Mai 2009, 45 pages
Synthèse
Un groupe de travail du Conseil national de l'habitat s'est penché sur les mesures qui pourraient être prises rapidement afin de sécuriser les parcours des candidats à l'accession à la propriété, en réduisant au maximum les conséquences de leur sinistralité potentielle : mais sans pour autant les déresponsabiliser face à la conduite d'un projet qui pour une grande partie d'entre eux restera unique dans leur vie. Il a aussi examiné les dispositions qui pourraient être prises afin de mieux traiter les difficultés que rencontreront éventuellement les accédants en cours de réalisation de leur projet.
Il propose à ce titre trois niveaux de mesures principales :
- Une mesure exceptionnelle pour aider les
accédants récents à passer la crise actuelle (2009-2011) :
soutenir et accompagner les accédants récents qui sont potentiellement les
plus fragiles s'ils sont victimes des suppressions d'emploi ou en cas de
perte temporaire de ressources. Il s'agit alors « de prévenir et d'anticiper »
en allégeant temporairement leurs remboursements, sans renchérir le coût
de leurs emprunts et dans le but de permettre à ces ménages de poursuivre
leur parcours d'accession.
- Une sécurisation pérenne des nouveaux
accédants : relancer la demande de crédits pour l'accession à la
propriété en renforçant les garanties dont bénéficient les emprunteurs,
notamment ceux qui disposent de revenus modestes ou irréguliers. Il s'agit
d'encourager la souscription d'une assurance perte d'emploi et d'améliorer
l'efficacité de cette dernière en y rajoutant un droit au report
d'échéances lié à la reprise d'activité.
- Un filet de sécurité de second rang :
permettre à un nouvel accédant, en cas de perte durable d'une partie de ses
ressources, son maintien dans les lieux et favoriser la reprise de son
parcours d'accession en cas de retour à meilleure fortune, grâce à un
portage transitoire de la propriété (sans mutation).
La position de l'Union sociale pour l'habitat et de la Fédération des coopératives d'Hlm
Pour les propositions relatives au filet de sécurité de second rang, l'Union sociale pour l'habitat et la Fédération des coopératives d'Hlm partagent la préoccupation qui sous tend cette proposition .Elle craint cependant que le dispositif ne soit malaisé à mettre en œuvre. En effet, on ne mesure pas clairement le financement de l'équilibre de l'opération ni sa pérennité dans le temps.
Les conditions de rachat à hauteur de 80% du prix d'achat s'avèreront délicates, la question de la qualité intrinsèque du bien, de sa localisation géographique et du risque lié au marché local sont également à prendre en compte. Par ailleurs, l'Union sociale pour l'habitat n'est pas favorable à un loyer fonction du revenu et à la mise en place d'un bail de 6 ans.
L'Union sociale pour l'habitat et la Fédération des coopératives d'Hlm seraiten favorable à une solution s'inspirant de ce qui avait été mis en place à la fin des années 1980 avec le Rapapla avec un financement du rachat à partir de la ressource du livret A.
Les préteurs pourraient s'engager à exonérer de pénalités de remboursement anticipé les accédants lors de la mise en œuvre du dispositif. Elles s'engageraient à permettre le rachat du logement par l'accédant (dans le cas de meilleure fortune) à des conditions de financement définies lors du premier achat ou le cas échéant plus favorables.
Ce dispositif (exemption des droits de mutation, prêt spécifique pour l'achat par le bailleur, conditions particulières des banques) pourrait être étendu à l'ensemble des systèmes de sécurisation existants : PSLA, Pass-foncier , accession sociale Hlm.