La vente à des investisseurs par les Coop'HLM : comment ça marche ?

Les Coop'HLM peuvent vendre des logements neufs à des personnes physiques "investisseurs" dès lors que ces dernières s'engagent à les louer dans les conditions du régime du "Pinel". Ces règles évoluent au 1er janvier 2021.

Les Coop'HLM peuvent vendre des logements neufs destinés à l'accession sociale coopérative à des ménages souhaitant réaliser un investissement locatif. La règlementation limite cette possibilité aux seuls acquéreurs qui s'engagent à louer leur logement :

  • soit dans le cadre d'un convention ANAH à loyer social ou très social sous plafonds de revenus et ouvrant doit au bénéfice de l’APL
  • soit dans les conditions du dispositif "Pinel" dans le cadre de la vente d'un logemen neuf : plafonds de revenus et de prix, bénéficiaire sans lien familial avec le propriétaire, logement situé dans une commune éligible au "Pinel" (A et B1 et B2 sur agrément préfectoral)

La loi de finances pour 2021 prolonge le dispositif "Pinel" jusqu'au 31 décembre 2024 mais organise son extinction progressive à compter de 2023 (hors QPV). Sont désormais exclus l'acquisition de logements inviduels ou "en bandes".

Les opérations éligibles au dispositif "Pinel"

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés :
  • dans une communes classée A, Abis ou B1 
  • ou dans une commune couverte ou ayant été couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) dans les huits années précédentes
  • à la condition que l'acquisition notariée soit intervenue avant le 31 décembre 2024.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2020 a opéré un recentrage de ce dispositif, en le limitant à compter du 1er janvier 2021 aux acquisitions de logements neufs ou en VEFA situées dans des bâtiments d’habitation collectifs, y compris si l'investisseur assure lui-même la construction de ce logement. 

L'administration fiscale a précisé  dans le Bofip du 17 décembre 2020 qu'étaient donc exclus du bénéfice du dispositif "Pinel" "les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande".

Conditions de location

  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans. L'acquéreur peut opter pour une durée de ans ou de 9 ans lors du dépôt de sa déclaration d'impôt des revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Dans ce cas, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le propriétaire pourra s'engager à le louer dans les mêmes conditions pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.
  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
  • La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable sauf si l'acquisition du logement est réalisé à compter du 1er janvier 2015.
  • La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2020, à :

pinel_loyer.jpg

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ces plafonds de loyers peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :​
pinel_revenus.jpg

Plafond de la réduction d’impôt

Le bénéfice de la réduction d’impôt se calcule dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29 décembre 2012), le prix global d'acquisition ne pouvant dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.
 
Pour les acquisitions intervenues jusqu'au 31 décembre 2022, le taux de réduction d'impôt est modulé en fonction de la durée de l'engagement de location :
  • 12% pour un engagement de location de 6 ans
  • 18% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans ou en engagement initial de location de 9 ans
  • 21% pour un engagement de location de 6 ans prorogé de 3 ans deux fois ou un engagement de location de 9 ans prorogé de 3 ans une fois

pour les logements neufs acquis ou construits en France métropolitaine en 2022 et 2023, les taux de réduction passent :  

  • pour un engagement de location de six ans, à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024
  • pour un engagement de location de neuf ans, à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 

Pour les investissements en cours, si l'investisseur souhaite prolonger son engagement au del) de la période initiale pour une période complémentaire de trois ans, il est prévu de nouvelles modalités du taux de réduction d’impôt, selon les conditions suivantes : 

  • pour un engagement de location de six ans en 2023, le taux passe à 4,5 % pour la première période, puis à 2,5 % pour la seconde période en 2024, pour un engagement de location de neuf ans, le taux passe à 3 % pour la première période en 2023 et à 2 % pour la seconde période en 2024. 

Commercialisation

Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 précise quà compter du 1er avril 2020, l’acquéreur d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt "Pinel" doit indiquer expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt lors de la signature de l’avant-contrat et dans l’acte authentique d’acquisition du logement. Ce même décret fixe à 10% du prix de revient le montant hors taxe des frais et commissions directs et indirects perçus par des structures d'intermédiation chargées de la commercialisation de ces logements.

La Fédération préconise d'insérer dans les contrats de réservation et les contrats de vente une mention au fait que la vente est réalisée "dans le cadre de l'article R.443-34 du Code de la construction et de l'habitation".

Ressources