Ce décret permet la mise en oeuvre effective du bail réel solidaire d'activité (brs-a).
Un décret portant diverses mesures d’application relatives aux organismes de foncier solidaire, au bail réel solidaire et au bail réel solidaire d’activité à été publié au Journal officiel du 17 juillet 2024.
Ce décret, rendu nécessaire pour mettre en oeuvre le bail réel solidaire d'activité introduit par l'ordonnance du 8 février 2023, aborde trois points :
- il fait évoluer certaines modalités de gestion des organismes de foncier solidaire (OFS), notamment lorsqu'il s'agit d'organismes d'Hlm
- il apporte des précisions sur la mise en oeuvre des baux réels solidaires (BRS)
- il fixe les modalités de mise en oeuvre du nouveau bail réel solidaire d'activité (brs-a)
Evolution des modalités de gestion des OFS
Le décret précise que les OFS (y compris lorsqu’il s’agit des organismes de logement social) ont pour obligation de mettre en place une comptabilité qui permette d’isoler l’activité de BRS et d’assurer une traçabilité des recettes et des dépenses induites par cette activité.
Ces règles de comptabilité séparée n’impliquent pas la mise en place d’une obligation d’affectation des bénéfices de chaque activité à cette mission de BRS. Le décret indique à ce sujet que "les résultats réalisés par l'activité relative au BRS sont entièrement affectés au maintien et au développement de cette activité et, le cas échéant (dans le cas d'un organisme d'Hlm agréé OFS), des activités relevant du service d'intérêt économique général défini à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation".
Le décret ajuste les conditions de constitution des réserves financières obligatoires par l’OFS, qui sera seulement tenu d’y affecter les excédents suffisants pour assurer la pérennisation de l’ensemble des BRS qu’il a conclus.
Le décret renforce enfin les procédures d’agrément et de contrôle d’activité des OFS.
D’une part, la loi 3DS prévoit que l’arrêté préfectoral d’agrément ne peut être pris qu’après « avis de l'instance prévue à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation », c’est-à-dire le comité régional de l’hébergement et de l’habitat (CRHH) en région métropolitaine et conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement dans les départements d’outre-mer (CDHH).
Le décret considère que l’avis du CRHH (ou CDHH) est un élément de la complétude du dossier. Cette disposition vise à réduire les risques d’agrément tacite en faisant que le délai de consultation du CRHH ne s’impute pas sur le délai total consenti à l’autorité pour décider ou non de l’attribution de l’agrément. Cette procédure est celle déjà mise en place par la doctrine administrative depuis la publication de la loi 3DS.
D’autre part, le décret prévoit de faire évoluer les pièces constitutives du dossier de demande d’agrément afin que l’autorité préfectorale puisse examiner l’adéquation de la cible du futur OFS avec les politiques publiques de l’habitat sur le territoire concerné (article R. 329- 7 du code de l’urbanisme).
Enfin, le décret ajuste la procédure de contrôle de l’activité des OFS pour, d’une part prendre en compte la mise en œuvre du BRSA dans le contrôle annuel de l’activité des OFS par les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) et d’autre part, assurer le décompte et le contrôle de la vente en habitation à loyer modéré (HLM) directement en BRS qui a été introduit par la loi 3DS.
Évolution des conditions de mise en œuvre du BRS
Le décret prévoit que toute cession de droits réels dans le cadre d’un bail réel solidaire ne peut bénéficier qu’à un preneur "n'étant pas propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d'un logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d'établir sa résidence principale dans un logement du parc privé, au moment où les conditions de la jouissance effective du logement objet du bail réel solidaire sont réunies."
Le décret précise que le respect de cette obligation prend la forme d’une déclaration sur l’honneur de la part du preneur et qu'elle entrera en vigueur pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2025.
Notre Fédération ainsi que Foncier Solidaire France s’était opposé à la prise en compte du patrimoine dans la procédure d’attribution des BRS lors de la concertation sur le projet de décret, sans être entendue par l’administration.
Le décret précise ensuite que les conditions d’appréciation des plafonds de revenus et de prix sont les mêmes que pour le PSLA afin de clarifier le modalités exactes de prise en compte (il était auparavant uniquement précisé que les plafonds étaient identiques).
Le décret précise que "sauf interdiction de mise en location portée au contrat de bail, dans le cas où le preneur souhaite louer tout ou partie du logement objet de son bail réel solidaire qu'il occupe à titre de résidence principale il en informe, au préalable, l'organisme de foncier solidaire, en précisant la période et la partie du logement sur laquelle porte cette location."
Enfin, le décret indique que la copie du règlement de copropriété, applicable au bien objet du BRS, devra être communiqué au preneur lors de la signature de l'acte de cession des droits réels immobiliers et que toute convocation d'assemblée générale de copropriétaires devra être notifié au preneur et à l'OFS, tout comme le procès-verbal de ladite assemblée générale.
Fixation des modalités de mise en oeuvre du BRS-A
Le décret définit le caractère subsidiaire de l’activité BRSA par application d’une limite sur la surface à l’opération (article R. 329- 3 du code de l’urbanisme). il prévoit que le caractère subsidiaire est apprécié au regard de la surface de plancher pouvant être affectée au BRSA, qui doit être limitée à 30% de la surface totale de plancher affectée au logement en bail réel solidaire au sein d’une même opération immobilière.
Le décret fixe ensuite les modalités de fixation des plafonds de prix et de loyer mais aussi de la redevance et des critères d’éligibilité :
- pour les plafonds de prix et de loyer, le décret confie à l’OFS le soin de fixer ces valeurs en veillant à appliquer une décôte « significative » par rapport au prix du marché libre. Le loyer peut intégrer une part variable pour tenir compte de l’évolution constatée des bénéfices de la micro-entreprise sur trois ans
- le décret prévoit que la redevance est constituée d’une part fixe établie au regard des conditions d’acquisition et de gestion du patrimoine immobilier par l’OFS et, le cas échéant, des conditions techniques et financières de construction ou de réhabilitation du local concerné, et d’une part variable fonction de l’évolution du chiffre d’affaires de la microentreprise.
- enfin, le décret fixe des critères ou sous-critères d’éligibilité,en fonction de la solidité financière de l’entreprise ou de sa politique sociale, du local concerné ou de la politique poursuivie par l’OFS sur son territoire