Auteur : Ministère du logement et de la ville
Février 2008, 71 pages
Plan
1. Présentation des dispositifs mis en place depuis 1984
2. Eléments de contexte et caractéristiques
3. L’investissement locatif à travers la base de données de l’observatoire du financement du logement
4. L’investissement locatif et l’accueil de la demande
5. Panorama des études locales
6. Conclusion
Introduction
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement (dite loi ENL) a recentré le dispositif d’aide à l’investissement locatif dénommé " dispositif Robien " sur les agglomérations dont le marché locatif est le plus tendu. Elle a également instauré un nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif, le " Borloo populaire ", afin de répondre au besoin des ménages aux revenus modestes et moyens.
A l’occasion de la modification de ces deux dispositifs d’aide à l’investissement locatif, le législateur a prévu la remise au Parlement, avant le 15 septembre 2007, d’un " rapport dressant le bilan de l’application des aides fiscales en faveur de l’investissement locatif " et prévu que ce rapport " analyse les effets de ces mesures sur l’investissement immobilier locatif, notamment en ce qui concerne leurs coûts et leurs bénéficiaires. "
L’élaboration de ce rapport doit permettre d’établir une synthèse tout à fait utile de la dizaine de dispositifs (dans le secteur neuf et celui de l’ancien) qui se sont succédé depuis plus de vingt ans et d’apporter des réponses à différentes questions intéressant l’investissement locatif. Dans le même temps, elle soulève quelques difficultés d’ordre méthodologique. En premier lieu, seul un recensement systématique des logements ayant donné lieu à un engagement de la part des bailleurs, à travers leurs déclarations d’impositions sur le revenu, permettrait de bénéficier d’une base de données réellement exhaustive. Or, l’informatisation partielle des données relatives aux revenus fonciers ne rend pas possible, à ce jour, l’exploitation directe de sources fiscales fiables. Par ailleurs, s’il existe des études globales sur les revenus locatifs, ces dernières sont relativement anciennes ou manquent de fiabilité, notamment en ce qui concerne le taux marginal d’imposition moyen des investisseurs, qui demeure une variable " estimée ", alors même qu’elle serait essentielle pour évaluer le coût des différents dispositifs. Les études locales sont, quant à elles, relativement peu nombreuses : si elles fournissent des éléments précieux sur le plan qualitatif, il n’est pas possible d’agréger leurs résultats quantitatifs.
Néanmoins, des éléments chiffrés peuvent être obtenus par le croisement des différentes sources existantes. C’est la démarche qui a été suivie dans le cadre de ce rapport : à défaut de pouvoir les décrire exhaustivement, elle permet d’approcher les caractéristiques des logements financés par le biais des dispositifs d’investissement locatif.
En second lieu, l’évaluation des systèmes fiscaux mis en place nécessite un minimum de recul temporel. L’entrée en vigueur d’un dispositif ne se traduit en effet par des résultats en termes de construction que quelques années plus tard. De surcroît, leur rapide succession ces dernières années, voire leur superposition, a rendu leur analyse complexe, certains ayant même été modifié ou supprimés avant d’avoir pu produire des effets.
C’est pourquoi ce rapport s’intéresse aux dispositifs entrés en vigueur avant l’application de la loi portant Engagement national pour le logement. Il se focalise plus particulièrement sur les dispositifs portant sur des logements neufs, lesquels concentrent la plus grande part des logements et la plus grande part de la dépense fiscale.
La première partie du rapport établit un rappel des différents dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif. Dans une deuxième partie, les éléments de contexte et certaines caractéristiques des dispositifs sont étudiés plus précisément. La troisième partie analyse le profil des investisseurs, des investissements et des modes de financement. La quatrième partie du rapport aborde la question de l’occupation des logements en investissement locatif. Enfin, la dernière partie rend compte d’un panorama de différentes études portant sur des marchés locaux.