Les opérations d'accession sociale à la propriété situées en zone de rénovation ou dans les quartiers prioritaires de la ville peuvent bénéficier d'aides spécifiques.
Deux dispositifs complémentaires
Deux dispositifs nationaux ont été mis en place pour faciliter le développement de l'accession sociale dans les quartiers de la politique de la ville :
- la prime attribuée par l'Agence nationale de rénovation urbaine à certains accédants
- la Tva à taux réduit en Anru et dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV)
Pour connaître l'éligibilité d'un terrain à l'un ou l'autre de ces dispositifs, vous pouvez vous appuyer sur :
- la cartographie partielle des zones Anru disponible sur le site de la Délégation interministérielle à la ville (DIV) en cliquant ici
- le décret n°2014-1750 du 30 décembre 2014 qui publie la liste des 1.300 quartiers de la politique de la ville (QPV). Cette liste est également disponible sur le site de la DIV.
La « prime Anru »
Nous reprenons ici les éléments figurant dans le Règlement général de l'Anru (RGA) modifié par un arrêté du 4 juillet 2018.
Ce règlement rappelle les conditions dans lesquelles l'Agence peut octroyer des subventions à certaines opérations d'accession à la propriété situés en métropole. Les opérations d'accession à la propriété dans les départements d'outre-mer ne sont pas financées par l'Anru.
Il précise que les objectifs de production de logements en accession à la propriété sont déterminés dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain de chaque territoire à partir d'un diagnostic approfondi permettant d'identifier l'offre actuelle, de caractériser la dynamique du marché de l'habitat, et d'évaluer notamment les besoins des ménages concernés par le projet de renouvellement urbain susceptibles d'accéder à la propriété.
La programmation de la production de logements en accession à la propriété (volume, typologie, produit, public cible, localisation, calendrier) doit s'articuler avec l'ensemble des opérations du programme urbain afin de permettre le développement d'une offre la plus adaptée possible aux besoins.
Nature de l'opération
Le comité d'engagement de l'Agence apprécie la localisation des opérations subventionnées : privilégiée en coeur de quartier, elle doit avoir un impact notable sur la diversification du logement sur le quartier et favoriser les parcours résidentiels des ménages habitant le quartier.
L'octroi des subventions de l'Agence est soumis au respect des conditions suivantes :
- l'opération d'accession doit être menée par un maître d'ouvrage - personne morale - qui réalise des logements pour les céder à des personnes physiques qui s'engagent à les acquérir pour les occuper à titre de résidence principale.
- L'acquisition subventionnée par l'ANRU doit également bénéficier d'un autre dispositif soutenant l'accession à la propriété (prêt à taux zéro, TVA à taux réduit, prêt social location accession, subvention de la collectivité locale, prêt Action Logement, autre). L'acquéreur s'engage dans l'acte notarié par une clause spécifique à respecter ces deux conditions ;
- le prix de vente de ces logements en accession ne peut dépasser le plafond du PLS accession, diminué de la subvention de l'Agence dont a bénéficié le maître d'ouvrage ;
Les éléments de cette convention spécifique sont intégrés dans la convention pluriannuelle s'ils sont connus au moment de la signature de cette dernière ou sont intégrés ultérieurement par avenant.
Assiette et taux de subvention
La subvention pour l'accession à la propriété s'établit à un montant forfaitaire maximal de 10 000 euros par logement.
Afin de favoriser la réalisation d'opérations de qualité, et d'en faciliter la commercialisation, ce montant peut être porté à 15 000 euros par logement.
Lors de son conseil d'administration du 9 juillet 2024, l'ANRU a décidé de renforcer son action dans l’objectif de faciliter les opérations d’accession sociale :
- en autorisant la majoration des primes à l'accession jusqu’à 15 000 € par logement, dans la limite des concours financiers déjà inscrits aux conventions
- en donnant délégation aux délégués territoriaux pour examiner les demandes de primes à l'accession et la modulation de leur montant au regard du contexte local de l’immobilier.
La « Tva Anru »
L'article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement institue un régime de Tva à taux réduit pour l'acquisition d'une résidence principale neuve en zone Anru "élargie". L'article 17 de la loi de finances pour 2015 en étend le bénéfice aux 1.300 quartiers de la politique de la ville (QPV) tandis que la loi de finances pour 2017 rend éligible certains logements présents dans la bande des 300 à 500 mètres.
Ce dispositif est commenté par le Bulletin officiel Finances publiques-Impôts.
Nature de l'aide
La Tva au taux réduit de 5,5% (ou 2,10% pour la Guadeloupe, la Martinique et la Réunion) concerne toute vente ou livraison à soi-même de logements :
- à usage de résidence principale,
- à des personnes physiques dont les revenus sont au plus égaux aux plafonds PLS accession constatés à la date de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de vente,
- dont le prix de vente est au plus égal aux plafonds en vigueur pour les logements agréés PSLA
- dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014 (1er janvier 2015 pour les QPV).
En outre, le logement concerné devra respecter un critère de localisation.
En zone de rénovation urbaine (Anru)
Le logement devra faire partie d'un ensemble immobilier situé soit dans un quartier faisant l'objet d'une convention "Anru", soit à une distance de moins de 300 mètres de la limite de cequartier.
En quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
Le logement devra faire partie d'un ensemble immobilier qui, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, devra :
- soit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville,
- soit être entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ce quartier,
- soit, à la condition que ce quartier fasse l'objet d'une convention "Anru", entièrement situé, à la même date, à moins de 500 mètres de la limite de ce quartier et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite.
L'encadrement de l'affectation des logements
- décès,
- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage,
- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,
- chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail,
- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles (CASF),
- divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité entre les cohabitants.
- mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l'un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d'une indivision,
- naissance d'un enfant,
- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du CASF à l'un des enfants à charge.
Procédure d'obtention
Points de vigilance
- l'attestation de l'acquéreur qu'il satisfait, ainsi que les personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, à la condition de ressources
- l'engagement d'occupation à titre de résidence principale et la reconnaissance des cas de reversement
- le fait que le logement se situe dans le périmètre d'un quartier Anru ou à moins de 300m (ou 500 mètres pour le bénéfice du taux de TVA à 7%).