de la mise en œuvre et la gestion de BRS.

Cet agrément "OFS" est délivré par le Préfet de Région suite à l’examen d’un dossier d’agrément. L’agrément pourra porter sur tout ou partie de la région du siège social de l’organisme. Si l’organisme souhaite intervenir sur un territoire limitrophe à la région de son siège social, il devra déposer un deuxième dossier auprès du préfet de la seconde région concernée, l'agrémen "OFS" étant strictement limité à une seule région administrative contrairement à l'agrément Hlm.

Cet agrément entraine :

  • des obligations : chaque année, un rapport devra être adressé au préfet de région et aux préfets de départements concernés par l’activité d’OFS. Ce rapport, dont le contenu est détaillé à l’article R.329-11 du code de l’urbanisme, devra notamment contenir les informations permettant à l’Etat d’intégrer les logements BRS dans le décompte des logements dits « SRU . L'organisme devra aussi préciser les modalités d’information des preneurs de baux réels solidaires. Il s’agit d’informer le preneur à bail sur le modèle de vente et sur la propriété des droits réels et des modalités induites. L’organisme Hlm OFS doit ainsi informer le preneur à bail sur la redevance foncière, les modalités d’encadrement de la revente, les conditions d’accès, le régime de copropriété, le régime fiscal de la taxe foncière, etc. Ces éléments doivent être présentés dès la phase de commercialisation.
  • des contraintes : sous réserve de la modification de la réglementation, l’organisme d’Hlm devra accepter de renoncer à tout versement de dividende (pour justifier de sa non lucrativité), établir une comptabilité analytique permettant de distinguer le résultat relevant de l'activité en BRS et celui des autres activités qu'il exerce et d’affecter les résultats réalisés au titre de l’activité BRS à une réserve dédiée.

Lors de l’instruction de votre demande, il est probable que le préfet vous demande de modifier vos statuts sur ces points. Une concertation est en cours avec la DHUP pour lever ces obstacles et permettre l’affectation des plus-values de la vente des logements sociaux en BRS à l’ensemble du secteur SIEG de l’organisme Hlm. Un texte règlementaire pourrait être publié en ce sens à l’été 2020 et éviter ainsi ces modifications statutaires qui ne sont dus qu'à une inadaptation de la partie règlementaire du code de l'urbanisme au cas des organismes d'Hlm souhaitant obtenir l'agrément d'OFS.

De même, l’article R.329-4 du code de l’urbanisme prévoit que « Les statuts ou documents constitutifs de l'organisme se réfèrent expressément aux dispositions de l'article L. 329-1. » et indiquent un certain nombre de mentions spécifiques devant figurer dans les statuts. Or si l’objet social des coop’Hlm, défini à l'article L.422-3 du CCH, renvoie bien à l'article L.329-1 du code de l'urbanisme, la clause-type applicable à nos statuts n’a pas été mise à jour et des précisions doivent être apportées.

Il pourrait donc être demandé par le service instructeur de prévoir un d’ajouter cette mention, ce qui peut se faire, soit par une mention dans le "Projet Coopératif" si vous êtes sous forme de scic Hlm, ou dans un article ne faisant pas l’objet d’une clause-type. Un exemple de rédaction d’un article sur l’agrément OFS, à insérer sous condition suspensive d’obtention de l’agrément est disponible ici.

Le contenu du dossier de demande d'agrément

Le dossier de demande d’agrément devra comporter les pièces énumérées à l’article R.329-7 du code de l’urbanisme :

  • les statuts de l’organisme d’Hlm
  • la composition de son organe de décision et la description de l'activité professionnelle de chacune des personnes physiques membres de cet organe (conseil d’administration et direction générale ou conseil de surveillance et directoire)
  • l’organigramme de l’organisme, la description de la qualification des personnels salariés et de la part des activités confiées à des bénévoles qui auront à intervenir dans le développement des activités en BRS
  • le commissaire aux comptes désigné par l’organisme
  • le budget de l'année en cours, les comptes financiers des deux exercices clos
  • le programme des actions de l’organisme concernées par l’agrément « OFS »
  • le descriptif des moyens humains et matériels dont dispose l’organisme pour la réalisation des missions placées sous l’égide de l’OFS, notamment sa capacité technique et financière à assurer ses missions
  • le descriptif des missions que l’organisme envisage de confier à des tiers et les partenariats qu’il envisage de nouer afin de remplir ces missions d’OFS
  • la description des conditions d’attribution et de contrôle de l’affectation des biens objets d’un bail réel solidaire, ainsi que les modalités d’information des preneurs de ces bau

La composition du dossier devra préciser les attentes de l’organisme vis-à-vis de l’obtention de cet agrément :

  • s’agit-il, sur des emprises foncières maîtrisées par la Coop’HLM, de réaliser en propre des opérations d’accession sociale qui seront commercialisées en bail réel solidaire ;
  • ou de mettre ces terrains à disposition d’opérateurs-tiers (SCCV, OLS du même groupe) pour qu’il réalise, via un « BRS opérateur », une opération commercialisée en BRS
  • ou encore d’acquérir du patrimoine Hlm pour le céder à l’unité en BRS
  • ou de se positionner en tant qu’opérateur « Action Cœur de ville » et restructurer des îlots urbain

De la réponse à ces questions découlera une organisation et un argumentaire appropriés.

Une attention particulière pourra être portée sur la mission d’accompagnement des accédants à la propriété ainsi que sur la capacité à anticiper un risque de rachat temporaire de logements lors des mutations (et l’absence de redevance liée à ces portage).

Pour rendre le dossier plus concret, il est conseillé d’intégrer la présentation d’une ou deux actions envisagées en BRS avec quelques perspectives et données économiques (bilan d’opération, estimation du montant des prix de cession et de la redevance foncière, adéquation aux ressources et besoin des ménages…).

Une fois le dossier complet, le préfet dispose d’un délai de trois mois pour instruire la demande d’agrément, sans qu’un agrément tacite ne soit obtenu à l’issu du délai.

La Fédération tient à votre disposition une trame de dossier qui ne porte que sur le premier cas (maîtrise foncière et réalisation d’opérations en accession sociale).