Le conseil d’administration de la CGLLS du jeudi 18 juillet 2019 a adopté le règlement général de sa commission de péréquation et de réorganisation, chargée de soutenir financièrement les bailleurs sociaux engagés dans un projet de regroupement.
La loi "ELAN" a fusionné la commission de réorganisation et la commission de péréquation existant au sein de la CGLLS dans une nouvelle commission de péréquation et de réorganisation (CPR). Le dispositif d'aides a été précisé par un décret du 21 Juin 2019 et un arrêté du 10 juillet 2019. Le règlement intérieur de la CPR a par ailleurs été approuvé par le conseil d’administration de la CGLLS.
Les aides de la CGLLS restent inchangées par rapport à la situation antérieure pour les aides aux études, les aides à l’ANRU et les remembrements de patrimoine. En revanche, elles changent de nature pour les aides au regroupement d’organismes au profit d’un système d’aide forfaitaire au logement dont le montant est croissant en fonction du degré d’intégration du regroupement (du rattachement à un groupe à la fusion absorption).
Hormis les GIE et sociétés de vente hlm, les organismes Hlm, les SEM et les organismes MOI ayant une activité locative sociale peuvent demander une aide à la CPR. Ils devront pour toute demande, être en capacité de justifier leur conformité avec l’obligation de regroupement s’ils sont concernés ; en particulier en produisant une délibération engageant l’organisme vers un processus de regroupement.
L’aide au renouvellement urbain
Les aides au renouvellement urbain permettent de financer les couts non pris en charge par l’ANRU tels que les couts des prestations de services ou des salaires dans ce cadre :
- La création ou le renforcement de services internes pour accompagner un projet ANRU
- L’assistance à maitrise d’ouvrage
- La réalisation d’études liées au projet ANRU
- L’amélioration de la qualité de service
Dans le cas de l’aide au financement des prestations de service, un taux de 50 % est appliqué aux montants des dépenses validées par la CPR afin de déterminer la subvention. Si l’organisme bénéficiaire est dans une situation financière difficile, le taux appliqué est porté à 80%.
Dans le cas d’aide au financement des salaires bruts hors charge, l’assiette prise en compte pour le calcul de la subvention est constituée des salaires bruts hors charges (montant plafonné à 60 000 €/an/personne pour un chef de projet urbain et 50 000 €/an/personne pour un chargé de coordination relogement) auxquels s’applique un coefficient pour frais de charges salariales (coefficient de 1,80).
L’assiette totale de financement est plafonnée à 1,5% du coût total HT de l’investissement des opérations. Ce plafond pourra être majoré à 2 % sur décision de la commission, pour tenir compte de difficultés techniques dans la mise en œuvre du projet (désamiantage, risques liées au sous-sol, risques sismiques).
Les opérations de remembrement de patrimoine
Pour s’inscrire de la cadre de cette aide, les organismes doivent avoir signé une convention à laquelle prennent part l’Etat, les collectivités, les représentants de la profession (USH et Fédérations des organismes concernés et association régionale HLM) qui se seront préalablement assurés de l’adhésion d’une part significative des bailleurs concernés par le projet de regroupement de patrimoine.
Pour l’acquéreur, lorsque le patrimoine acquis est déficitaire, une aide peut être accordée sous forme de subvention ou de prêt, équivalente à 100 % du déficit actualisé net sur 20 ans du patrimoine acquis, dans la limite de 5 000 euros par logement acquis.
Pour le cédant, lorsque le patrimoine cédé est bénéficiaire, une aide peut être apportée en subvention ou en prêt, égale à 100 % de la perte d’autofinancement de l’opération actualisée sur 20 ans. Cette aide est plafonnée à 2 500 euros par logement cédé.
Le calcul du déficit actualisé net est effectué avec l’outil « minisrush ».
Les aides aux études préalables dans le cadre de regroupement
La CPR peut apporter une aide à tout organisme hlm éligible pour les études préalables à une décision de réorganisation, regroupement par fusion avec un ou plusieurs organismes. Ces études portent sur la faisabilité juridique, administrative, financière et fiscale d’une telle opération.
L’aide est de 50% des dépenses éligibles ainsi définies dans la limite d’une aide de 100 K€.
Les aides au regroupement d’organismes
L’aide au regroupement de premier niveau
L’aide de premier niveau est une subvention graduée selon le type de regroupement. 75% de la subvention est versée à l’acte déclencheur (date d’arrêté de la fusion, date d’agrément de la société de coordination…), le solde étant versé à l’issue du processus de regroupement, sur présentation de factures, dans la limite du montant des dépenses éligibles attachées au type de regroupement (voir tableau).Ces dépenses comportent notamment les frais de notaires, les frais de communication et les prestations informatiques liées au regroupement mais plafonnées à 25% du total de ces dépenses.
Pour la détermination de l’aide, seuls sont pris en compte le nombre de logements transférés vers l’entité absorbante pour l’application du forfait au logement, à l’exclusion de l’organisme comptant le plus grand nombre de logements.
Le tableau suivant détaille les forfaits au logement en fonction du type de regroupement :
L’aide au regroupement de second niveau
Dans le cadre de ces projets de regroupement éligibles à l’aide de premier niveau, ceux qui intègrent un bailleur en difficulté financière sont éligibles à une aide de second niveau si la soutenabilité financière globale du groupement peut être démontrée, à savoir que, sur les 3 dernières années, le ou les bailleurs intégrés ont :
- Un autofinancement courant hors plus-value de cession inférieur à 1,5% des loyers et
- Un fonds de roulement log terme à terminaison inférieur à 750 euros au logement
Et que le groupement est soutenable financièrement c’est-à-dire que son fonds de roulement long terme à terminaison est supérieur à 750 euros au logement en 2022 et sur les années suivantes.
L’aide de second niveau est une subvention qui majore l’aide de premier niveau. Elle ne peut dépasser 100% de l’aide de premier niveau. La CPR fixe le quantum qui permet d’atteindre la soutenabilité financière du groupement dans la limite d’un fonds de roulement à terminaison de 2 250 euros au logement.
Cette aide est versée à la structure absorbante en cas de fusion ou au bénéficiaire désigné dans les autres cas de figure.
Si l’aide de second niveau ne permet pas d’assurer la soutenabilité du projet de regroupement, le renvoi vers le comité des aides est possible avec l’accord de l’organisme concerné et sur décision de la CPR.
L’aide aux bailleurs mis en demeure par l’Etat
Pour les bailleurs de moins de 1500 logements ou ceux ayant construits moins de 500 logements depuis 10 ans, mis en demeure après le 1er janvier 2021 au titre de l’obligation de regroupement, une aide de la CPR pourra être accordée au bailleur mis en demeure d’acquérir ce patrimoine dans les conditions qui seront définies par une actualisation du règlement intérieur de la CGLLS avant cette échéance.
Instruction des dossiers
Toute demande d’aide doit être accompagnée de la communication du Dossier individuel de situation (DIS) validé par leur fédération de rattachement.
Dans le cas de soutien au renouvellement urbain, la demande est déposée par l’organisme payeur sur la base d’un fichier de calcul de l’assiette éligible fourni par la Fédération.
Dans le cas d’aides au remembrement de patrimoine, la demande est déposée par le bailleur acquéreur et/ou cédant, avec une estimation du déficit actualisé et/ou de la perte d’autofinancement conformément à la méthode préconisée par la CGLLS sur la base du fichier « minirush » fourni par la Fédération.
Dans le cas d’études préalables à la fusion ou au regroupement, la demande de financement est présentée par l’organisme mandataire désigné par les autres organismes membres du projet sur la base d’un cahier des charges de la (ou des) étude(s) et une estimation du montant des dépenses éligibles.
Dans les cas d’aides pour accompagner la mise en œuvre opérationnelle des projets de réorganisation, fusion et regroupement, la demande de financement est présentée par le bailleur mandataire désigné comme tel par les organismes parties prenantes du projet ou par le bailleur absorbant en cas de fusion/absorption. Le dossier comprend :
- Le dernier DIS validé par sa Fédération
- Une note de présentation du projet de réorganisation, fusion ou regroupement, y compris dans sa dimension juridique, comportant des objectifs d’optimisation des coûts de gestion ;
- Une demande signée par le président ou le directeur du bailleur « absorbant » en cas de fusion/absorption ou du bailleur désigné comme « représentant » par les bailleurs engagés dans un même projet de réorganisation ou de regroupement.
- Les données correspondant, sur les 3 dernières années connues (et comprenant l’année 2018), aux indicateurs suivants pour l’ensemble des bailleurs impliqués dans le projet :
- Autofinancement courant hors plus-values de cession (seuil en deçà duquel une difficulté financière peut être supposée : 1,5 % des loyers) ;
- Fonds de roulement long terme à terminaison (seuil en deçà duquel une difficulté financière peut être supposée : 750 € par logement).
- Une analyse de la soutenabilité financière du projet à moyen et long terme est réalisée avec 2 cas :
- Aucun des bailleurs du projet ne présente de fragilité au regard des 2 indicateurs précités et aucun projet majeur « fragilisant », NPNRU ou autre, n’est programmé. Dans ce cas, la soutenabilité du projet est présumée ;
- Un ou plusieurs bailleurs du projet présentent des fragilités au regard des 2 indicateurs précités cumulativement et/ou un projet majeur « fragilisant » est prévu. Dans ce cas, la Fédération demande au mandataire du projet une projection financière, type Visial, pour l’ensemble du futur groupe et pour chacun des organismes du groupe.
La CPR statue sur les demandes d’aide et établit une convention avec l’organisme concerné pour une durée de validité d’un an.